Cuộc đua ra hàng

Hàng loạt thương hiệu BĐS lớn gặp vấn đề về pháp luật thuế (dẫn tới phải hoàn thành một phần nhất định để đảm bảo hoạt động kinh doanh dự án, như Handico 6, Sông Đà SDU…).

Mới nhất, việc Cục Thuế Hà Nội đang kiến nghị cho DN nộp dần tiền nợ thuế đối với trường hợp thật sự khó khăn, không đủ khả năng nộp nợ thuế một lần, được xem là liều thuốc trợ lực cho nhiều "con nợ" trên thị trường.

Riêng về quy định thực hiện bảo lãnh dự án trước khi bán hàng (Thông tư 07 của NHNN, có hiệu lực hướng dẫn thi hành từ 9/8), nhiều dự án vẫn vừa miệt mài bán hàng, vừa chờ hướng dẫn cụ thể từ nhà băng.

Phần khác, dự án đã hoàn thiện cơ bản phần thô hoặc thi công lên tầng cao, thì cấp tập giục giã khách hàng chốt giao dịch để tiếp tục ra hàng đợt tiếp theo với mức giá cao hơn.

Ngược gió, cánh buồm lên

Xét tổng thể, dường như cái khó của giới bán hàng lẫn chủ đầu tư lúc này không phải là sự gắt gao của chính sách quản lý, mà là tỷ trọng dòng tiền thu về nhằm tài đầu tư hoàn thiện dự án giữa thời điểm cạnh tranh nguồn cung khốc liệt.

Vật vã suốt thời gian trước, Capital Garden 102 Trường Chinh của Kinh Đô TCI đang liên tục chào mời khách hàng về các căn hộ thô (từ tầng 10 trở xuống) với giá từ 28 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT).

Lý do, theo N. (Trưởng nhóm kinh doanh thuộc chủ đầu tư), từ tuần sau, dự án sẽ có đợt điều chỉnh giá tăng 5 - 8% giá căn hộ: "Nếu muốn mua thì anh nên quyết định ngay trong tuần này. Giá cho căn 110m2 hiện là 30,5 - 31 triệu đồng/m2 tùy hướng, đã có thuế và nội thất. Nếu gói thô thì hơn 29 triệu đồng/m2. Tăng 5%, đã lên khoảng 160 triệu đồng/căn…".

Condominium Yên Hòa trở lại bung hàng với mức giá chênh gần 8 triệu so với gốc

"Càng gần thời điểm bàn giao, giá càng lên anh ạ", N, nhấn mạnh. Được biết cuối tháng 7, giá cho căn đã bao gồm nội thất của dự án là từ 27,9 triệu đồng/m2. Trong vòng chưa đầy 1 tháng, giá căn hộ bị "đẩy" lên 5 - 8% - một tỷ lệ gia tăng chỉ có ở hai trường hợp: Dự án hấp dẫn thực sự người mua nhà thuần túy - hoặc lực đầu tư gia tăng bất thường.

Hoàn thiện cơ bản và đe tăng giá như Capital Garden, vốn dĩ dễ hiểu với giới đầu tư thạo thị trường. Còn với trường hợp "lóp ngóp ở móng hầm" kiểu HACC1 Complex cũng áp dụng chiêu tâm lý với khách hàng mới đáng nói.

Hai ngày sau khi quảng cáo về "móng hầm đã xong, lên cos.0.0 và chỉ ít ngày là được cấp bảo lãnh tín dụng", nhân viên của sàn Coma18 thông báo: "Khoảng 1 tháng tới sẽ có hàng đợt 2, nhưng dự kiến giá sẽ tăng 5%. Tính ra, tổng giá căn 107m2 sẽ lên gần 180 triệu đồng. Anh quyết định thì mua ngay trong đợt này cho rẻ".

Những món hàng "độc"

Hội đủ các yếu tố: vị trí đẹp, thiết kế tổng khu tốt, nhà thầu - chủ đầu tư - nhà băng uy tín, dự án thường được chủ đầu tư tự phân phối (thay vì nhờ qua các sàn giao dịch làm marketing, chạy thị trường).

Tuy nhiên, số lượng dự án kiểu này rất ít và kín tiếng (HACC1 là trường hợp như vậy). Còn lại, ngay cả những dự án đình đám như 56 Nguyễn Chí Thanh, 203 Nguyễn Huy Tưởng, 219 Trung Kính hay Diamond Flower đều cần tới những phương thức truyền thông riêng để mở rộng tìm kiếm khách hàng.

Tìm hiểu qua giới đầu tư, xuất hiện một dự án khá hấp dẫn (84 Thợ Nhuộm, quận Hoàn Kiếm, 56 căn hộ tổng cộng, 3 tầng hầm) nhưng chưa rầm rộ bán hàng.

Theo một trang tin dạng blog cá nhân của một môi giới tên Tân, dự án có rất nhiều điểm đáng lưu ý. Chi tiết: Dự án có 8 tầng nổi, mỗi mặt sàn có 8 căn hộ diện tích 42 - 108m2 tim tường; căn hộ đã có sổ đỏ, thực hiện chuyển nhượng ngay khi khách thanh toán đủ 80% tổng giá bán… Về thông tin dự án đang hoàn thiện (nhưng đã có sổ đỏ), người viết đã xác minh qua một đại diện Công ty BĐS Nhà Thực (đơn vị phân phối chính dự án này) và được biết "Chính xác là lúc bàn giao nhà thì sẽ có sổ đỏ cho 100% khách hàng".

Tại quận Cầu Giấy, một dự án khác từng gặp lình xình khiếu kiện, dừng thi công giai đoạn 2012 đến tháng 9/2014 là Condominium Yên Hòa (259 Yên Hòa) cũng đang được môi giới cật lực kích cầu.

Rất nhiều suất căn hộ được rao bán dưới dạng suất ngoại giao, bán đợt đầu, bán đợt cuối (?) với đủ mức giá từ 24 - 28 triệu đồng/m2. Lần theo tin mở bán đợt đầu tiên, T.L (sàn giao dịch tại 169 Nguyễn Ngọc Vũ) nêu rõ: đơn giá gốc 22 triệu đồng/m2 đã gồm VAT, giá bán chỉ từ 24 - 30 triệu đồng/m2.

"Bên em lấy hàng về đã có giá 22 triệu đồng/m2, nên phải bán chênh lên để cân đối tài chính. Giá 22 là giá vào hợp đồng, còn tiền chênh thì thanh toán ngoài cho bên em. Mức chênh này là phù hợp với mặt bằng thị trường hiện nay. Anh nên cân nhắc sớm vì dự án mới mở bán đợt đầu được 4, 5 ngày mà đã bán được rất nhiều", môi giới mau mắn quảng cáo.