Đại hạ giá, "băm" nhỏ cơ cấu căn hộ, nhằm tăng diện tích kinh doanh và phù hợp với túi tiền của khách hàng, thậm chí chuyển đổi dự án từ trung cấp thành nhà ở xã hội, bán với giá "bình dân", vận dụng tối đa các thủ thuật truyền thông, tạo sốt ảo, thổi giá, bán nhà giá rẻ nhưng "tiền chênh" cao... có thể coi là những "độc chiêu" nhằm lôi kéo khách hàng trong thời kỳ suy thoái của các ông chủ đầu tư bất động sản.
Thời gian gần đây, trên các phương tiện truyền thông, người ta thấy không ít những "thông điệp" như "phân khúc chung cư bình dân đang thực sự là cứu cánh cho thị trường bất động sản", "thị trường Hà Nội, phân khúc nhà bình dân đang giao dịch mạnh”, "thị trường bất động sản "hot" ở phân khúc bình dân"... cũng có khi là "dìm hàng" các chủ đầu tư khác, chẳng hạn "phân khúc trung và cao cấp giậm chân tại chỗ"... Hầu như tất cả những dòng "thông điệp" đều hướng đến việc "cổ suý" cho "phân khúc bình dân", bởi những chung cư dạng này đang được "băm nhỏ" cơ cấu căn hộ và bán với giá "rất hợp lý". Thực tế, phía sau những dòng thông điệp này là gì?
 
Không thể phủ nhận một thực tế rằng, với việc chia nhỏ cơ cấu căn hộ, bán với giá rẻ, các chủ đầu tư đã tìm đến được với túi tiền của khách hàng thực sự có nhu cầu ở. Thế nhưng, khách hàng hầu như không chú ý đến những "điểm chết" của loại chung cư này, như: chất lượng công trình ra sao, hạ tầng kĩ thuật và môi trường sống thế nào? Giá căn hộ như vậy đã thực sự rẻ hay chưa?...
 
“Mập mờ” giá bán/m2  căn hộ dự án
 
Quyết định số 439/QĐ - BXĐ của Bộ xây dựng ngày 26/04/2013 quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012.
 
Theo đó, suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là suất vốn đầu tư) là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính cho một đơn vị diện tích được quy định rõ như sau:
Mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình.
 
Trong khi đó, chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí khác như: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí mua đất nếu chuyển nhượng dự án); Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; Gia cố đặc biệt về nền móng công trình; Chi phí thuê tư vấn nước ngoài, Chi phí lãi vay… Các chi phí này cũng được tính vào tổng chi phí dự án.
 
Chung cư Đại Thanh
 
Theo Anh Hà - Trưởng phòng đầu tư Công ty Bất động sản cho biết: “Các chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm từ 10-20% tổng chi phí dự án”. Trong lĩnh vực đầu tư còn có một chi phí nữa trong ngành ai cũng biết, đó là chi phí “bôi trơn” thực hiện dự án. Chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án.
 
Mặt khác, trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn đầu tư được điều chỉnh với hệ số k như sau:
 
Ví dụ: Một dự án 30 tầng, có một tầng hầm (k=1,10), chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, chi phí “bôi trơn” là 5% tổng chi phí dự án, suất vốn đầu tư được tính như sau:
Suất vốn đầu tư = 12,040 x 1,10 + (12040 x 1,10 x 15%) =15,230 (triệu đồng/m2).
Suất vốn đầu tư là đơn giá xây dựng tính trên 1m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh được chiếm từ 80-90% diện tích sàn xây dựng. Vì vậy, suất đầu tư diện tích kinh doanh sẽ còn cao hơn nữa để đáp ứng mục tiêu lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra.

Tuy nhiện, hiện nay trên thị trường bất động sản Hà Nội có rất nhiều dự án nhà chung cư giá rẻ đang rất “hot”, đặc biệt là các dự án do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư: Chung cư Đại Thanh (khỏi công tháng 6/2012) với giá gốc từ 10-13,3 triệu/m2 dự án được bàn giao cuối năm 2013, Kim Văn - Kim Lũ (khởi công năm 2013) với giá gốc từ 10 -14,5 triệu/m2 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015.

Tại sao giá bán căn hộ của Chủ đầu tư lại thấp hơn giá do Bộ xây dựng? Có thể thực tế triển khai dự án Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên có thể tiết kiệm được chi phí bằng nhiều hình thức. Nhưng chất lượng công trình vẫn là vấn đề đặt ra với các khách hàng khi mua căn hộ chung cư giá rẻ này và thời gian sẽ trả lời câu hỏi “giá cả có đi đôi với chất lượng” hay không?
 
Theo một chuyên gia về đầu tư bất động sản, những "chiêu trò" nhằm kích thích tâm lý đám đông đó của một số chủ đầu tư bất động sản "là điều dễ hiểu" khi mà thị trường bất động sản vẫn còn quá xấu. Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang rất khó khăn và giá nhà vẫn còn cao so với mặt bằng chung thu nhập của người dân.
"Hãy nhìn vào thực tế, hiện tại số lượng những chung cư đã hoàn thiện, có thể bàn giao nhà cho khác hàng về ở ngay đang được rao bán cắt lỗ "ầm ầm". Vì vậy, trong thời điểm này, người dân cần phải thật bình tĩnh và tính toán thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền, nếu không muốn "dính chiêu" của các nhà đầu tư", vị chuyên gia này nói.
Vũ Vĩnh Ninh (Đời sống & Pháp luật)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden