Chung cư giá rẻ: "Ảo ảnh" an cư

Điểm danh trong khu vực nội đô, những dự án nhà giá rẻ (bao gồm cả NƠXH) đang, hoặc sắp bung hàng thời gian tới chỉ chưa đầy bàn tay. Trong đó, Kim Văn – Kim Lũ, VP6 Linh Đàm, 102 Trường Chinh, Tân Việt…là tâm điểm của khách hàng và dân kinh doanh địa ốc.

Chưa bán đã… hết hàng

Đó là tình trạng chung mỗi khi xuất hiện nguồn tin Xí nghiệp nhà Lai Châu chuẩn bị tung ra thị trường những sản phẩm nhà ở chung cư giá rẻ "giật mình". Suốt 2 năm nay, từ chung cư Đại Thanh tới Kim Văn – Kim Lũ, giới tạo lập nhà đất vẫn coi các dự án của "đại gia điếu cày – Lê Thanh Thản" là hình mẫu để tự cơ cấu sản phẩm cạnh tranh.

Tại địa bàn Thủ đô, bất chấp những "lời ong tiếng ve" cho rằng doanh nghiệp này bán phá giá thị trường, ai nấy tới lúc này đều âm thầm công nhận cách làm của ông Thản là hợp thời, hợp lý.

Thành công sau "phát súng" Đại Thanh đã giúp nhiều công trình chung cư thương mại khác trôi chảy về mức độ giao dịch cũng như nhận được sự ưu ái của cơ quan quản lý.

Rõ nhất, đầu tháng 3/2014, dự án KĐT Kim Văn – Kim Lũ được Tp. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy mô dân số từ 5.000 lên hơn 1 vạn người. Trước đó, suốt từ tháng 12/2013, lượng giao dịch mua suất đóng tiền, nhượng quyền mua các căn vị trí đẹp, diện tích dưới 70m2 ở các tòa CT12A, CT12B, CT12C đã dày đặc trong cộng đồng môi giới BĐS và người có nhu cầu ở thực. Thậm chí, khi thông tin về sàn Đại Thanh mở bán đợt cuối CT12 ABC, nhiều trang mạng về môi giới BĐS đã rao bán "nốt" những căn còn sót lại, với giá gốc 14 triệu đồng/m2, chênh 90-120 triệu đồng, bao sang tên hợp đồng chính chủ…

Mua được nhà giá rẻ, pháp lý tốt kiểu dự án của GĐ Lê Thanh Thản chưa chắc đã "thanh thản" để an cư

Mới nhất, sự kiện VP6 Linh Đàm chuẩn bị mở bán vào 8/4/2014. Điệp khúc "mua chênh tại phiên mở bán chính thức" được dự báo sẽ tiếp diễn. Từ sau trung tuần tháng 3/2014, dân đầu tư, môi giới BĐS liên tục chào hàng "nhận đặt tiền trước để giữ chỗ căn hộ (diện tích từ 45 đến 73m2, có giá dự kiến từ 13-15triệu đồng/m2, bao gồm thuế và nội thất căn bản)", tới phiên mở bán của chủ đầu tư, là lúc thanh toán theo tiến độ kèm tiền chênh (!). Theo đó, nếu có nhu cầu mua thực sự, người mua chỉ cần liên hệ với trung gian và đặt trước 20-30 triệu đồng tùy theo diện tích, vị trí căn hộ.

"Nghiến răng" mua chênh?

Đối với những khách hàng đã bỏ ngót tỷ đồng để mua, và chính thức gia nhập tập thể hơn 1 vạn người tại KĐT Kim Văn – Kim Lũ, niềm vui là điều hiển nhiên (dù mua chênh nhưng vẫn còn… may mắn hơn khối người chậm chân hoặc "bảo thủ" cách giao dịch theo đường thẳng tại các phiên mở bán). Tuy vậy, nhiều yếu tố về viễn cảnh không mấy sáng sủa của các cư dân nơi đây đã hé lộ như mặt trái của tấm huy chương.

Trước hết, chuyện mua bán của "thượng đế" đã đủ điều nhiêu khê, mệt mỏi. Chủ đầu tư công bố giá gốc rất hấp dẫn (từ 10-14,5 triệu đồng/m2), nhưng còn lâu người có nhu cầu thực sự mới chạm được mức giá này. Bởi, họ đều phải mua chênh thông qua các sàn giao dịch, môi giới BĐS, với khoản tiền không dưới 60 triệu đồng/suất. Điển hình, tại KĐT Kim Văn – Kim Lũ, các tòa CT12A, CT12B, mới chỉ đóng tiền 40% giá trị căn hộ theo tiến độ chủ đầu tư công bố, nhưng tiền chênh mua căn hộ là xấp xỉ 200 triệu/căn. Cũng như vậy, với VP6 Lim Đàm, khoản tiền để "chắc suất mua" cũng lên tới vài chục triệu đồng/căn.

Mua đứt bán đoạn, đặt tiền thành công, vấn đề còn lại là cuộc sống an cư tại đây. Có lẽ vì cái "bóng" của KĐT Xa La, Đại Thanh quá lớn, nên người mua nhà quên không "soi" pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Đầu năm 2014, dân sành sỏi nhà đất rỉ tai nhau vấn đề tuân thủ giấy phép xây dựng của các tòa nhà CT12 trong KĐT Kim Văn – Kim Lũ. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được cấp phép xây tới tầng 38 (thực tế đã có nhiều rao bán các căn tầng…42). Tuy nhiên, nỗi nghi ngờ về viễn cảnh "không sổ đỏ" của nhiều khách hàng đã không còn. Quý I/2014, cơ quan quản lý đã chính thức cấp "giấy thông hành" cho các tầng 43,44,45 của CT12. Thậm chí, động thái từ Bộ Xây dựng về việc "phạt cho tồn tại" đã "mở toang" luồng giao dịch mua vào tại KĐT này.

Rộng đường pháp lý, tháo gỡ về khó khăn tài chính cho người mua (được tiếp cận vay gói 30.000 tỷ đồng), Kim Văn – Kim Lũ còn lại vấn đề duy nhất là tiện ích cuộc sống, sinh hoạt cộng đồng trong tương lai gần của cư dân.

Với thiết kế 45 tầng, mỗi sàn gồm 24 căn hộ, sẽ có 1.080 căn hộ trong một tòa nhà. Đặt giả thiết, mỗi căn hộ có 2 người trong độ tuổi lao động và đòi hỏi rời khỏi tòa nhà lúc 7h sáng. Mỗi tòa nhà được trang bị 6 thang máy, phục vụ cho hơn 2.000 cư dân xếp hàng chờ xuống tầng để xe (!) Đương nhiên, sẽ có những người phải chờ 1-2 tiếng để xuống lấy xe đi làm. Thêm nữa, hơn 1.000 căn hộ (trong cùng tòa nhà) chung một điểm đổ rác, chung một hầm để xe là viễn cảnh "cười ra nước mắt"!

Thế mới biết, người lao động thu nhập từ trung bình trở xuống vẫn khó lòng an cư. Mua được nhà giá rẻ, pháp lý tốt chưa chắc đã "thanh thản" để an cư.