Cấu trúc lại thị trường bất động sản

Một dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng tại khu vực ngã ba Cát Lái, phường An Phú, quận 2, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

Theo đế án, thị trường bất động sản TPHCM đang bộc lộ những bất cập bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, đó là tốc phát triển nhanh nhưng thiếu ổn định, không bền vững. Sự tăng trưởng nóng và suy giảm sâu đang để lại những hệ lụy cho đến nay vẫn chưa có giải pháp khắc phục một cách hiệu quả.

Từ tái cấu trúc

Ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc chính sách công – Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, cho rằng phát triển thị trường bất động sản gắn liền với phát triển đô thị và phân bố lại dân cư trên địa bàn TPHCM. Vấn đề là trong thời gian tới việc phát triển đô thị mới, chỉnh tranh đô thị cũ, thị trường bất động sản phát triển hỗ trợ điều này ra sao.

Theo ông Thành cần tái cấu trúc thị trường bất động sản để khắc phục những yếu kém và khó khăn của hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố để lãnh vực này có thể bắt đầu lại từ đầu từ năm 2016. Vai trò của thành phố trong việc tái cấu trúc, theo ông Thành, là có thể dùng nguồn lực của mình để vừa giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp vừa cải tạo bộ mặt của thành phố.

Kinh nghiệm thành công ở các nước trên thế giới cho thấy chính quyền địa phương dùng nguồn lực nhà nước, chẳng hạn như thuế, công ty tài chính địa phương, để mua lại dự án với giá thấp hơn, sau đó bán đấu giá. Giải pháp này vừa cứu doanh nghiệp vừa tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, thành phố nên đề xuất việc thu thuế nhà ở, thuế bất động sản bởi tất cả các quốc gia muốn phát triển thị trường bất động sản đều bắt nguồn từ chính sách thuế. Nguồn ngân sách này sẽ giữ lại ở địa phương để đầu tư lại cho bất động sản và cơ sở hạ tầng.

Luật sư Trương Thị Hòa cũng cho rằng cần quan tâm đến phía cầu bất động sản nhiều hơn để giải quyết vấn đề tồn kho. Tìm giải pháp để giảm giá bất động sản; tuy nhiên giảm làm sao để các doanh nghiệp không chết, người dân mua được nhà giá rẻ. Thị trường có thanh khoản tốt mới hy vọng có thể khởi sắc được.

Ngoài ra, các chính sách của nhà nước không nên có quá nhiều biến động, rõ ràng để người dân an tâm hơn khi bỏ tiền vào bất động sản.

Theo vị luật sư này, thành phố cần phải dự báo thị trường, xem mình đang có bao nhiêu đất và nhu cầu nhà ở hiện nay, và nếu cần có thể thành lập tổ chuyên gia tư vấn trực tiếp cho lãnh đạo thành phố.

Nguyễn Đình Hưng, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, cho rằng kinh nghiệm công tác quản lý thị trường bất động sản ở các nước, chẳng hạn như Singapore, rất tốt bởi họ luôn có phương án giải quyết ngay, không để tình trạng quá thừa hoặc quá thiếu. Sáu tháng một lần, ban công tác của chính phủ nước này họp để tháo gỡ những vướng mắc, đánh giá và rà soát nhu cầu của thị trường để sẵn sàng bung quỹ đất ra để xây dựng nhà ở nhằm đáng ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Để tạo nguồn vốn ổn định cho thị trường này, các chuyên gia cho rằng thành phố cần xúc tiến thành lập quỹ tín thác bất động sản, bởi đây là mô hình khá thành công ở nhiều nước. Bất động sản là thị trường quan trọng, là nơi các dòng tiền đổ vào nhưng chưa có một cơ chế, công cụ nào để huy động vốn.

Đến đa dạng sản phẩm

Các chuyên gia cũng cho rằng Việt Nam vẫn là một nước nghèo, song đa số người dân đều muốn có nhà riêng trong khi hầu hết các thành phố lớn trên thế giới phần lớn người dân đều ở nhà thuê. Do vậy, chiến lược phát triển nhà ở phải quan tâm tới phân khúc nhà cho thuê bởi lâu nay lãnh vực này mới chỉ tập trung vào đối tượng người nước ngoài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng thị trường bất động sản đang thiếu hai loại sản phẩm có nhu cầu lớn, đó là căn hộ cho thuê giá rẻ khoảng trên dưới 2 triệu đồng/căn đáp ứng nhu cầu công chức thu nhập thấp đô thị, và căn hộ bán trả góp dài hạn 20-30 năm.

Luật sự Hòa cũng cho rằng cần phải có có chính sách rất rõ ràng để khuyến khích các chủ đầu tư quan tâm đến việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; từ đó vực dậy thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký HoREA, cho rằng thực trạng thị trường chưa được mổ xẻ một cách căn cơ, qua đó nắm bắt được nguồn cung cũng như nhu cầu của thị trường. Với cả ngàn dự án bất động sản như hiện nay, thị trường TPHCM đang là nguồn cung quá lớn, đó là chưa kể ở các địa phương lân cận.

Theo bà Loan nếu không đánh giá kỹ mà cứ tiếp tục bổ sung nguồn cung sẽ khiến thị trường ngày càng bội thực.

Theo nghiên cứu thị trường của Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam, TPHCM có khoảng 85.000 căn hộ đã chào bán ra thị trường, trong đó số lượng căn hộ đã hoàn thành khoảng 46.000 căn, phần còn lại đang trong quá trình xây dựng. Trong số đã chào bán, lượng căn hộ chưa bán được chiếm hơn 34%, khoảng 29.000 căn.

Tuy nhiên, sức ép lên giới chủ đầu tư không chỉ từ số lượng căn hộ tồn kho mà còn từ một lượng lớn căn hộ nhà đầu tư thứ cấp đã mua, nay đang bán ra thậm chí thấp hơn cả giá của chủ đầu tư đang bán để thoát khỏi thị trường.