"Cơn sốt" dự án Ao Sào: "Canh bạc cho kẻ liều"

Lượng giao dịch thực đối với những dự án đất nền giá rẻ như Ao Sào, Đại Thanh ngay từ trước Tết Nguyên đán Giáp Ngọ gia tăng đáng kể, thậm chí áp đảo so với các sản phẩm chung cư thương mại cùng địa bàn quận Hoàng Mai. Theo tìm hiểu, đa phần các chủ lô đất hiện hữu đều là dân đầu tư "có máu mặt".

"... Không mật, kiến cho chi"

Tháng 8/2013, thông tin rao bán liền kề KĐT Ao Sào (còn có tên là Lexington Estate) ngập tràn trên mạng, dù chủ đầu tư chính thức mở bán vào tháng 1/2014. Theo đó, dân kinh doanh địa ốc "chuyền tay nhau" mức giá gốc từ chủ đầu tư là 23 triệu đồng/m2 (trong khi doanh nghiệp công bố mức từ 20 triệu đồng/m2 cho các dãy liền kề TT4.2, TT5.1, TT6.1). Đây từng được cho là mức giá rất hấp dẫn cho những khách hàng đang có khó khăn về tài chính để mua được những căn chung cư thương mại hoàn thiện ở khu vực Hoàng Mai (có giá trên 30 triệu đồng/m2).

Hiện trạng của dự án Ao Sào thời điểm cuối quý III/2013 chỉ dừng ở san lấp mặt bằng và bàn giao đất. Đường vào khu đất dự án chỉ duy một đường đất từ Đền Lừ sang. Thậm chí, theo lời của đại diện một nhóm đầu tư "ôm" đất, Ao Sào lúc đó vẫn là vay vốn nên pháp lý chưa thực sự yên tâm. Ngoài ra, khi giao dịch, người mua phải chi thêm từ 3 – 4 triệu đồng/m2 tiền xây thô.

Ao Sào còn đang ở thì tương lai cho những ai mong một chốn an cư đủ hạ tầng xã hội – kỹ thuật một cách trọn vẹn nhất

Tuy nhiên, đến tháng 1/2014, mãi lực đột ngột gia tăng đối với các sản phẩm liền kề Ao Sào. Cụ thể, với một số liền kề đổ mái tầng 1, chủ đầu tư mạnh dạn thông báo dự kiến bàn giao nhà xây thô đã hoàn thiện mặt ngoài vào đầu quý IV/2014. Kèm theo mức giá từ 1,6 tỷ đồng/liền kề (tùy diện tích) chưa gồm xây thô, đã "hút" vô khối nhà đầu tư vội vã gom tiền mua, đặt chỗ. Với thế mạnh về giá trị kinh tế (rẻ hơn hẳn chung cư thương mại cùng khu vực), tiến độ thi công nhanh, cộng thêm việc có thể tận dụng ưu thế mặt đất để kinh doanh, đất Ao Sào đến đầu tháng 4 vẫn là "cục nam châm" kéo người mua nhà để ở.

Thậm chí, đất Ao Sào còn được "mổ xẻ" kỹ càng hơn về lý do lựa chọn mua trên bản tin tài chính & kinh doanh VTV, ngày 17/1/2014. Sở Quy hoạch & Kiến trúc Hà Nội phối hợp với UBND Q.Hoàng Mai công bố, bàn giao quy hoạch chi tiết 1/500 khu chức năng đô thị Ao Sào. Pháp lý công khai đầy đủ, tiến độ duy trì, cộng thêm mức giá dễ chịu (ngót 25-28 triệu đồng/m2), rất nhiều dân "lướt sóng" cũng như người có nhu cầu thực "chen chân" vào Ao Sào.

"Đất diễn" của dân đầu tư

Quả thực, so sánh trong địa bàn Q. Hoàng Mai (liền giáp là KĐT Thịnh Liệt), hay các dự án "ngon, bổ, rẻ" tương tự như Văn Phú (Hà Đông), Ao Sào đang thuộc tốp lựa chọn của những đối tượng đầu tư "mạnh vì gạo, bạo vì tiền", vì sức cầu nhà đất giá rẻ vẫn tăng từng ngày. Còn với người mua nhà để ở, dự án Ao Sào cho thấy một số nhược điểm đáng cân nhắc.

Trước tiên, đường dẫn vào dự án. Thực địa cho thấy, đường phía Bắc (từ phố Kim Đồng) xuống mặt cắt 32m theo bản đồ là của KĐT Thịnh Liệt (dự án đắp chiếu từ nhiều năm nay). Vấn đề này vẫn đang chờ sự vào cuộc một cách hợp lý của các chủ đầu tư (Lũng Lô 5, Licogi 13) và chính quyền sở tại với vai trò định hướng. Phía Đông Nam dự án Ao Sào là đường ven hồ Yên Sở (32m) vốn dĩ thuộc dự án Gamuda – nay dự kiến sẽ được Tp. Hà Nội ưu tiên triển khai sau khi tách khỏi Gamuda.

Thêm nữa, mức dân trí, an ninh ở khu vực gần sông Sét chưa thực sự được đánh giá cao, khiến không ít khách hàng e sợ cho cuộc sống sau này. Điều kiện về hạ tầng xã hội đều được chủ đầu tư nêu và cam kết khá rõ rệt. Tuy vậy, mọi chuyện vẫn ở dạng tương lai 2-3 năm tới mới mong dự án, quần thể sinh sống thành hình trọn vẹn.

Lượng khách quan tâm tới mỗi ô liền kề Ao Sào rất lớn. Nhưng trong giới kinh doanh BĐS, mức giao dịch thực sự diễn ra trong vài tuần nay đang ghi nhận sự trì trệ nhất định. Thay cho những gương mặt khách hàng mới toanh (đa phần là cán bộ công nhân viên chức, người lao động ngoại tỉnh), là một bộ phận đáng kể nhà đầu tư nhỏ lẻ (nhưng dồi dào tài chính lẫn thừa "máu" kinh doanh địa ốc).

Anh Hòa, một nhà đầu tư vốn là nhân viên kinh doanh sàn giao dịch BĐS phân tích: chủ đầu tư dự án này là bên quân đội, nên xác suất "bán nhà trên giấy" không có. Quyết định điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt. Tiền đền bù của dự án này hiện đã cao hơn gần 3 lần so với dự án lập trước đây, nên nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất (được khấu trừ vào tiền hạ tầng và tiền đền bù). Với mức giá 23 triệu đồng/m2 mua một liền kề 66m2 vào tháng 2/2014, anh Hòa vừa bán lại chênh 6 giá cho một khách hàng ngoại tỉnh (29 triệu đồng/m2).

Lời khuyên chung của nhiều nhà đầu tư: nếu mua để ở ngay trong vòng 1 năm tới thì không nên. Tương lai cho một cộng đồng dân cư văn minh, tiện ích thực sự sẽ chỉ thành hình hài trong ít nhất 2-3 năm nữa.