Cuộc chiến với giấy phép con, không đơn giản

Sự mâu thuẫn giữa các quy định trong Luật Nhà ở và quy định hướng dẫn thi hành là lý do phát sinh nhiều xung đột giữa người mua nhà và chủ đầu tư

Nghiên cứu của ông Phan Vinh Quang đánh giá việc thực hiện một quy định trong Luật Nhà ở liên quan tới cách đo diện tích căn hộ để bán. Đây là vấn đề gây căng thẳng giữa người mua và các chủ đầu tư từ năm 2010, do các quy định khác nhau trong luật và các văn bản dưới luật về cách đo diện tích căn hộ.

Luật quy định chỉ được bán diện tích bên trong căn hộ diện tích thông thủy (do tường bao, cột, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung). Tuy nhiên, thông tư và công văn hướng dẫn thi hành luật lại cho phép các chủ đầu tư tính cả hộp kỹ thuật, trụ và tường bao vào diện tích bán.

Tháng 12/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo. Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 và quy định tại Điều 70 rằng diện tích bán căn hộ là diện tích bên trong căn hộ và diện tích cột, tường bên ngoài và hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung và không được bán. Luật ủy quyền cho Chính phủ ban hành quy định hướng dẫn thi hành 11 điều khoản trong Luật. Luật dự kiến có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2006 sau khi Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn.

Nghị định 71/2010 của Chính phủ cũng do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo để hướng dẫn thi hành Luật, song mãi tới ngày 23/6/2010 mới được ban hành và có hiệu lực ngày 8/8/2010, tức là khoảng 3 năm sau khi Luật có hiệu lực. Điều 49 của Nghị định về cơ bản lặp lại quy định của Điều 70 của Luật, song lại cho phép chủ đầu tư tự quyết định việc coi diện tích nơi để xe ô tô là diện tích chung hay riêng, mặc dù Luật đã quy định phần diện tích để xe thuộc sở hữu chung.

Ngày 1/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16 hướng dẫn thi hành Nghị định. Thông tư có hiệu lực ngày 15/10/2010. Thông tư có một điều khoản quy định về 2 phương pháp tính diện tích nhà chung cư, kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Bộ Xây dựng cũng ban hành công văn nêu rõ phương pháp tính tim tường bao gồm cả diện tích cột và hộp kỹ thuật là phần thuộc sở hữu chung theo quy định của Luật.

Mặc dù công văn không phải là văn bản pháp lý có tính ràng buộc, nhưng trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều căn cứ vào thông tư và công văn để bán nhà theo phương pháp tim tường nhằm tăng diện tích bán (và tăng lợi nhuận cũng như doanh thu). Chênh lệch diện tích giữa hai cách đo khoảng 10%.

Ví dụ trường hợp chị Trịnh Thúy Mai mua căn hộ ở Keangnam Hà Nội có diện tích 206 m2 với giá 3.000 USD/m2. Khi nhận nhà, chị nhận thấy diện tích sàn sử dụng của căn hộ thực tế chỉ là 176 m², 30m² còn lại là các công trình thuộc diện tích sử dụng chung như hệ thống cột và hộp kỹ thuật.

Theo chị Mai, chị đã phải trả 1,56 tỷ đồng (tương đương khoảng 70.000 USD) cho phần diện tích không thể sử dụng. Chị Mai đã yêu cầu chủ đầu tư tòa nhà Keangnam trả lại số tiền vượt quá nhiều lần, nhưng không có hồi âm.

Chính sự mâu thuẫn giữa các quy định trong Luật và quy định hướng dẫn thi hành là lý do phát sinh rất nhiều xung đột giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Lý lẽ của người mua dựa trên quy định của Luật và Nghị định, còn chủ đầu tư lại viện dẫn Thông tư và các công văn của Bộ Xây dựng. Vụ việc được báo cáo lên Văn phòng Chính phủ và Bộ Tư pháp, là các cơ quan chịu trách nhiệm giám sát thi hành.

Cả hai cơ quan này đều đã yêu cầu Bộ Xây dựng sửa đổi Thông tư, song Bộ Xây dựng đã từ chối. Cuối cùng, vụ việc được đưa lên Quốc hội và Ủy ban Pháp luật tổ chức phiên điều trần. Một số ý kiến từ Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, các Đại biểu Quốc hội và một số ý kiến từ Bộ Tư pháp đều nói rằng Thông tư 16 trái với Luật, Nghị định và đã vượt quá phạm vi ủy quyền của Luật.

Năm ngày trước phiên điều trần, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03 sửa đổi lại Thông tư 19 và chỉ cho phép áp dụng một cách tính thông thủy theo quy định của Luật và Nghị định. Tuy nhiên, Thông tư 03 không có hiệu lực hồi tố, nên các hợp đồng ký trước thời điểm 8/4/2014 sẽ không được sửa đổi.

Một số người mua nhà tại Keangnam đã kiện chủ đầu tư ra tòa và không hiểu tòa sẽ ra phán quyết như thế nào trong trường hợp này. Hiện các vụ kiện vẫn đang trong thời gian xét xử

Vụ việc trên cho thấy những bất cập của quy trình ban hành văn bản dưới luật cũng như cơ chế phân công trách nhiệm thực thi luật hiện tại ở Việt Nam, dẫn tới tình trạng không nhất quán giữa các quy định trong luật và văn bản dưới luật.

Đây là một vấn đề nghiêm trọng và không ngạc nhiên khi Việt Nam có thứ hạng thấp về chất lượng văn bản và minh bạch của hệ thống pháp luật. Tới đây, việc sửa đổi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật được kỳ vọng là cơ hội để giải quyết vấn đề này nhằm nâng cao chất lượng của hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh, cũng như năng lực cạnh tranh của Việt Nam.