Chính sách đất đai đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam (*)

Tổng kết 25 năm thu hút FDI đã chứng minh khả năng thu hút vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi mới chính sách đất đai, đã mang lại những hiệu quả tích cực đối với thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam qua đó thúc đẩy kinh tế - xã hội Việt Nam phát triển nhanh và bền vững.

Ban hành chính sách đất đai đối với thu hút FDI

Năm 1987 Quốc hội ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật đất đai 1988 đã có những quy định đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Điều 50 quy định: “Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước CHXHCN Việt Nam quyết định”.

Điều 51 quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của Luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước CHXHCN Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác”.

Luật Đất đai năm 1993 (Chương V) và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam năm 1994 (12 Điều) đã có những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường FDI.

Chẳng hạn, đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài thì có quyền: Hưởng kết quả đầu tư trên đất; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại “các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập” để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam; Hưởng lợi ích của công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất; Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp; khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp; Được ưu tiên xem xét việc tiếp tục thuê đất khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu,…

Luật Đất đai 2003 đã mở rộng nhiều quyền cho các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như: được lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt là thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (lợi thế hơn các DN trong nước); được thuê đất từ nhiều chủ thể khác nhau; các dự án có 100% vốn nước ngoài đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất,…

Ngoài ra, các chính sách đất đai đối với FDI còn được hướng dẫn, quy định cụ thể trong một số văn bản dưới Luật khác như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Để thực hiện chính sách khuyến khích thu hút đầu tư trong đó có FDI, pháp luật đất đai cũng có những điều chỉnh, bổ sung, cụ thể như: Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước,…

Tác động của chính sách đất đai đối với thu hút FDI

Tác động tích cực

Theo quy định hiện hành, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện.

Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ. Chính sách tài chính đất đai từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước.

Chính sách đất đai nói chung mà chủ yếu là Luật Đất đai năm 2003 đã quy định áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; xoá bỏ cơ chế “xin - cho” về đất tạo điều kiện cho thị trường chuyển quyền sử dụng đất hoạt động, thu hút vốn đầu tư của toàn xã hội và vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội ở đô thị cũng như nông thôn; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất và các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất, tạo được cơ chế bình đẳng thực sự giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong thực hiện các dự án phát triển bất động sản nhà ở.

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đã từng bước hạn chế được bất cập trong việc giao đất; bảo đảm công khai và minh bạch. Sự kết hợp hài hòa giữa chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài đã giải quyết những vướng mắc về lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí về đất đối với DN.

Số liệu thống kê tình hình sử dụng đất có vốn đầu tư nước ngoài thời kì 2000-2010 cụ thể như sau: Tổng diện tích đất có vốn đầu tư nước ngoài đã tăng từ 35.068 ha năm 2005 lên 55.788 ha vào năm 2010, trong đó có 36.530 ha đất do các nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài. Bao gồm: đầu tư vào các khu công nghiệp năm 2000 là 4.285 ha, đến năm 2005 tăng lên 5.196 ha và đến năm 2010 tăng mạnh đạt 12.317 ha; đầu tư vào đất ở tại đô thị năm 2000 chỉ có 1 ha,nhưng đến năm 2005 đã đạt con số 405 ha và năm 2010 là 437 ha; đầu tư vào các cơ sở sản xuất kinh doanh: năm 2000 là 1.483 ha, năm 2005 đạt 4.768 ha và năm 2010 là 6.551 ha.

Hạn chế

Bên cạnh những tác động tích cực thì chính sách đất đai vẫn tồn tại những hạn chế nhất định làm ảnh hưởng đến thu hút đầu tư FDI, cụ thể như sau:

- Về giao đất, cho thuê đất: Quy định hiện nay chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được quyền lựa chọn hình thức thuê đất là chưa bình đẳng trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời khó khăn trong việc xử lý cơ chế tài chính khi nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở để bán.

- Công tác thu hút đầu tư chậm do thiếu quỹ đất “sạch” hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng khó khăn kéo dài, nên tỷ lệ giải ngân vốn đăng ký ở nhiều địa phương còn thấp. Bên cạnh đó việc triển khai các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án còn hạn chế.

- Pháp luật hiện nay chưa cho phép nhà đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài, điều này cũng khó khăn cho DN, đặc biệt đối với trường hợp DN đầu tư lớn cả về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, rất cần vốn để mở rộng sản xuất. Vấn đề này cũng làm hạn chế thu hút dòng tài chính từ các tổ chức tín dụng nước ngoài vào Việt Nam.

Hướng đổi mới chính sách đất đai nhằm thu hút đầu tư FDI

Những điểm bất hợp lý, khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thu hút FDI đã đặt ra vấn đề cần phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hệ thống chính sách pháp luật đất đai, cụ thể theo hướng sau:

- Bổ sung quy định về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đầu tư xây dựng nhà ở hỗn hợp cả để bán và cho thuê.

- Quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch” làm cơ sở để thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, yên tâm bỏ vốn vào đầu tư trên cơ sở cạnh tranh thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án.

- Nhà đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

(*) Bài viết này được trích từ kỷ yếu Hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam do Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức.