Đại hạ giá sẽ làm sai lệch thị trường bất động sản

Đây là ý kiến ông Phạm Thanh Hưng - Phó Tổng giám đốc CenGroup - một trong đơn vị phân phối bất động sản lớn nhất miền Bắc.

Thưa ông thời gian qua trên thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư giảm giá mạnh nhiều ý kiến cho rằng đây là hiện tượng bán tháo hoặc cũng chỉ là hình thức PR cho doanh nghiệp. Ông bình luận gì về việc này?

Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi, trong thời điểm thị trường đang thực sự khó khăn, chủ đầu tư cần tìm biện pháp tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả hơn. Rõ ràng, việc giảm giá tăng tỷ lệ đóng tiền lên là một trong những cách thức có lợi bởi chủ đầu tư thu hút tiền nhà đầu tư cá nhân, khách hàng tiềm năng trong tương lai và tránh hai rủi ro về tín dụng và rủi ro thị trường.

Tuy nhiên, việc hạ giá này sẽ nảy sinh nhiều vấn đề cần phải được xem xét vì nó sẽ làm cho mặt bằng giá bất động sản sai lệch.

Nhiều người cho rằng, đây là hiện tượng giảm giá và bán tháo. Đứng góc độ phân tích về tài chính, ông có cho rằng đây là cách bán tháo?.

Ông Phạm Thanh Hưng

Nếu xét về dòng tiền, chúng ta huy động trước mà chưa có nhu cầu sử dụng vốn là không hiệu quả. Đơn cử, việc đóng 100% tiền nhưng dự án mới chỉ cần sử dụng 20% tiền. Nếu mang 80% số tiền còn lại để gửi tiết kiệm sẽ không hiệu quả bởi mức chiết khấu mà chủ đầu tư dành cho khách hàng có thể cao hơn lãi cho vay ngân hàng. Điều này sẽ gây thiệt hại cho dòng tiền.

Theo tính toán, tỷ lệ giảm giá và chi phí vốn chênh nhau không đáng kể do vậy đây chỉ là thủ thuật bán hàng chứ không phải là chiến lược giảm giá.

Phương án này giúp họ tránh được rủi ro tín dụng, và thị trường vì vậy vẫn được nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án này nhất là trong bối cảnh thị trường đang xấu như hiện nay thì rủi ro có thể nhìn thấy rõ hơn.

Trong báo cáo tài chính một số doanh nghiệp nói là giảm giá để trả nợ cho ngân hàng. Nếu bản chất thực sự chỉ là trả nợ thì có tốt cho người mua nhà hay thưa ông?

Điều nay căn cứ con số cụ thể. Ví dụ theo quy định chủ đầu tư phải có 20% vốn trong tổng mức đầu tư dự án sau đó 80% huy động nguồn khác trong đó có vay ngân hàng, huy động tiền người dân…

Giai đoạn đầu họ thu xếp 20% vốn tự có và 80% vốn còn lại họ chuyển đổi hình thức huy động vốn khách hàng để thay thế cho vốn vay ngân hàng thì không sai. Nhưng trong trương hợp họ thu tiền khách hàng để trang trải cho 20% số vốn mà chủ đầu tư phải bỏ ra thì đó là câu chuyện khác.

Tuy nhiên, con số và mục đích sử dụng vốn thực sự như thế nào cần phải có các các cơ quan như kiểm toán, thuế xem xét cụ thể mới có thể kết luận được.

Xin cám ơn ông!