Cổ phiếu BĐS giảm tới mức nào có thể mua được?

Đứng trước nhiều khó khăn

Theo đánh giá của CTCK Artex, thị trường BĐS đang đứng trước rất nhiều khó khăn. Bên cạnh áp lực cung gia tăng mạnh trên một số phân khúc thì một vài quy định mới áp dụng làm gia tăng khó khăn trên thị trường: Nghị định 71 chính thức có hiệu lực từ 8/8/2010 đã khiến thị trường BĐS đã trầm lắng càng trầm lắng hơn. Theo quy định này các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong; doanh nghiệp chỉ được bán 20% sản phẩm không qua sàn. Tuy nhiên thực tế, mỗi dự án kể từ khi bắt đầu bán ra thị trường bằng các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư... cho đến lúc bàn giao nhà cho khách hàng phải mất vài năm. Hoạt động mua đi bán lại chiếm tỷ lệ cao trong thời gian này (các dự án bất động sản mới giao dịch thông qua công chứng ủy quyền chiếm khoảng trên 70%), do vậy quy định này đã hạn chế các giao dịch của nhà đầu tư trên thị trường.

Theo dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có quy định: mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được mua 1 căn hộ đối với dự án mà mình góp vốn. Nếu quy định này được áp dụng, giao dịch BĐS sẽ đứng trước nguy cơ “đóng băng”.

Thông tư 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/10/2010, quy định nâng hệ số rủi ro của các khoản vay chứng khoán và bất động sản lên 250% thay vì trước đây là 100%. Theo quy định này thì các ngân hàng phải giảm bớt cho vay các khoản vay bất động sản, chứng khoán; hoặc phải tăng vốn chủ sở hữu. Do vậy việc vay tiền mua nhà của khách hàngsẽ khó hơn.

NHNN công bố từ 18/8/2010 tỷ giá bình quân liên ngân hàng tăng thêm 2% từ 18.544VND đổi một USD lên mức 18.932VND. Với mức tỷ giá mới, giá BĐS tính bằng đồng đôla Mỹ (chủ yếu là thị trường căn hộ chung cư) đã tăng lên đáng kể làm gia tăng bất lợi trong lúc thị trường BĐS vỗn dĩ đang gặp rất nhiều khó khăn.

"Thời điểm này, đầu tư BĐS không còn là kênh đầu tư sinh lợi siêu ngạch, sự thành công của nhà đầu tư BĐS năm nay sẽ khác nhiều so với năm trước. Thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS phải có bước đi chiến lược" - Artex nhận định.

Thời gian gần đây Chính phủ đưa ra nhiều biện pháp bình ổn thị trường. Các chính sách đưa ra giúp bình ổn thị trường có tính chất tạm thời, trong thời gian ngắn. Các giải pháp bình ổn thị trường BĐS về lâu dài phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Tổng lượng cung trên thị trường hiện nay thiếu, tuy nhiên lượng cung ở mỗi phân khúc so với cầu phân khúc đó khác nhau. Lượng cung nhà cao cấp hiện nay đang dư thừa nhưng lượng cung nhà ở giá thấp chưa đáp ứng đủ cầu. Đánh giá đúng xu hướng tiêu dùng, tập trung vào số đông của thị trường sẽ là nhân tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS.

Để tồn tại doanh nghiệp phải điều chỉnh sản phẩm phù hợp với thị trường. Để làm được điều đó doanh nghiệp phải tìm ra chiến lược và cơ chế thị trường giữa người bán và người mua, không nên tập trung cùng một loại sản phẩm; tập trung vào hoạt động bán hàng; chọn đúng đối tượng để tư vấn mua hàng; đào tạo cho tốt đội ngũ kinh doanh.

Doanh nghiệp BĐS có thể huy động vốn từ các nguồn: vay ngân hàng, từ người dân, đối tác, phát hành trái phiếu. Tuy nhiên với bối cảnh hiện nay, huy động vốn đối với doanh nghiệp BĐS rất khó khăn từ tất cả các kênh huy động trên. Do vậy, những doanh nghiệp có tiềm lực vốn mạnh sẽ chiếm ưu thế trên thị trường.

Chờ yếu tố tích cực

Từ đầu tháng 5/2010 chỉ số cổ phiếu ngành BĐS đã liên tục giảm và giảm mạnh. Những yếu tố tiêu cực vẫn đang hiện hữu đối với ngành, khi nào những yếu tố tích cực xuất hiện thì ngành BĐS mới có thể phục hồi. Từ nay tới cuối năm 2010, theo đánh giá của CTCK Artex thị trường BĐS sẽ còn rất nhiều khó khăn.

Những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm vượt trội (đạt từ 80% kế hoạch năm trở lên) được coi là khả quan nhất trong ngành. Những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm kém, áp lực doanh thu sẽ lớn trong 6 tháng cuối năm. Nhà đầu tư chú ý những doanh nghiệp có khoản mục hàng tồn kho lớn, nợ vay nhiều.

Nhóm cổ phiếu BĐS có mức độ giảm giá mạnh nhất trong thời gian gần đây, khi thị trường phục hồi nhóm cổ phiếu này sẽ có mức tăng giá ấn tượng nhất. Vậy, khi nào là đáy của nhóm cổ phiếu này? Đây là một câu hỏi khó trả lời. Tuy nhiên, cổ phiếu giảm đến mức nào có thể mua được? Artex đưa ra 3 tiêu chí (cổ phiếu đáp ứng đủ 3 tiêu chí này) để nhà đầu tư tham khảo: - Giá giao dịch < (EPS 2010 (tính toán dựa trên lợi nhuận sau thuế kế hoạch 2010 và vốn điều lệ mới) x 10); - So sánh giá giao dịch với giá trị sổ sách (P/B < 1,5 lần); - Hoạt động kinh doanh nhiều triển vọng, sản phẩm tiêu thụ tốt. không gặp khó khăn về vốn.