Chạm đáy thị trường bất động sản?

Giảm giá 50%?

Năm 2011, BĐS giảm đến vài chục phần trăm vẫn chưa thể chạm đáy. Có chuyên gia đã đưa ra dự báo khá sốc, rằng giá BĐS có thể giảm giá 50% và thực tế là mức giảm từ 10%-20% đã xuất hiện khá nhiều trên thị trường.

Trên các trang mạng bất động sản lớn, thống kê khối lượng chào bán nhà chung cư nhiều bất thường, tất cả các dự án chung cư lớn, vị trí đẹp trong nội thành như No5, Hapulico, City Garden, Nam Trung Yên… giá sụt giảm mạnh và không có người mua. Dự án vị trí đẹp như N05 - Đông Nam Trần Duy Hưng thời điểm vàng son giá 42 - 45 triệu đồng/m2 giờ còn 37 triệu đồng/m2. Dự án Hapulico - số 1 Ngụy Như Kom Tum đã hoàn thiện xây thô hiện đang được chào bán tràn lan trên sàn giao dịch, các công ty môi giới bất động sản với mức giá 29 - 31 triệu đồng/m2. Dự án Vimeco (cạnh Big C) giá 36 - 37 triệu đồng/m2…

Hiện nay, nhiều chung cư ở Tp.HCM và một số thành phố khác đã xuống tới 10 - 11 triệu/m2, còn ở Hà Nội mặt bằng giá vẫn còn rất cao. Theo Chuyên gia BĐS Gs. Đặng Hùng Võ, giá BĐS Hà Nội có giảm tiếp 50% thì vẫn chưa thể chạm đáy, bởi giá chung cư có thể tính toán khá dễ. Giá đất chỉ chiếm từ 10-15% tổng giá trị công trình, còn lại là nguyên vật liệu và nhân công. Bởi vậy, thời điểm tới thị trường BĐS sẽ tiếp tục giảm mạnh, dự báo sang năm 2012 mới có thể khởi sắc.

Có cùng nhận định, ông Nguyễn Mạnh Huy thuộc Tập đoàn BĐS Nam Cường cho rằng, BĐS vẫn đang sụt giá nhưng để chạm đáy thì vẫn còn một khoảng thời gian dài. Thị trường BĐS sẽ chạm đáy khi tiếp tục giảm khoảng 30% nữa. Chính sách siết chặt vốn vay thời gian qua, cũng góp phần giảm bớt đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Giá BĐS ở Việt Nam đã cao một cách bất hợp lý. Chính yếu tố đầu cơ vượt quá giới hạn giá trị thực của dự án đã dẫn tới việc giá BĐS bị đẩy lên cao. Trong đợt xì hơi này, những người chịu áp lực chính là một trong những đối tượng đưa giá BĐS lên mức ngất ngưởng như hiện nay. Còn các chủ đầu tư thực sự không quá lo ngại. Bởi mức giá họ đề xuất khi đưa sản phẩm ra thị trường thường đã được tính toán khá hợp lý, nhưng khi sản phẩm được giao dịch trên thị trường bên ngoài thì giá bị đẩy lên rất nhiều lần. Không ít dự án được chủ đầu tư chào bán với giá chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng khi ra đến thị trường, trao đi bán lại, giá có khi lên đến 30-40 triệu.

Tuy nhiên có chuyên gia lại dự đoán, chu kỳ xuống của thị trường BĐS sẽ kéo dài trong khoảng 3 năm. Hiện tại thị trường đã bắt đầu xuống đáy nhưng để nói bao giờ xuống đáy thực sự thì khó có thể dự đoán được. Tuy nhiên, nếu theo lý thuyết thì chúng ta có khoảng 3 năm nữa thì trường sẽ xuống ngang bằng để phát triển.

Giá trị thực của BĐS

Thực tế, trên thị trường tự do, giá BĐS do thị trường tự điều chỉnh. Tất cả đều đang tuân theo đúng quy luật cầu - cung. Vậy bao giờ mới biết giá trị thực của BĐS? 1 hay 3 năm nữa?

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - Trần Ngọc Hùng cho rằng, tất cả những con số dự báo 3 hay 5 năm nữa lại còn phụ thuộc vào mọi người tham gia thị trường. Nói như vậy thì hơi lý thuyết nhưng tôi cho rằng hiện nay thị trường chúng ta đang ở trong tình trạng nhìn ngó lẫn nhau, chờ xem động thái của đối thủ ra hành động gì thì lúc đó người bên cạnh mới có bước kế tiếp theo".

Trên góc độ phân tích thị trường, đến thời điểm hiện tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đã được cho là bão hòa. Tại Hà Nội, chung cư có mức giá trên 30 triệu đồng/m2 rất ít giao dịch, còn mức giá xấp xỉ 20 triệu đồng/m2 thì lượng sản phẩm rất ít, vì vậy với phân khúc này lượng bán tháo ít hơn. Nhiều khả năng, nếu chính sách không thay đổi, thị trường chưa có hi vọng phục hồi trong nay mai. Tuy nhiên, những phân khúc thị trường còn thiếu sẽ không bị ảnh hưởng nhiều và vẫn có khả năng phát triển bởi nhu cầu nhà ở thực tế vẫn đang cao.