Cú 'sốt' hiếm hoi thời bất động sản đóng băng

Rúng động thị trường

Dự án Đại Thanh được công bố mở bán trong thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội đang lao dốc, giao dịch ngưng trệ. Nhờ đánh trúng nhu cầu người mua, với mức giá mở bán ban đầu từ 14 triệu đồng/m2, căn hộ diện tích vừa phải (từ 44 đến 66m2/căn, giá trị từ 600 triệu - gần 1 tỷ/căn) chính là lực hút khiến nhiều người đổ về đây đăng ký mua. Trong số đó, có nhiều nhà đầu tư, môi giới từ các sàn bất động sản đến "ôm" hàng mong kiếm lời.

Nhiều người cách đây vài tháng đã chấp nhận mua, bán trao tay với giá chênh từ 15-30 triệu/căn. Chưa hết, trong lần mở bán vào đầu tháng 10 này, chủ đầu tư tiếp tục công bố giảm giá xuống chỉ còn 10 triệu đồng/m2 khiến nguồn cầu càng "sốt". Đây là mức giá khiến nhiều người sốc, bởi mức giá này còn thấp hơn cả giá của những dự án nhà thu nhập thấp đã được mở bán.

Giới phân tích cho rằng, căn hộ giá 10 triệu đồng/m2 chính là "phát súng" đầu tiên của thị trường trong làn sóng bán phá giá căn hộ nhằm khơi thông dòng vốn, giải quyết lượng hàng tồn kho. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường bất động sản đầy khó khăn như hiện nay thì người mua nhà sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi nếu chủ đầu tư không cam kết đúng tiến độ đề ra.

Song, dường như có một nghịch lý là, giá chào sơ cấp - giá từ chủ đầu tư đưa ra càng rẻ thì giá chênh - lợi nhuận mỗi lần mua bán chuyển nhượng của giới đầu tư càng tăng lên, kể cả lúc thị trường đang bĩ cực. Theo ghi nhận hiện tại, nhiều căn hộ của dự án đang được các sàn, các đầu mối ôm vào chào giá chênh từ 50-90 triệu đồng/căn. Người có nhu cầu thực rất khó tiếp cận với giá gốc.

Kịch bản "Nam Cường" lặp lại?

Hồi cuối năm 2009, trong khi thị trường bất động sản Hà Nội đang bắt đầu có dấu hiệu "đóng băng" bỗng nhiên nổi lên "hiện tượng Nam Cường" khi hàng nghìn người dân đã chen lấn, xô đẩy nhau tại sàn giao dịch bất động sản Nam Cường (thuộc Tập đoàn Nam Cường) chỉ mong giành được một phiếu quyền bốc thăm mua căn hộ chung cư ở dự án Dương Nội.

Vẫn chưa dừng lại ở đó, giữa tháng 10/2010, thị trường tiếp tục "rúng động" bởi lượng người xếp hàng đăng ký bốc thăm quyền mua căn hộ tại chung cư CT7D, dự án Lê Văn Lương Residentials thuộc khu đô thị mới Dương Nội. Đông đến độ nhiều người ví việc mua được căn hộ tại dự án này giống như thời tem phiếu bao cấp vậy.

Số lượng căn hộ được chủ đầu tư "tung" ra bán nhỏ giọt trong khi lượng người đăng ký mua lại nhiều gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần khiến cho các đối tượng cò đất có cơ hội "ôm hàng" rồi bán ra cho những khách hàng có nhu cầu mua với tiền chênh lên đến gần trăm triệu đồng. Những người mua dự định để ở nhưng thấy số tiền chênh cao cũng "không tiếc" đem quyền được mua căn hộ bán lại cho người khác, biến đây thành cơ hội vàng "lướt sóng".

Việc mở bán 2 dự án tại khu đô thị Dương Nội của tập đoàn Nam Cường đã rất thành công với 100% các căn hộ đều đã được đăng ký mua hết thế nhưng trong số đó, người mua thực sự để ở rất ít, vì thế thời điểm thị trường lao dốc, các nhà đầu tư đều phải chịu quả đắng chưa kịp thoát hàng. Tưởng "vớ bở" từ tiền chênh thành ra "mắc cạn" với sự đóng băng của thị trường và sức ép trả nợ ngân hàng.

Theo khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản phía Tây Hà Nội, hiện rất nhiều khách hàng ký gửi bán căn hộ tại dự án Dương Nội của Nam Cường với mức giá chỉ 14 triệu đồng/m2. "Nhiều khách hàng cũng đến tham khảo giá, tuy nhiên vẫn chưa có ai muốn mua thực sự. Thực ra là mức giá này đã khá mềm, tuy nhiên nếu mua thì khách hàng phải đóng nốt số tiền còn lại theo tiến độ dự án với mưc giá của chủ đầu tư đưa ra khiến cho nhiều người không mặn mà lắm", một chủ sàn trên đường Lê Văn Lương cho hay.

Tương tự như vậy, trong lần mở bán đầu tiên tại dự án Đại Thanh, cũng đã có khá nhiều khách hàng là nhà đầu tư đến "ôm" hàng, có người "ôm" đến gần chục căn. Tuy nhiên, tiền chênh kiếm được từ đâu chưa thấy, nhưng chỉ sau khi chủ đầu tư công bố mở bán một thời gian thì trên các website bất động sản cũng rao bán nhan nhản căn hộ Đại Thanh với mức giá thấp hơn của chủ đầu tư đưa ra.

Chưa nói đến tính pháp lý của dự án như pháp luật vẫn chưa cho phép xây dựng căn hộ dưới 45m2, hay cam kết chặt chẽ về tiến độ dự án mà chủ đầu tư đưa ra sẽ hoàn thành đúng thời gian, tiếp đó là xét về vị trí địa lý, thiết kế căn hộ... thì nhiều ý kiến cho rằng, giữa lúc thị trường bất động sản đang rất "hỗn loạn" bởi nhiều vụ kiện cáo giữa chủ đầu tư với khách hàng diễn ra như hiện nay thì việc quyết định bỏ tiền ra mua nhà tại các dự án vẫn là vấn đề cần cân nhắc kỹ hiện nay mặc dù dự án đó có mức giá hợp lý.