Cuộc cạnh tranh của chục ngàn căn hộ trên “cung đường vàng” ở Bình Dương

Sự đổ bộ của hàng loạt dự án

Quốc lộ 1K là một trong những tuyến đường huyết mạch nối liền TP. Thủ Đức (TP.HCM) với TP. Dĩ An (Bình Dương) và TP. Biên Hòa (Đồng Nai). Điểm đầu của Quốc lộ 1K nằm ở Ngã tư Linh Xuân (TP. Thủ Đức) và điểm cuối nằm tại Ngã ba Hố Nai của tỉnh Biên Hòa.

Với vị trí kết nối những trung tâm kinh tế năng động nhất của vùng Đông Nam Bộ, tuyến quốc lộ 1K giữ vai trò cực kỳ quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội liên vùng. Với thị trường bất động sản, cung đường này mở ra nhiều cơ hội để phát triển dự án khi quỹ đất còn khá dồi dào.

Quốc lộ 1K nơi có nhiều dự án chung cư đã và đang mọc lên

Ghi nhận thực tế, dọc quốc lộ 1K đoạn qua địa bàn TP. Dĩ An, phía tiếp giáp với TP.HCM đang có cả chục dự án chung cư cao tầng đã và đang được xây dựng. Những dự án căn hộ đầu tiên xuất hiện trên trục đường này vào khoảng năm 2017 – 2018. Đây là thời điểm TP.HCM cực kỳ khan hiếm nguồn cung dự án mới, đặc biệt là nhà có giá bình dân.

Doanh nghiệp tiên phong và đang có số lượng dự án nhiều nhất trên trục quốc lộ 1K là Bcons Group với các dự án đã và đang triển khai như: Bcons Green View (916 căn); Bcons Bee (286 căn); Bcon Plaza (1.258 căn);

Công ty TNHH Sản xuất & Thương mại Phúc Đạt cũng đang làm chủ đầu tư Dự án căn hộ Phúc Đạt Connect 2 nằm mặt tiền quốc lộ 1K. Dự án này bao gồm 2 block căn hộ cao 30 tầng với 2 tầng hầm, 2 tầng TMDV, 28 tầng căn hộ, 1 tầng sân thượng. Dự án khi hoàn thành sẽ cung ứng ra thị trường 724 căn hộ.

Gần kề Phúc Đạt Connect 2 là dự án HT Pearl Bình Dương do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà HT-Pearl làm chủ đầu tư. Quy mô dự án gồm 1 block căn hộ cao 35 tầng cung ứng 1.051 căn hộ.

Một dự án đáng chú khác là Green Square Di An City của Công ty Cổ phần Đầu tư Thái Bình (TBS Group). Đây là phân khu cao tầng nằm trong tổng thể Khu đô thị Green Square có tổng diện tích 45ha (mật độ xây dựng 35,27%).

Quy mô dự án gồm 4 block căn hộ cao 32 – 40 tầng, trong đó tầng 1 – 3 dành cho shophouse khối đế, từ tầng 4 trở lên dành cho các căn hộ để ở. Dự án cung cấp ra thị trường khoảng 1.175 căn hộ.

Tập đoàn Đất Xanh trong thông báo mới đây cũng tiết lộ kế hoạch phát triển đại dự án quy mô khoảng 8,6ha nằm quanh trục quốc lộ 1K tại TP. Dĩ An. Dự án này có tổng diện tích sàn xây dựng dự kiến 410.000 m2 , với 11 block cao 30 tầng. Tổng sản phẩm dự kiến khoảng 3.400 căn hộ.

Ngoài các dự án căn hộ có vị trí mặt tiền và liền kề trên, hiện còn có nhiều dự án chung cư khác cách vài Km cũng đang được nhiều chủ đầu tư khác triển khai. Ước tính tổng căn hộ dọc khu vực này đã lên đến chục ngàn căn.

“Bài toán” đầu ra

Theo khảo sát, với vị trí mặt tiền quốc lộ 1K, hiện đã cất nóc, Phúc Đạt Connet 2 đang là dự án có có giá bán cao nhất tại đây, nằm trong khoảng 40 – 42 triệu đồng/m2. Dự án này đang gây chú ý bởi chính sách “mua bia kèm lạc” với chương trình khách mua từ 2 căn trở lên sẽ được tăng 1.000m2 đất ở tỉnh Gia Lai.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đánh giá, đây có thể chỉ là cách “đánh bóng” của chủ đầu tư chứ không hẳn là phương án đầu tư hấp dẫn.

Phúc Đạt Connet 2 đang có giá bán khoảng 40 - 42 triệu đồng/m2

Trong khi đó, với vị trí cách quốc lộ 1K từ vài chục đến hơn trăm mét, các dự án của Bcons có giá thấp hơn. Cụ thể, Bcon Green View hiện đã bàn giao nhà có giá trung bình khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Bcons Bee và Bcon Plaza nằm trong vùng giá từ 30 – 35 triệu đồng/m2. Cả hai dự án này cũng sắp bàn giao nhà.

HT Pear cách quốc lộ 1K khoảng hơn 100m và con đường vào dự án khá nhỏ hẹp nhưng đang giao dịch ở mức giá khoảng 33 – 35 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dù chưa chính thức công bố nhưng với vị trí mặt tiền quốc lộ 1K dự án Green Square Di An City dự kiến mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Với mức giá bán như trên, những căn hộ dọc quốc lộ 1K được xếp vào loại “căn hộ vừa túi tiền” nhất nếu so với mức giá “trên trời” của chung cư tại TP.HCM hiện nay. Thực tế, nhóm người “sống ở Bình Dương, làm việc ở TP.HCM” là tệp khách hàng chính được các chủ đầu tư này nhắm đến khi quảng bá, phát triển dự án. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá bán phù hợp, thì người mua nhà còn quan tâm nhiều yếu tố khác.

Dự án HT Pear có lối vào khá nhỏ

Anh Duy (ngụ TP. Thủ Đức), một nhà đầu tư phân tích, với tình hình giao thông hiện nay, việc di chuyển từ 20 – 30 km (cả đi và về) từ dự án vào khu trung tâm TP.HCM là thử thách với nhiều người. Nhất là tuyến quộc lộ 1K gần đây đã có dấu hiệu quá tải, một số đoạn hư hỏng, mật độ các loại xe lớn, xe container khá nhiều. Khi hàng loạt chung cư trên trục đường có người về ở thì nguy cơ quá tải càng cao.

Mặt khác, chất lượng hệ thống dịch vụ tiện ích đáp ứng nhu cầu sống như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, khu vui chơi mua sắm giải trí… vẫn chưa thật sự phong phú.

“Do đó, nhóm khách hàng phù hợp mua để ở là những người sống làm việc ở Bình Dương hay khu vực giáp ranh với TP.HCM, học sinh, sinh viên các trường đại học”, anh Duy nói.

Cũng theo anh Duy, với mức giá chung cư trên dưới 40 triệu đồng/m2 ở khu vực này nhiều người sẽ lựa chọn phương án đất nền. Nếu nhà đầu tư chịu khó có thể săn tìm đất nền ở mức giá tương tự chung cư nhưng đất nền vẫn luôn là kênh để ở và đâu tư yêu thích hơn với người mua.

Sau thời gian bùng nổ giai đoạn đầu, sức mua của các dự án căn hộ ở Bình Dương đang có dấu hiệu sụt giảm cả về bán thứ cấp, lẫn sơ cấp. Thậm chí, từ năm 2021 với hàng loạt dự án căn hộ mọc lên nhiều ý kiến đã dự đoán Bình Dương có nguy cơ thừa cung.

Báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường mới đây cũng cho biết, căn hộ chung cư tại TP. HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Long An, Bình Dương…) đang có tỷ lệ hấp thụ kém hơn so với cùng kỳ.

Ghi nhận thực tế trên nhiều trang mạng rao bán bất động sản thời gian gần đây, thông tin rao bán gấp căn hộ, thậm chí bán cắt lỗ đã lác đác xuất hiện. Trong đó, có những căn hộ nằm tại các dự án nằm dọc quốc lộ 1K.