Chuyên gia CBRE: “Phát triển nhà ở giá rẻ mà mất 5-10 năm xin giấy phép thì giá không còn rẻ nữa”

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE

Trước những động thái giảm lãi suất cho vay của một số ngân hàng, ông dự báo thế nào về việc tiếp cận nguồn vốn của nhà đầu tư thời gian tới?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Hiện nay, vấn đề tiếp cận nguồn vốn là một trong những áp lực rất lớn đối với cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Trong đầu năm nay, NHNN, theo chỉ đạo của Chính phủ, đã có những động thái điều chỉnh lãi suất huy động. Điều này cũng sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến việc giảm lãi suất vay cho bất động sản. Tuy nhiên, để tiếp cận được nguồn vốn với mức giảm này cần có thời gian quan sát, bởi bản thân các chủ đầu tư và nhà đầu tư hiện vẫn phải đối diện với việc ngân hàng có chấp nhận cho vay hay không. Các điều kiện vay và các yếu tố liên quan đến pháp lý của các dự án bất động sản đều rất quan trọng. Đó là áp lực rất lớn vì vướng mắc pháp lý là một trong những vấn đề mà nhiều chủ đầu tư đang gặp phải.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư gặp áp lực về câu chuyện trái phiếu, niềm tin của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Chính vì thế việc tiếp cận nguồn vốn là câu chuyện nhiều chủ đầu tư phải đối diện trong thời gian sắp tới.

Thị trường thời gian qua cho thấy, trong khi các phân khúc đều khó khăn thì chung cư vẫn ổn đinh, thậm chí có xu hướng tăng giá. Ông nhận định sao về thực tế này?

Nếu xét về thị trường sơ cấp, hầu hết các dự án đặc biệt là thị trường Hà Nội, giá chào bán của các chủ đầu tư đưa ra đều tăng so với các giai đoạn trước.

Nguyên nhân là do niềm tin của chủ đầu tư đối với nhu cầu thị trường vẫn khá tốt, nên họ vẫn giữ được biên độ tăng giá. Hơn nữa, các chủ đầu tư chào bán được thì hầu hết các dự án của họ có pháp lý tốt, ít gặp trở ngại, nên hoàn toàn có khả năng giữ nhịp tăng giá.

Phần nữa, mặc dù thị trường gặp nhiều khó khăn, nhưng chi phí phát triển dự án, chi phí cơ hội cũng tăng cao. Các chủ đầu tư vẫn muốn giữ ổn định mức doanh thu và lợi nhuận của mình. Cho nên khả năng chủ đầu tư chọn phương án giảm giá là khá thấp. Ngay cả các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, hoặc họ chọn phương án không mở bán, hoặc chuyển giao dự án cho đơn vị khác, hoặc sáp nhập với chủ đầu tư khác thay vì mở bán với giá thấp hơn.

Đó là lý do tôi nghĩ xu hướng giá của thị trường sơ cấp vẫn tăng. Còn biên độ tăng, tốc độ tăng như nào sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường.

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đang được coi là giải pháp căn cơ cho thị trường. Theo ông, thời điểm này phát triển hai phân khúc này có khả thi không?

Nếu xét về yếu tố cung cầu, thì đó là nhu cầu lớn nhất trên thị trường. Vì đại đa số thu nhập bình quân người lao động vẫn ở mức trung bình, nên việc tiếp cận với sản phẩm cao cấp rất khó, trong khi nhu cầu tiếp cận nhà ở ngày càng tăng, nhất là ở các thành phố lớn.

Tuy nhiên, để phát triển được thì phải xét tới tiềm năng của các chủ đầu tư. Nếu họ chọn phân khúc này, phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn so với cao cấp. Ngoài ra, để phát triển loại hình này cần chi phí thấp, do đó đòi hỏi sự hỗ trợ rất lớn từ phía cơ quan ban ngành.

Trước hết phải có quỹ đất sạch, giá phù hợp; cùng với đó là chính sách hỗ trợ về thuế, lãi vay cũng như hỗ trợ pháp lý nhanh chóng. Muốn phát triển nhà ở giá rẻ mà mất 5-10 năm xin giấy phép thì giá không còn rẻ nữa. Đó là những yếu tố không chỉ riêng các đơn vị chủ đầu tư mà còn cần sự hỗ trợ từ Chính phủ, giúp các đơn vị kinh doanh có điều kiện phát triển nhà ở với bảng giá thấp hơn.

Vừa qua có đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản tại TP.HCM. Theo ông đề xuất này có hợp lý không, có tác động như thế nào đến thị trường?

Nếu đề xuất này được triển khai thì đó là sự thay đổi lớn về luật. Việc áp dụng ở một địa phương, đặc biệt chọn TP.HCM là một trong những địa phương có tốc độ phát triển nhanh với rất nhiều sản phẩm cao cấp và thu hút rất nhiều nhà đầu tư để thí điểm đánh thuế đã đánh đúng thị trường. Chắc chắn việc này sẽ có tác động đến thị trường.

Tôi cho rằng, thuế bất động sản không phải là thuế mới, đặc biệt là ở các quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhằm hạn chế việc đầu tư, đầu cơ. Tuy nhiên, để áp dụng phù hợp, không ảnh hưởng nhiều đến thị trường phải có lộ trình, tránh tác động tiêu cực đến thị trường vì hiện nay thị trường cũng đang đối mặt với rất nhiều khó khăn về nguồn cung lẫn nhu cầu, tâm lý nhà đầu tư cũng đang ảnh hưởng. Do đó, về lâu dài, nếu không được thực hiện hợp lý sẽ vô tình đẩy thị trường vào những khủng hoảng.

Xin cảm ơn ông!