Chung cư mini sẽ thoát hiểm thế nào?

Sản phẩm “hot” một thời

Thời điểm năm 2012, thị trường ảm đạm ở hầu hết các phân khúc, các dự án căn hộ hầu như rơi vào trạng thái tê liệt, doanh nghiệp rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần.

Thế nhưng, trong bối cảnh đó, các dự án chung cư mini vẫn duy trì được tính thanh khoản tốt bởi sở hữu khá nhiều ưu thế so với dòng sản phẩm khác.

Trong một thời gian dài, chung cư mini được coi như điểm sáng của thị trường bất động sản thậm chí nhiều ý kiến còn cho rằng, loại nhà ở này sẽ “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp.

Với ưu thế vốn đầu tư nhỏ, lại quay vòng vốn khá nhanh, không ít doanh nghiệp khi đó chán nản với căn hộ chung cư đã chuyển hướng sang phân khúc này nhằm duy trì hoạt động và hy vọng hồi phục.

Về phương diện người mua, có hai điểm cộng của chung cư mini dẫn đến quyết định xuống tiền mua căn hộ.

Thứ nhất, tại thời điểm năm 2011 - 2012, tuy giá bán của các dự án nhà ở thương mại đã le lói xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức cao, thấp nhất cũng khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2.

Mức giá trên rõ ràng kém hấp dẫn hơn so với con số khoảng 500 - 700 triệu đồng/căn hộ chung cư mini khoảng 50m2, bởi nó khá phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phần người dân.

Thực tế cho thấy, ngay cả ở thời điểm hiện tại, các dự án căn hộ chung cư thương mại với mức giá tương đương vẫn có thanh khoản tốt, thậm chí đang khan hiếm hàng trong ngắn hạn.

Không ít các ông chủ doanh nghiệp bất động sản lúc đó đã lạc quan khi cho rằng, chung cư mini sẽ là “phao cứu sinh” trong việc đảm bảo mang lại nguồn thu nhất định để duy trì hoạt động cho doanh nghiệp.

Thứ hai, trong lúc mà cả thị trường bất động sản, người mua nhà chờ dài cổ để nhận nhà bởi đâu đâu cũng thấy ngừng thi công, chậm tiến độ; thậm chí để hoang hóa trong nhiều năm liền do các ông chủ dự án đói vốn.

Khi đó, chung cư mini lại chiếm ưu thế khi cần vốn đầu tư ít nên thi công nhanh, người mua có thể nhận nhà ở ngay chỉ sau vài tháng khởi công.

“Chết” vì hoài nghi pháp lý

Cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm sâu khiến lợi thế lớn về giá của chung cư mini đã không còn trở thành hot với người mua.

Các báo cáo bất động sản gần đây cho thấy, giá nhà ở đã giảm tới 50% so với vài năm trước; thậm chí có dự án thuộc diện “cực rẻ” đã xuất hiện và gây bão thị trường với giá dưới 10 triệu đồng/m2. Cộng thêm việc nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp được nhà nước hỗ trợ bằng cả chính sách lẫn tài chính đã tham gia vào thị trường bất động sản.

Do vậy, trong vòng hơn 1 năm trở lại đây, hàng nghìn dự án chung cư mini đã trở thành “cục nợ” của không chỉ doanh nghiệp mà cả thị trường bất động sản.

Chung cư mini đang “sống dở chết dở” bởi hàng loạt những hoài nghi về mặt pháp lý, hạ tầng, các tiêu chuẩn xây dựng…

Ông Hoàng Văn Hòa, Tổng giám đốc HB Land, phân tích, khi giá rẻ vẫn còn là lợi thế thì những khuyết điểm nêu trên (vốn là đặc trưng của loại hình nhà ở chung cư mini) đã dễ dàng được người mua chấp nhận do cầu cao hơn cung.

Nhưng hiện nay, khi đã mất dần lợi thế về giá, khuyết điểm đó hiển nhiên trở thành “tử huyệt” của loại hình nhà ở này khiến thanh khoản gần như đóng băng.

Dạo một vòng thị trường, những khu vực xuất hiện nhiều chung cư mini nhất như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm. Đây là các khu vực có mật độ dân đông, chủ yếu là dân lao động và người đi làm, sinh viên có thu nhập trung bình và thấp.

Do thị trường gặp khó khăn, không ít ý tưởng mới để sử dụng chung cư mini đã được các chủ đầu tư biến hóa nhằm gỡ gạc chút ít.

Nhiều chung cư mini mãi không bán được đã chuyển sang hình thức cho thuê nhà trọ bình dân. Anh Phương, chủ một số nhà chung cư mini ở khu vực Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: Khá lâu rồi không có người đến mua căn hộ, đầu tư 3 - 4 cái chung cư kiểu này (khoảng 6 - 7 tầng) ở mấy mảnh đất mà các cụ để lại giờ trở thành nhà trọ hết rồi.

Theo tiết lộ của anh Phương, các căn hộ khoảng trên dưới 30m2 của anh đang cho thuê với giá từ 3 - 4 triệu đồng/tháng. Từ ngày chuyển sang cho thuê nhà trọ, dù “lượm bạc cắc” nhưng theo anh Phương “vẫn khỏe hơn nhiều so với trước”.

Cũng đồng cảnh ngộ ở trên, anh Bình, chủ 2 tòa chung cư mini ở Mai Dịch, Hà Nội, do mãi không bán được nhà, anh cải tạo lại thành phòng hát và nhà nghỉ bình dân để cho thuê kiếm lời.

Theo chia sẻ của anh Bình, khá nhiều bạn bè, đối tác cũng đã chuyển hướng tương tự các tòa nhà chung cư mini sang để cho thuê.

Có thoát hiểm nhờ Luật?

Hàng nghìn chung cư mini đang “chết mòn” được kỳ vọng sẽ khởi sắc trở lại nhờ được luật hợp thức hóa.

Tại dự thảo Luật Nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành, một điểm đáng chú ý liên quan đến vấn đề chung cư tư nhân đã được đưa vào luật.

Mặc dù dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở không nói rõ tới loại hình nhà chung cư mini, nhưng tại mục 3, điều 48 của dự thảo có nêu rõ:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó”.

Đây được coi là điểm rất mới trong Luật Nhà ở, nếu được thông qua sớm, những hoài nghi về mặt pháp lý sẽ không còn là tử huyệt của chung cư mini.

Với ưu thế nguồn cung sẵn có, căn hộ diện tích nhỏ, giá mềm, chung cư mini sẽ khởi sắc trở lại do nhu cầu loại nhà ở này trên thị trường hiện rất cao do khan hiếm nguồn cung.