Cơ hội nào cho DN và nhà đầu tư bất động sản?

Hiện tượng này cho thấy, cổ phiếu bất động sản đang có sự phân hóa khá mạnh đến từng DN và những quyết định đầu tư khôn ngoan cho các mã cổ phiếu có phần… may mắn, sẽ vẫn giúp nhà đầu tư tìm được cơ hội sinh lời.

Bán dự án

Năm 2011, Vạn Phát Hưng là một trong những cái tên khiến nhiều nhà đầu tư phải “kính nhi viễn chi”. Hệ số nợ của Cty quá cao, gấp nhiều lần so với các DN cùng ngành và Vạn Phát Hưng rơi vào thế cùng vì mất tự chủ dòng tiền, lãi lẫn gốc vay do sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh để phát triển khiến Cty này phải cầu viện ngân hàng, xin cơ cấu nợ ngắn thành trung và dài hạn. Được ngân hàng chấp thuận tái tài trợ khoản vay 250 tỉ đồng ở khung thời gian đáo hạn khác đã đưa Cty này ra khỏi giả định không thể hoạt động liên tục và sau đó, được HoSE đưa ra khỏi danh sách cổ phiếu vào diện cảnh báo.

Nhưng khó khăn với Vạn Phát Hưng khi bước sang năm 2012 và cả năm 2013, chưa hẳn đã chấm dứt. Có lẽ vì vậy mà nỗ lực bán dự án trở thành một trong những mục tiêu của Vạn Phát Hưng trong 2 năm liên tiếp, song song với hoạt động thoái vốn ở nhiều đơn vị đã “lỡ” đầu tư khác.

Năm nay, nối tiếp những gì chưa làm được của năm cũ, mục tiêu của VPH đã có phần cụ thể hơn. Điều “cụ thể” khiến các cổ đông hân hoan nhất có lẽ quyết định chia cổ tức 9% bằng cổ phiếu. Vì điều đó, trái ngược với tình cảnh trước đây, phần nào đã giúp các nhà đầu tư địa ốc lỡ trớn chưa thoát hàng thoát ra khỏi nỗi ám ảnh cổ phiếu vừa mất giá mạnh, vừa chẳng được “xơ múi” gì từ lợi tức sau cùng là cổ tức được chia. Anh Nguyễn Thành Đức, một cổ đông của VPH cho biết với anh, 9% cổ tức bằng cổ phiếu trên hàng chục ngàn cổ phần đã đầu tư thực tế không nhiều nhặn, thậm chí nếu không nói là chưa chắc đã đủ bù cho mức độ pha loãng, lại càng chưa tính chi phí trượt giá đồng vốn đầu tư. Nhưng ít ra, nó cũng khiến anh không… tức đầy cổ vì đã lỡ trót đầu tư vào một DN BĐS vốn được nhiều CTCK khuyến nghị là đầy triển vọng như trong thời gian trước.

Điều đáng nói hơn nữa là trong kế hoạch của năm nay, VPH đã hé mở thông tin rất cụ thể về việc chuyển nhượng 20ha đất ở Nhơn Đức cho Trường ĐH Tài chính – Marketing, chứ không còn nằm ở “đặt mục tiêu”. Theo đại diện của VPH, thương vụ này hiện cầm chắc hoàn tất tới 80% và mức giá xét trên tổng đầu tư có thể cho lãi. Dù đây không được xem là chìa khóa giúp Cty có thể hoàn thành kế hoạch mà ĐHCĐ đã thông qua nhưng lại có thêm ý nghĩa… gia tăng là sự “động viên tinh thần”, khiến các nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản có cơ sở để tin hơn vào lòng “trung thành” của mình với danh mục. Đây, kỳ thực có thể là lối ra chung mà các DN BĐS đang dọ đường để bù đắp cái khó của việc thiếu thanh khoản đối với sản phẩm đơn lẻ, thường được ghi nhận doanh thu nhỏ giọt bằng từng căn hộ bán ra?

Thoái vốn đầu tư, cải thiện dòng tiền

Tất nhiên, thị trường không chỉ mình Vạn Phát Hưng là tính nước cờ bán dự án “trọn gói”. Trước đó, đã có rất nhiều DN chọn phương án chuyển nhượng mà hầu hết giá bán ít khi được công bố cụ thể, cho đến khi có báo cáo tài chính. Đi đầu trong làn sóng này phải kể đến Hoàng Anh Gia Lai, với các hợp đồng “mua sỉ” từ năm 2009 …

Bước năm 2013, bên cạnh các mục tiêu bán sỉ dự án, các DN BĐS cũng bận rộn hơn với dự định thoái vốn ở một số khoản đầu tư khác, ở dạng cổ phần góp vốn đầu tư tài chính, ngoài ngành, hay ở chính các dự án BĐS của những DN bạn…. Động thái này được đánh giá là nỗ lực nhằm cải thiện dòng tiền của các DN trong tương lai, giúp họ đứng vững qua khó khăn, kể cả khi nếu các chính sách hỗ trợ thị trường BĐS mà Chính phủ đưa ra gần đây có độ trễ dài mới phát huy tác dụng.

Hiện tại, một loạt các DN BĐS đang nỗ lực bán dự án và thoái vốn, có tên những DN top đầu. Thủ Đức House (TDH) vừa cho biết sẽ ưu tiên thoái vốn 2 khoản đầu tư lớn là ở NHTM Phương Đông và Cty CP tài chính dệt may VN với giá trị sổ sách lần lượt là 31,87 tỉ đồng và 41,4 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo tính toán của CTCK SSI, dựa vào tính thanh khoản hiện tại của 2 cổ phiếu này và tình hình thị trường tài chính ảm đạm như hiện nay thì dự kiến lãi từ việc bán cổ phiếu sẽ không cao. Ngoài ra, TDH và Cty con – Chợ đầu mối nông sản Thủ Đức (TDH nắm giữ 100% cổ phần) cũng dự định thoái 90% vốn tại Cty TNHH Dịch vụ Tam Bình – Thủ Đức để tái cấu trúc hệ thống Cty con và để tăng dòng tiền cho Cty mẹ. Sau khi thoái vốn, TDH còn sở hữu 6 Cty con và 11 Cty liên kết.

Còn tại Bình Chánh BCI, năm 2012, nếu thương vụ chuyển nhượng cổ phần của Cty CP khu công nghiệp Phong Phú đạt 362.40 tỉ đồng, đã giúp cho lợi nhuận thuần của BCI đạt 236.12 tỉ đồng, tăng 178% so với năm 2011 thì sau Tết Quý Tỵ, Cty lại “mở hàng" cho hoạt động M&A thông qua việc bán dự án căn hộ chung cư Nhất Lan (Q. Bình Tân) cho Cty bất động sản Danh Khôi Á Châu. Những khoản doanh thu phát sinh này đang được cho là gần như bù đắp 100% các khoản trống doanh thu từ bán sản phẩm chủ lực trước đây của DN.

Tại thời điểm này Bình Chánh chưa thông qua kế hoạch đại hội cổ đông 2013 nhưng theo nhiều chuyên gia trong ngành dự đoán, rất có thể Bình Chánh sẽ vẫn đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc thoái vốn trong danh mục tiếp tục trong năm nay. Vì BCI đang “thừa đất” với năng lực sở hữu quỹ đất hàng trăm ha ở các quận phía Tây Tp HCM và đây lại là địa điểm khá phù hợp với mục tiêu của nhiều tổ chức muốn tận dụng cơ hội tiếp cận phân khúc gần với nhu cầu người dân, có mức giá dễ dàng thương thảo, cũng như có thể tận dụng “điểm rơi” của các chính sách hỗ trợ thị trường từ Chính phủ tới các dự án tương lại. Bộ phận Phân tích CTCK Phương Nam (PNS) đánh giá lạc quan về Bình Chánh, cho rằng BCI đang có tỉ số tài chính lành mạnh nhất trong top 10 DN BĐS, hẳn một phần nhờ căn cứ trên nỗ lực cải thiện dòng tiền qua thoái vốn đầu tư như đã nêu.

Cũng theo PNS, trong Top 10 DN đầu ngành BĐS, hiện chỉ có 5 doanh nghiệp HAG, BCI, IJC, OGC, TDH đảm bảo được khả năng thanh toán nhanh các khoản nợ ngắn hạn. Điều đó cho thấy lượng hàng tồn kho của các DN BĐS khá lớn, đầu ra cho sản phẩm vẫn còn khá nhiều khó khăn. Và do đó, áp lực bán tháo sản phẩm trọn gói sẽ còn tiếp tục tạo nhiều cơ hội cho hoạt động M&A “làm mưa gió” trên thị trường trong năm nay.

Tuy nhiên, cơ hội từ M&A, bán dự án, thoái đầu tư, có chia đều tỉ suất cho cơ hội sinh lời đối với các nhà đầu tư tăng trưởng, muốn tìm lợi nhuận qua danh mục cổ phiếu BĐS? Nhiều nhà đầu tư cho rằng điều đó còn phụ thuộc cả vào… may mắn (của DN và của họ). Vì nói đi vẫn phải nói lại: Không phải ai cũng thoái vốn đầu tư hay bán dự án sỉ với mục tiêu cải thiện dòng tiền trước mặt, mà đều như VPH, đảm bảo xoay ngược thế cờ và cầm chắc lãi!