Chung cư cao cấp: "Cái chết" được báo trước

Pha loãng nguồn cung

Sự bung nổ thị trường chung cư vài năm về trước đang khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2.

Điểm mặt số lượng các dự án chung cư tại Hà Nội thì có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Royal city, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one…Đó là chưa kể đến một loạt các dự án cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai.

Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. "Theo kết quả khảo sát, 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước.

Còn theo dự báo của Công ty Colliers International, trong 3 năm tới,nguồn cung căn hộ chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn, và có thể tăng cao hơn.

Mặc dù nguồn cung đang bội thực nhưng thị trường chung cư tiếp tục đối mặt với nguy cơ tiếp tục bị pha loãng do tỷ lệ xây dựng chung cư sẽ phải tăng lên tại các dự án nhà ở.

Căn cứ vào chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 vừa được Chính phủ phê duyệt thì tỷ lệ nhà chung cư sẽ phải chiếm 80% trong các dự án nhà ở tại Hà Nội và TPHCM. Đến năm 2020, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị đặc biệt sẽ đạt trên 90%. Đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%. Còn đối với đô thị loại III, tỷ lệ chung cư phải đạt trên 40% và tỷ lệ nhà cho thuê đạt tối thiểu 30% tổng quỹ nhà ở.

Giá tiếp tục giảm

Trước đó, khi mổ xẻ nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất động của phân khúc chung cư cao cấp nhiều chuyên gia cho rằng, vài năm trước tình trạng dư thừa chung cư cao cấp đã được cảnh báo nhưng dường như các doanh nghiệp bất động sản vẫn lao vào triển khai xây dựng mà không lường trước được biến động của thị trường.

Sự hấp thụ thị trường kém khiến nhiều chủ đầu tư lâm vào cảnh khó khăn vì vậy nhiều dự án buộc phải “chùm mền” bằng cách ngừng triển khai dự án hoặc dãn tiến độ. Đồng thời, chủ đầu tư thương thảo với khách hàng theo phương châm cùng có lợi, chủ đầu tư dãn tiến độ, khách hàng được chậm trả tiền.

Còn số ít chủ đầu tư tiếp tục “gồng” lên để xoay sở tìm kiếm nguồn lực để triển khai dự án theo đúng cam kết với khách hàng. Trong khi đó, sức ép của các yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, giá ngoại tệ không ngừng tăng, nhiều doanh nghiệp lại tiếp tục phải hạ giá bán, chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng thậm chí bán hòa.

Thế nhưng, cánh cửa như càng hẹp hơn khi mới đây Thủ tướng chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã ra chỉ thị về việc hạn chế cho các dự án bất động sản cao cấp vay vốn.

Theo giới phân tích, thị trường căn hộ trung - cao cấp trong 2 tháng cuối năm 2011 sẽ có nhiều biến động theo chiều hướng giảm do sức cầu yếu. Lượng người có nhu cầu thực sẽ nhiều hơn đầu tư do phân khúc này không còn mang lại lợi nhuận như trước. Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì phần lớn có tâm lý lo ngại dự án chậm giao nhà vì vậy họ đều chờ đợi đến khi dự án được xây dựng xong hoặc xong đến 70-80% họ mới mua. Vì vậy, việc huy động vốn của khách hàng theo tiến độ là khá khó khăn.

Thực tế chứng minh, rất nhiều chung cư cao cấp lớn Hà Nội đều vẫn chưa thể thanhh khoản hết hàng mặc dù các chính sách khuyến mại, giảm giá rất hấp dẫn.