Chung cư mini: Đừng tưởng bở!

Giá không rẻ, pháp lý lỏng lẻo

Tại Phùng Khoang, một trong những khu vực ven đô mà nhiều nhà dân sau khi bỏ nhà dãy cho thuê chuyển sang xây chung cư mini để bán, hàng loạt căn hộ đang được chủ đầu tư chào bán với mức giá hấp dẫn và cộng thêm đó là những khuyến mại đặc biệt. Trong vai một người đi mua chung cư mini, phóng viên đã có cuộc gặp gỡ một ông chủ của hai chung cư mini có tổng vốn đầu tư gần chục tỷ đồng.

Ông chủ này cho biết, trước đây vài năm, khi mới ra đời chung cư mini rất được quan tâm. Chỉ cần có thông tin khởi công xây dựng là đã có hàng chồng đơn đăng ký đặt mua. Ở thời điểm đó, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công cùng với giá đất cũng rẻ nên đầu tư xây bán chung cư mini kiếm bộn tiền.

Vị này đã cùng một số bạn bè chung vốn đầu tư thêm vài chung cư mini khác. Theo dự kiến, trong năm nay hàng chục căn sẽ được chào bán. Nhưng trớ trêu thay, bối cảnh thị trường hiện tại lại rất ít người hỏi mua, thanh khoản kém mà áp lực tiền vay lại đè nặng khiến chủ đầu tư như ông đang "ngồi trên đống lửa".

Khảo sát cho thấy hiện nay, căn hộ chung cư mini diện tích khoảng 40m2 ở những khu vực xa trung tâm như Hoài Đức, Vân Canh, Đông Anh, chủ yếu có giá dao động 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Các căn hộ thuộc các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy thường trên 1,5 tỷ đồng.

Mặc dù giá trị có vẻ "vừa tầm" trên dưới 1 tỷ đồng, nhưng chia theo số mét vuông ít ỏi của một căn hộ thì giá thành cũng phải trên 20 triệu/đồng/m2 - con số không hề rẻ. Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý sổ đỏ của loại hình nhà ở này vẫn đang còn nhiều tranh cãi. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư tư nhân thường lách luật xây dựng trái phép hoặc cơi nới. Hầu như chưa có một hộ gia đình nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Là một trong những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, ông Lê Quốc Hưng, giám đốc sàn bất động sản Vinacity phân tích, năm 2009 và 2010 rất nhiều người đã đổ xô vào đầu tư xây dựng, kinh doanh chung cư mini. Có thể nói, những ai làm nhanh thì thắng nhanh còn chậm chân thì coi như là thất bại.

Theo vị này, năm 2009 và 2010, hầu như sản phẩm ra thị trường đều bán được. Không dừng ở khách mua ở mà cả giới đầu tư cũng tham gia lướt sóng tạo thanh khoản cho sản phẩm. Vì thế, người ta cứ ''đâm đầu'' xây dựng, cung hàng ra thị trường.

Đến nay loại hình chung cư mini vẫn có nhiều vướng mắc pháp lý, trong bối cảnh người mua có nhiều sự lựa chọn hơn khi thị trường căn hộ ngày càng hạ giá, tiệm cận gần hơn với nhu cầu thực. Sản phẩm cạnh tranh trực diện ở đây lại chính là căn hộ trong những tòa chung cư thương mại có diện tích, mức giá hợp lý, cách thức bán hàng, đóng tiền linh hoạt như mua theo hình thức góp vốn, ở trước, sống thử vài năm rồi mới hoàn tiền...

Bão hòa chung cư mini

Cùng chung nhìn nhận đó, ông Đỗ Quang Huy, đại diện sàn bất động sản Hapulico gọi tình trạng của thị trường chung cư mini hiện nay chính là sự "bão hòa".

Ông Huy chia sẻ góc nhìn, hầu hết các quận nội thành Hà Nội lúc này đều có rất nhiều dự án chung cư mini rao bán, tuy nhiên đối tượng bỏ tiền để mua chung cư mini là không còn nhiều, bởi đây là những đối tượng dám chấp nhận rủi ro: không biết nay mai, chế tài của nhà nước đối với loại hình nhà ở này sẽ ra sao. Trong khi lãi suất từ số tiền 1 tỷ đồng gửi ngân hàng, cũng đủ trả tiền thuê nhà trong lúc chờ đợi.

Mặt khác, giới kinh doanh thẳng thắn nhìn nhận, chung cư mini có ưu điểm duy nhất đó vừa tầm tiền, phù hợp với khả năng thanh toán của số đông người có nhu cầu nhà ở tại đô thị, nhưng nhược điểm lại được liệt kê dài dằng dặc như: hạn chế về thiết kế, chất lượng, an toàn, văn hóa sống, bảo hành sản phẩm...

"Trong tương lai loại hình chung cư mini sẽ chậm phát triển bởi sẽ có rất nhiều sự lựa chọn tốt hơn cho người mua. Một vài năm tới hệ thống giao thông phát triển thì cũng với số tiền ấy họ sẽ chấp nhận ra xa để mua đất hoặc chung cư thương mại tối ưu hơn" - ông Lê Quốc Hưng dự đoán.

Được Bộ Xây dựng bật đèn xanh, chung cư mini do tư nhân xây dựng đã phát triển nở rộ một vài năm trở lại đây, giúp giải nhiệt phần nào nhu cầu bức bối về nhà ở tầm tiền vừa phải của người dân. Tuy nhiên, để loại hình nhà ở này thực sự là nơi "an cư" thì hành lang pháp lý hoàn thiện, minh bạch đi đôi với việc kiểm tra, rà soát, đảm bảo quyền lợi người mua vẫn là những phần việc còn chờ cơ quan quản lý.