Chung cư mini: Chưa kịp mừng đã chết yểu

Thời chung cư mini "đắt hàng"

Trước năm 2011, thị trường chung cư mini bỗng trở nên sôi động. Vào thời điểm đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản truyền thống vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, thì loại hình chung cư mini được xem là lựa chọn của không ít nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu đang tăng nhanh đối với loại hình căn hộ này. Chung cư mini đánh trúng vào nhu cầu mua nhà ở của người dân có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn bởi nó đáp ứng được các yêu cầu diện tích nhỏ, vị trí trung tâm, giá tiền vừa tầm. Giá của một căn hộ chung cư mini chỉ bằng một nửa so với giá của một căn hộ chung cư dự án lớn.

Giữa lúc nhà chung cư cao cấp giá quá cao, nhà ở giá rẻ không dễ mua thì việc mua chung cư mini lại quá đơn giản và dễ dàng. Không cần phải đặt cọc trước cả mấy năm trời hay góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại, chỉ cần chồng đủ tiền, chủ nhà viết giấy mua bán trao tay, thế là có thể đến ở ngay. Đặc biệt, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 71, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó có nội dung đáng chú ý là cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mini được xây dựng hợp pháp, lại càng khiến cho thị trường này trở nên sôi động.

Thấy "ngon ăn", nhiều doanh nghiệp bất động sản, những hộ gia đình nhiều đất đã đổ xô xây dựng chung cư mini. Khi đó, nguồn cung nhiều nhưng nhu cầu cũng cũng rất lớn. Bởi với giá tiền hợp lý, thời gian thi công ngắn, "chìa khóa trao tay" nhanh... là những điều hấp dẫn khách.

Khi đó, chung cư mini rất được quan tâm. Để tìm được một căn hộ chung cư mini ưng ý, vừa tiền quả rất khó khăn. Thậm chí, dự án chưa xây dựng xong đã có đơn xin mua, hoặc những căn hộ của dự án chung cư mini nào được rao bán thì chỉ trong thời gian ngắn đã bán được. Hơn nữa, ở thời điểm đó, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công cùng với giá đất cũng rẻ. Vì vậy, đầu tư xây bán chung cư mini kiếm bộn tiền.

Do căn hộ mini có giá mềm hơn các dự án chung cư khác, lại thường được xây ở khu vực trung tâm nên giá đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó. Giá căn hộ ở chung cư mini khoảng 30-45m2 được rao bán từ 700 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, giá mỗi căn hộ có thể tăng lên vài trăm triệu đồng do lượng khách hỏi mua vẫn tăng lên từng ngày.

Đến hồi rớt giá thê thảm

Sau cơn sốt giá ảo, hiện giá chung cư mini đã quay đầu giảm mạnh. Điều này trước tiên là do chịu ảnh hưởng khó khăn chung của thị trường. Trong thời buổi thị trường bất động sản ảm đạm, căn hộ chung cư lớn, các đô bị mới đều rớt giá thảm hại, giảm trung bình từ 10 - 20%. Nếu như trước đây, với số tiền tầm 1 tỷ đồng, người ta chỉ có thể mua căn hộ chung cư mini thì nay đã có thể mua được một căn hộ dự án khoảng 50m2. Chính vì vậy, muốn bán được, căn hộ chung cư mini cũng buộc phải giảm giá theo.

Hơn nữa, bản thân chung cư mini cũng tồn tại nhiều bất cập. Có quá nhiều vấn đề về chất lượng xây dựng, an toàn, văn hóa sống, bảo hành sản phẩm, đến tính pháp lý của căn hộ.

Loại chung cư này thường do các hộ gia đình hoặc các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư, vì vậy mà những tiêu chuẩn xây dựng công trình cao tầng như lập dự án hay các bước thỏa thuận quy hoạch chắc chắn sẽ không được quan tâm. Do chủ đầu tư chủ yếu là nghiệp dư nên những ê kíp thợ cũng không chuyên nghiệp, năng lực kém. Chủ đầu tư không biết cách giám sát, kiểm tra chất lượng xây dựng, kết cấu công trình... Chính vì thế, chất lượng công trình chung cư mini thường thấp. Các chung cư mini thường xuống cấp rất nhanh do xây dựng không đúng tiêu chuẩn nhà cao tầng.

Nhiều chung cư mini nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở cũ, yếu kém. Nhiều chung cư mini còn thiếu các điều kiện đảm bảo an toàn: Lao công không có, bảo vệ lơ là, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, không có cầu thang thoát hiểm.

Bất cập lớn nhất của nhiều người mua chung cư mini hiện nay là không làm được giấy chứng nhận. Đa phần giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương. Chủ nhà nắm giữ toàn bộ sổ đỏ khu nhà. Việc tách hộ cấp sổ đỏ cho từng căn hộ không được các cấp chính quyền xác nhận. Vì hầu hết các hộ dân đều xin giấy phép xây nhà để ở hoặc xây dựng một cách tự phát nên không đáp ứng các điều kiện cấp sổ.

Những bất cập này làm cho phân khúc chung cư mini không mang lại nhiều tiện ích so với kỳ vọng của nhiều người dân, khách hàng. Trong khi đó, căn hộ chung cư lớn, các đô bị mới đều đang giảm giá. Vì vậy, nhiều người đã từ bỏ loại hình chung cư mini mà chuyển sang đầu tư sang những lĩnh vực nhà đất khác.

Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, nhà đầu tư chung cư mini hiện đã phải chấp giảm giá. Giá chung cư mini hiện giảm 15-25% so với trước. Tuy nhiên, so với mặt bằng chung các chung cư lớn đang được xây dựng thì giá chung cư mini hiện vẫn còn khá cao.

Để xoay xở trong cơn khốn khó hiện nay, nhiều chủ đầu tư chung cư mini đã phải chuyển sang hình thức cho thuê. Căn hộ chung cư mini cho thuê rất được ưa chuộng đối với người đi làm, sinh viên và những đôi vợ chồng trẻ. Vì so với các loại nhà trọ xây cho thuê theo kiểu sinh viên, người lao động trước đây thì chung cư mini lại có ưu thế sạch sẽ, thoáng mát hơn... Căn hộ từ 20- 40m2 ở các quận trung tâm của TP. Hà Nội đang được cho thuê với giá từ 2,5 đến 4,5 triệu đồng, tùy diện tích từng căn và tùy độ cao từng tầng.