Chu kỳ “đóng băng” của thị trường bất động sản hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước

Việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành bất động sản.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản. Dự thảo đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay và đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-2016).

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

Những chính sách nói trên nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Theo ước tính của VnDirect, có khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý 2/2023 và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối 2023.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia của VnDirect tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. VnDirect chỉ ra thực tế rằng, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, VnDirect tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.

Hiện Chính phủ đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Các chuyên gia phân tích của VnDirect dự báo, phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, VnDirect tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng, một yếu tố quan trọng khác giúp thị trường bất động sản có thể đảo chiều là niềm tin của người mua nhà.

Theo đó, cần tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. Hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Cùng với đó là các chính sách hạ lãi suất vay mua nhà. Agribank là ngân hàng đầu tiên thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. Bước đi này tạo niềm tin sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ quý 2/2023 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt cũng sẽ là động lực giảm lãi suất cho vay mua nhà.