Cứu BĐS nhìn từ Trung Quốc

Bong bóng

Thị trường tài sản Trung Quốc thiếu những kênh đầu tư thay thế khi lãi suất tiền gửi ngân hàng quá thấp đã khiến làn sóng đầu tư vào BĐS Trung Quốc tăng mạnh trong giai đoạn 2005-2011. Điều này làm giá nhà ở tăng nhanh chóng.

Thêm vào đó, giới đầu cơ đã “té nước theo mưa”, đẩy giá nhà lên cao chót vót. Từ các số liệu của Chính phủ, các nhà phân tích tính ra rằng trong giai đoạn từ năm 2004-2007, lượng tiền nóng đổ vào thị trường BĐS Trung Quốc tăng từ 119,5 tỷ USD lên 147 tỷ USD. Nhưng đến năm 2009, con số này đã lên hơn 210 tỷ USD.

Luồng tiền nóng này khiến giá nhà đất bình quân ở Trung Quốc tăng gấp 10 lần trong vòng 8 năm, và giá BĐS tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc năm 2011 tăng 7,7% so với cùng kỳ năm 2010.

Năm 2002, giá 1 căn hộ tại khu thương mại phố Đông, Thượng Hải có diện tích 120m2 chỉ ở mức 200.000NDT (30.920 USD) nhưng đến tháng 6-2011, 1 căn hộ tương tự lên tới 2-3 triệu NDT (309.200-463.800USD). Nhà quản lý quỹ đầu cơ nổi tiếng James S. Chanos cảnh báo bong bóng BĐS của Trung Quốc “to gấp 1.000 lần của Dubai”.

Theo thống kê của Chính phủ Trung Quốc, năm 2010 nhà ở tại nước này đã được bán với số tiền kỷ lục 560 tỷ USD, tăng 80% so với 1 năm trước đó. So với thời điểm năm 2007, mặt bằng giá nhà bình quân ở Trung Quốc đã tăng 140%, riêng tại Bắc Kinh tăng đến 800%.

Tính đến năm 2011, giá nhà bình quân trên thu nhập trung bình ở Trung Quốc tăng chạm mức cao trên thế giới. Để mua được 1 căn nhà, bình quân người Trung Quốc phải dành dụm tương đương thu nhập 27 năm, cao gấp 5 lần mức bình quân của thế giới.

Biện pháp hạ nhiệt

Bắt đầu từ năm 2011, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp chính sách để kiềm chế sức nóng của thị trường BĐS, bao gồm việc tăng lãi suất cho vay để hút dòng tiền đầu tư, từ đó giảm làn sóng đầu tư vào BĐS. Chính phủ cũng nâng tỷ lệ tiền mặt trả trước khi mua nhà, hạn chế việc mua bán nhà trực tiếp, áp dụng các mục tiêu kiềm giá ở Bắc Kinh, Thượng Hải và hiện đang thử nghiệm thuế nhà đất tại Thượng Hải.

Thí dụ, kể từ tháng 11-2010, tại các thành phố lớn ở Trung Quốc, người mua nhà phải trả trước bằng tiền mặt 30% giá trị căn nhà đầu tiên, 60% giá trị căn nhà thứ 2 và không được phép vay ngân hàng để mua ngôi nhà thứ 3 trở đi. Trên cả nước, các gia đình khi mua căn nhà thứ 2 sẽ phải trả trước tiền mặt trị giá 40% giao dịch.

Cùng lúc, Chính phủ Trung Quốc tuyên bố sẽ giám sát dòng chảy vốn để “đảm bảo các quỹ đầu cơ nước ngoài không gây nguy hiểm cho thị trường tài sản Trung Quốc”.

Bình quân người Trung Quốc phải dành dụm 27 năm mới mua được nhà, gấp 5 lần thế giới.

Đầu năm 2011, Bắc Kinh cấm việc bán nhà cho những người chưa cư ngụ ở thành phố này ít nhất 5 năm liên tiếp tính đến thời điểm mua nhà. Chính quyền cũng hạn chế số nhà của các hộ gia đình có hộ khẩu ở Bắc Kinh xuống 2 căn, trong khi gia đình không có hộ khẩu ở Bắc Kinh chỉ được mua tối đa 1 căn. Tháng 7-2011, Chính phủ Trung Quốc tăng lãi suất ngân hàng lần thứ 3 trong năm.

Với những biện pháp này, thị trường BĐS Trung Quốc bắt đầu hạ nhiệt từ tháng 6-2011, với giá nhà ở hạ tại hầu hết các thành phố lớn. Số liệu của nhà nghiên cứu Rosealea Yao thuộc công ty tư vấn GaveKal Dragonomics cho thấy giá nhà tháng 4-2011 tại 9 thành phố lớn ở Trung Quốc đã giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, sự đi xuống của thị trường BĐS Trung Quốc đã dẫn đến những hệ quả khá nghiêm trọng. GDP của cỗ máy tăng trưởng mạnh nhất thế giới bắt đầu tăng trưởng chậm lại.

Trong quý I-2012, tăng trưởng GDP của Trung Quốc chỉ còn 8,1%, so với mức tăng 9,7% cùng kỳ năm ngoái. Đà đi xuống này tiếp tục lặp lại trong các quý sau đó, với quý II chỉ tăng 7,6% và quý III tăng 7,4%, tức giảm tăng trưởng liên tiếp 3 quý. Hồi tháng 3, Thủ tướng Ôn Gia Bảo cũng đặt mục tiêu tăng GDP cả năm 7,5%, thấp nhất kể từ năm 2004.

Ngoài việc giảm tăng trưởng, theo tờ New York Times (Hoa Kỳ), đã có nhiều dấu hiệu cho thấy kinh tế Trung Quốc đang “hụt hơi”. Thí dụ, chính quyền nhiều tỉnh, thành phải bán bớt xe công (có nơi bán tới 80% xe công) để lấy ngân sách và tiết kiệm chi tiêu công; số người giàu bỏ ra nước ngoài ngày càng nhiều, trong đó có 18.487 quan chức bị bắt khi mưu toan chạy ra nước ngoài với tài sản phi pháp, theo Viện Kiểm sát Trung Quốc; nhu cầu năng lượng giảm do hoạt động sản xuất giảm…