Có nên gắn 'sao' chung cư như khách sạn?

Vẫn còn nhiều băn khoăn liên quan đến dự thảo phân hạng nhà chung cư - Ảnh: Đình Sơn

Nhưng quy định này gây lo ngại sẽ làm phát sinh giấy phép con, cơ chế xin - cho.

Theo dự thảo trên, các chung cư sẽ được gắn “sao” theo các thứ hạng A, B hoặc C (không xếp hạng đối với chung cư nhà ở xã hội) nhằm xác định giá trị chung cư, từ đó định ra giá bán, giá dịch vụ, phí quản lý.

Không ép buộc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, nhận xét thời gian qua nhiều dự án chủ đầu tư rao bán quảng cáo, tự phong là dự án siêu sang, cao cấp, dự án 5 sao, deluxe... nhưng không ai kiểm chứng được thực tế chất lượng có đúng quảng cáo hay không bởi hiện nay chưa có một cơ chế nào làm thước đo. Khi chủ đầu tư tự phong dự án của mình chất lượng cao cấp cũng đồng nghĩa với việc giá bán BĐS cũng cao ngất ngưởng. Nhưng tại không ít dự án được cho là cao cấp khi bàn giao nhà cho khách hàng mới lòi ra chất lượng thấp cấp, chất lượng không tương xứng với mức giá bán. Do đó, theo ông Châu, việc phân loại đánh giá chung cư, nhất là đối với phân khúc cao cấp sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh tình trạng lừa đảo, giúp khách hàng phần nào có thể dựa vào đó để định được mức giá bán của chủ đầu tư đưa ra có hợp lý hay không, tránh bị sập bẫy mua nhà giá quá cao so với chất lượng, giúp khách hàng có sự đánh giá chính xác, tránh bị mua nhầm, mua hớ do tin vào các quảng cáo quá “nổ” của chủ đầu tư.

Lãnh đạo một công ty BĐS cũng đồng tình với quan điểm trên khi cho rằng, khách hàng khi mua BĐS ngoài việc muốn sở hữu một chỗ ở, họ còn muốn sở hữu một không gian sống, khẳng định đẳng cấp. Giống như khi họ đi nghỉ dưỡng, thuê một khách sạn, mặc dù cũng chỉ “mua” chỗ ngủ nhưng khi sống trong một khách sạn 5 sao đẳng cấp của họ sẽ khác hẳn với khách sạn 3 sao. Và họ sẵn sàng trả tiền cao hơn để được ở trong một khách sạn sang trọng để khẳng định đẳng cấp và sở hữu các tiện ích cao cấp khác.

Tuy nhiên ông Châu cũng đề nghị nên để chủ đầu tư tự chọn phương án có phân hạng nhà chung cư hay không, không nên ép buộc tất cả các dự án phải thực hiện. Bởi chất lượng tốt, giá bán phù hợp cộng với việc được gắn “sao”, dự án sẽ càng tạo được lòng tin, thu hút được khách hàng mua căn hộ. Còn nếu chủ đầu tư thấy mình đã đủ uy tín, được khách hàng tin tưởng rồi, dự án vẫn bán tốt, được khách hàng chấp nhận không cần phải phân hạng thì... đó cũng là quyền của họ, không ép. Khi đó các chung cư này sẽ được thị trường và khách hàng thẩm định, quyết định. Nếu làm được như vậy, người dân sẽ được hưởng lợi rất nhiều.

Lo “đẻ” thêm thủ tục

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, không kỳ vọng việc phân hạng chung cư sẽ giúp phân định phí quản lý, phí dịch vụ nhà chung cư. Bởi hai loại phí này được cấu thành dựa trên các dịch vụ thực tế phục vụ tại chung cư. Ví dụ, một chung cư bình dân, nhưng khách hàng và chủ đầu tư sử dụng dịch vụ cao cấp thì mức phí quản lý, giá tiền dịch vụ chắc chắn sẽ cao. Trong khi đó, nếu một chung cư cao cấp, sử dụng dịch vụ không tốt thì mức phí không thể cao lên được. “Việc căn cứ vào phân loại chung cư rồi áp đặt phí quản lý sẽ không chính xác vì mỗi chung cư sử dụng dịch vụ mỗi khác, không nơi nào giống nhau nên sẽ không có một mặt bằng phí chung cho các chung cư có cùng một hạng. Phí quản lý bao nhiêu phụ thuộc vào những dịch vụ người dân sống trong chung cư sử dụng là gì chứ không phải do hạng chung cư đó quyết định”, ông Nghĩa phân tích.

Nhiều doanh nghiệp lo lắng việc phân hạng sẽ đẻ thêm thủ tục, phiền hà, mất thời gian. Hiện để hoàn thiện thủ tục cho một dự án, doanh nghiệp phải trải qua rất nhiều khâu, với rất nhiều thủ tục, giấy tờ và mất rất nhiều thời gian. Nhanh cũng mất 3 năm còn chậm có khi lên đến 5 - 7 năm mới có thể khởi công được dự án. Nay lại phát sinh thêm thủ tục xếp hạng nhà chung cư nữa, doanh nghiệp sẽ thêm gánh nặng. “Chúng tôi không mong muốn thêm thủ tục hành chính từ đó phát sinh thêm cơ chế xin - cho, bôi trơn, chung chi để chung cư được xếp hạng cao trong khi thực tế chất lượng không được như vậy. Mong muốn của các doanh nghiệp là thủ tục càng đơn giản, minh bạch càng tốt”, vị này cho hay.

Hiện theo dự thảo thông tư phân hạng nhà chung cư, với các chung cư hạng A, doanh nghiệp phải được Sở Xây dựng địa phương chứng nhận, sau đó phải chuyển lên Bộ Xây dựng chứng nhận tiếp. Như vậy rất rắc rối, mất thời gian và chắc chắn trong quá trình đó không thể nào không phát sinh tiêu cực.

Trong một hội thảo góp ý dự thảo mới được tổ chức tại TP.HCM gần đây, một lãnh đạo của Sở Xây dựng cũng rất lo lắng khi các tiêu chí đưa ra quá nhiều, rối rắm và điều này có thể làm cho cả nhà nước và doanh nghiệp đều rối. Ngoài ra, cái khó nhất hiện nay là tiêu chí viết ra rất dễ nhưng làm thực tế như: kiểm định, xác định có đúng đạt chuẩn với tiêu chí hay không mới là vấn đề.

Đó là chưa kể các tiêu chí đưa ra để chấm điểm phân hạng nhà chung cư hiện nay cũng khá mù mờ. Nếu làm không cẩn thận, khi ban hành sẽ phát sinh nhiều vướng mắc, khiếu kiện, bất ổn giữa người dân và doanh nghiệp.