Chủ đầu tư BĐS đang "mua áo, bán vải"

Vào thời điểm Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ - Cen Group đứng ra mua lại toàn bộ 220 căn hộ tồn tại Dự án CT2A Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức, Hà Nội) của Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát để phân phối lại, không ít người bày tỏ sự lo lắng cho thương vụ, vì ở thời điểm đó, dự án đang bị đình trệ.

Chung cư Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) với mức giá bán 11 đến 14 triệu đồng/m2 đang đắt khách

Cách làm của Cen Group khi đó là ngay lập tức ứng tiền cho các nhà thầu thực hiện thi công trở lại; đồng thời giảm giá bán từ mức 15 triệu đồng/m2 xuống còn 12 – 12,5 triệu đồng/m2 kèm theo cam kết rõ ràng về thời điểm giao nhà vào ngày 31/3/2014. Dự án đã thu hút người mua trở lại với khoảng 150 căn hộ (trên tổng số 220 căn tồn) được bán đến tay khách hàng.

Thông tin bên lề cho biết, cái giá mà Hải Phát phải trả cho thương vụ này là khá “chua chát”. Nhà đầu tư này đã bị lỗ nặng khi phải bán lại dự án cho đơn vị phân phối mới với mức giảm đến 30% so với mức giá bán ban đầu. Nhưng như thế còn hơn để dự án bất động. Khi đó, chủ đầu tư thậm chí phải đối mặt với pháp luật giống như nhiều dự án bất động sản huy động vốn của khách hàng rồi không thể thực hiện theo đúng cam kết hợp đồng.

Tương tự, Cen Group cũng đã thực hiện chiến lược mua sỉ - bán lẻ dạng này với nhiều dự án khác như: Sails Tower tại quận Hà Đông (trên 300 căn); dự án Thăng Long Garden tại quận Hai Bà Trưng (hơn 100 căn) và tất cả các căn hộ đã được bán hết.

Ở một đơn vị khác là Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên, trong khi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất khó khăn với việc bán hàng, thì dự án nhà chung cư của chủ đầu tư này lại hút khách mỗi khi mở bán. Với các căn hộ có diện tích trung bình từ 42 – 60 m2, giá bán từ 10 đến 15 triệu đồng/m2 căn hộ, các dự án chung cư Đại Thanh (huyện Thanh Trì), VP5 Linh Đàm (quận Hoàng Mai), CT11 Kim Văn – Kim Lũ (quận Hoàng Mai) đều được bán hết trong khoảng thời gian ngắn. Thậm chí, khách có nhu cầu thực còn phải bỏ tiền mua “chênh” cho đội ngũ môi giới.

Thời gian gần đây, có những thông tin không tích cực về các dự án chung cư do Công ty xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư như cách tính diện tích hay áp thuế... nhưng không thể phủ nhận, dự án đã đánh trúng nhu cầu nhà ở của người Hà Nội với những căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ. Đây là những căn hộ thương mại, mua bán khá dễ dàng nhưng giá bán cạnh tranh ngang ngửa với nhà ở xã hội có nhiều ràng buộc.

Cũng đầu tư bất động sản và thành công với các dự án nhà ở giá rẻ, ông Lưu Văn Hải, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bình Dân (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, trong khi nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản sống dở chết dở thì từ năm 2011 đến nay, Công ty Nhà Bình Dân hàng năm vẫn đều đặn mở và bán hết bán hàng chục dự án căn hộ khu vực xung quanh Hà Nội. Các dự án đã hoàn thành của Nhà Bình Dân do Công ty tự thiết kế, thi công tại La Phù (Hoài Đức, Hà Nội), Nội Bài, Phú Cường (Sóc Sơn, Hà Nội) cho thấy triển vọng khả quan của phân khúc thị trường nhà ở bình dân.

Cách làm của đơn vị này là hợp tác cùng các chủ đất hoặc mua lại các lô đất sạch khu vực ngoại thành rồi chia nhỏ lô đất với diện tích từ 32 đến 60 m2 mỗi căn, xây 2 tầng, bán với giá từ 500 – 700 triệu đồng/căn cho các gia đình trẻ. Tất nhiên, để làm được nhà với mức chi phí tối thiểu như vậy đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán rất chi li, cặn kẽ mới đảm bảo chất lượng nhà ở.

Theo ông Hải, khó khăn của thị trường bất động sản là do cung không phù hợp với cầu. Trong khi phần lớn người mua chỉ có khả năng mua nhà ở mức dưới 1 tỷ đồng/căn, thậm chí khoảng 500 triệu đồng/căn hộ, thì phần lớn lượng hàng tồn kho trên thị trường là những căn hộ lớn, có giá bán trên 2 tỷ đồng/căn. Thị trường bất động sản hiện nay hút rất nhiều nguồn lực của xã hội, nhưng lại không cung cấp đúng cho xã hội những gì nó cần. Vậy để “chỉnh đốn thị trường”, cần đưa ra những sản phẩm phù hợp hoặc điều chỉnh sản phẩm “có lỗi” (về diện tích, tiện ích, giá cả, kỹ thuật, chất lượng, dịch vụ) cho phù hợp với nhu cầu.

Với cách làm của những doanh nghiệp đi đầu trong phân khúc nhà ở giá rẻ như Cen Group, Nhà Bình Dân, hay Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu... không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình, mà còn có tác dụng “tái ổn định tâm lý bất an” của khách mua nhà khi dự án được xây dựng đúng hạn. Về lâu dài, những dự án biết cách “liệu cơm, gắp mắm” như thế này này sẽ góp phần loại bỏ những chủ đầu tư kinh doanh dựa vào hoạt động... “bán nhà trên giấy”.