“Chi phí bôi trơn làm tăng giá đất đô thị”

Ông Phạm Sĩ Liêm: "Để góp phần hạ thấp giá nhà, cần triệt tiêu, hoặc ít nhất là hạn chế chi phí “bôi trơn”. Cách tốt nhất là dùng chế độ dự trữ đất đai".

Trong thời gian gần đây có rất nhiều ý kiến bàn về tính khả thi của việc xây nhà tại đô thị với giá 2 - 4 triệu đồng/m2. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Trên thực tế, giá nhà ở khu vực đô thị luôn đắt hơn so với nông thôn vì giá đất đô thị cao hơn nhiều, hơn nữa, nhà ở tại đô thị phải đi kèm với hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, đô thị gồm có nhiều loại, đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1, loại 2... Ở những đô thị loại 2 trở xuống, nhất là những đô thị thuộc miền núi thì giá thành xây dựng nhà ở không cao, 2-3 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể làm được.

Ở các đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 thì mới thiếu nhà ở và giá nhà ở mới cao. Tuy nhiên, theo tôi, việc xây nhà tại những đô thị này với giá thành 3-4 triệu đồng/m2 vẫn khả thi, tất nhiên, với điều kiện có sẵn đất sạch và hạ tầng bên ngoài khu nhà do chính quyền lo, doanh nghiệp chỉ phải xây cái nhà đó thôi.

Họ phải sử dụng công nghệ tiên tiến để xây dựng, nếu là nhà cao tầng thì số tầng cũng phải hạn chế, chỉ là 5 – 6 tầng để không phải mất nhiều tiền gia cố nền móng, chi phí cho thang máy, bơm nước... Tôi nghĩ nếu có các yếu tố trên, ý kiến của Thủ tướng về việc xây nhà ở tại đô thị với giá 2-4 triệu đồng/m2 rõ ràng có thể thực hiện được.

Theo ông, nếu được hỗ trợ đầy đủ các yếu tố trên, liệu các doanh nghiệp bất động sản có mặn mà với loại hình nhà ở này?

Giả sử có được đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên, theo tôi chưa hẳn các doanh nghiệp sẽ mặn mà vì tỷ suất lợi nhuận không cao. Song, trong hoàn cảnh thị trường bất động sản còn đang khó khăn như hiện nay thì vẫn tốt vì với các phân khúc khác, nhiều dự án đang có tỷ suất lợi nhuận bằng không, nhiều dự án thì không tiêu thụ được sản phẩm mà chủ đầu tư vẫn phải trả lãi ngân hàng...

Nếu xây nhà loại này với lợi nhuận 10% thôi thì các doanh nghiệp làm được nhưng cần phải có những chính sách ưu đãi cụ thể. Theo tôi, ta nên xây thí điểm khu nhà ở cho người thu nhập thấp theo kiểu bám đường phố, cho phép nhà đầu tư được kinh doanh tầng 1 để bù đắp chi phí và có ít lãi (nếu chưa đủ có thể cho cả tầng 2). Các tầng còn lại là dành bán cho người thu nhập thấp với giá rẻ, do Nhà nước khống chế. Như vậy, doanh nghiệp vẫn có lãi mà người thu nhập thấp vẫn có nhà ở.

Những dự án như thế này phải được xây gần nơi người thu nhập thấp làm việc và phải được đầu tư về hạ tầng, dịch vụ đồng bộ. Bởi với những người giàu, nếu khu nhà họ đang ở không có dịch vụ họ cần, họ có thể dùng ô tô để di chuyển xa hơn một chút nhưng với người nghèo thì rất khó vì họ không có đủ điều kiện đi xa.

Trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị rất lớn, thì thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, nhiều dự án không tiêu thụ được hàng. Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến cung - cầu không gặp nhau?

Thị trường bất động sản của chúng ta hơi lệch lạc và méo mó. Trong thời gian trước, các doanh nghiệp đua nhau đầu tư phân khúc cao cấp, rất ít đơn vị xây dựng nhà ở giá trung bình và gần như bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. Nguyên nhân là do các doanh nghiệp nước ta thường đầu tư theo phong trào, thấy ai thành công ở phân khúc nào thì đổ xô đầu tư vào phân khúc ấy chứ chưa dựa trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường.

Trong giai đoạn trước, phân khúc nhà ở cao cấp có thể mang lại lợi nhuận 200 - 300% cho chủ đầu tư nên rất hấp dẫn các nhà đầu tư. Đến nay, nền kinh tế có tốc độ phát triển chậm lại, nhu cầu về nhà ở cao cấp rất ít nên phân khúc này lâm vào khó khăn.

Thị trường bất động sản được coi là nhiệt kế của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phồn vinh, thị trường này sẽ phồn vinh, ngược lại, kinh tế suy thoái thì thị trường bất động sản cũng suy thoái, nhưng nó khác nền kinh tế ở chỗ độ trễ về thời gian so với sự biến thiên của nền kinh tế.

Ví như nền kinh tế đã có dấu hiệu suy thoái từ năm 2008 nhưng đến 2011, thậm chí đến năm nay các DN bất động sản mới “kêu” mạnh, và cầu cứu sự hỗ trợ từ Chính phủ. Hơn nữa, bản thân thị trường rất khắc nghiệt nhưng các nhà đầu tư của ta chưa quen, chưa tự mình ứng phó được. Bởi muốn ứng phó được phải có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên sâu về thị trường. Đây là điều mà các doanh nghiệp Việt Nam còn thiếu.

Nhiều người cho rằng chi phí “bôi trơn” trong quá trình triển khai dự án đã đẩy giá nhà ở lên quá cao, cho nên đa số người dân đô thị vẫn khó tiếp cận được nhà ở. Ông nhận định thế nào về thực trạng này?

Vấn đề trên đã và đang diễn ra trên thực tế. Việc “bôi trơn” làm tăng giá đất đô thị. Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao. Để góp phần hạ thấp giá nhà, cần triệt tiêu, hoặc ít nhất là hạn chế chi phí “bôi trơn”. Cách tốt nhất là dùng chế độ dự trữ đất đai.

Tuy nhiên, do mục đích dự trữ đất đai không phải để kiếm lời mà để giúp cho việc phát triển đô thị đỡ tốn kém. Hình thức này phải công khai, minh bạch nên các bên liên quan cũng “khó kiếm chác”, do đó, nó chưa được triển khai mạnh mẽ và phổ biến.