Các chuyên gia bất động sản dự báo căn hộ 20m2 (Bình Tân, TP HCM) có thể bị thua lỗ vì giá thuê rẻ đến mức không tưởng, còn chủ đầu tư tuyên bố mức lãi kỳ vọng là 12% trong 15 năm.
Chỉ rộng 20m2 nhưng căn hộ có ban công, nhà vệ sinh, nơi nghỉ ngơi, khu bếp, bảo vệ 24/7, nhà để xe riêng có giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng đã bao gồm phí quản lý. Tiền điện, nước, giữ xe thu theo quy định của nhà nước. Dự án tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người (bố, mẹ và một con nhỏ) hoặc 2 người ở ghép.
 
Ngay khi được công bố bắt đầu nhận khách vào tháng 1/2016, thị trường bất động sản cho thuê đã dấy lên hai luồng quan điểm trái chiều về mô hình bất động sản mới này. Nhóm ủng hộ cho rằng chủ đầu tư đã táo bạo đi nước cờ khác biệt với phần còn lại của thị trường khi đánh vào phân khúc siêu rẻ chưa doanh nghiệp nào dám làm. Thậm chí có ý kiến cho rằng dự án đầy tiềm năng vì nguồn cầu đủ khả năng chi trả cực lớn, đồng thời còn giải quyết được bức xúc nhà ở. Nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít, như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng ký thuê trước.
 
Sau khi hay tin TP HCM sắp có căn hộ 20 m2 cho thuê giá rẻ, anh Nguyễn Văn Cao Nguyên cho rằng không kể dân lao động nhập cư, mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Giả sử chỉ 10% số sinh viên này muốn thuê theo hình thức ở ghép (mỗi người trả hơn 700.000 đồng một tháng) thì phải cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.
 
Tuy nhiên, dự án cũng đón nhận nhiều luồng quan điểm trái chiều và phản biện khá gay gắt. Phản biện thứ nhất là khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là không khả thi. Bởi lẽ, chủ đầu tư còn phải bù những khoản chi phí không tên: khấu hao công trình, phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuê đất hoặc mua đất, thuế...
 
Phản biện thứ hai là suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Lãi suất cho vay trung bình hiện nay khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6% một năm). Do đó, suất đầu tư này triệt tiêu đi cơ hội sinh lời nếu chủ dự án vay để đầu tư. 
 
 
Bên trong căn hộ 20 m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng  (góc gần ban công). Ảnh: Hà Thanh
 
Có kinh nghiệm gần 20 năm tư vấn tài chính - đầu tư địa ốc, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang phân tích, căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, để vận hành được, doanh nghiệp cần phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc được cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt thì suất đầu tư mới có lời.
 
Ông Quang giải bài toán, 125 căn hộ, diện tích mỗi căn 20m2, cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2, công trình cao 4-5 tầng. Giả định chi phí xây dựng 4 triệu đồng một m2 thì suất đầu tư xây dựng khoảng 15 tỷ đồng, giá đất khoảng 10 tỷ, vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Nếu kèm thêm các chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng một căn. Như vậy, cho thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng căn hộ này nhiều khả năng chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.
 
Một chuyên gia bất động sản cho biết, ngay cả khi tính giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn. Bài toán được đặt ra là ngay cả khi 125 căn lấp đầy, giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng chỉ thu được 187,5 triệu đồng, tức 2,25 tỷ đồng một năm. Tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng, lãi suất 9% một năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng một năm chưa tính đến phí quản lý, nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.
 
"Bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp", ông nói.
 
Trao đổi với VnExpress, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa xác nhận: "Đúng là trong các điều kiện bình thường, một căn hộ 20 m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là không tưởng. Song vì chúng tôi là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hiện dự án này".
 
Ông Nghĩa cho biết, doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A đến Z, không qua khâu trung gian, chủ động tiết kiệm chi phí. Sẵn lợi thế về quỹ đất, công ty không tính chi phí đất vào suất đầu tư, đồng thời không vay tiền ngân hàng. Nhờ vậy áp lực trả lãi vay hay bị rủi ro lãi suất thả nổi không tồn tại.
 
Dự án chỉ thu tiền cọc 2 triệu đồng, tức chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Khách ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Doanh nghiệp sẽ chính thức nhận khách thuê từ ngày 20/1/2016. Đây là suất đầu tư lâu dài, công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn, lợi nhuận gộp12% cho cả chu kỳ này.
 
"Từ năm thứ 16 trở đi công ty sẽ có lãi ròng. Chúng tôi chấp nhận lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau", ông nói.
 
Vũ Lê (VnExpress)
  • Xử lý ùn tắc giao thông: Không chỉ cứ đầu tư hạ tầng mạnh là xong!

    Xử lý ùn tắc giao thông: Không chỉ cứ đầu tư hạ tầng mạnh là xong!

    Hạ tầng  -  08/01/2017 9:19 AM

    “Giải quyết ùn tắc giao thông không chỉ cứ đầu tư hạ tầng mạnh, kiểm soát giao thông tốt là xong. Chúng ta càng đầu tư mạnh mẽ vào Hà Nội, TP.HCM thì những đô thị này sẽ ngày càng hấp dẫn, do đó càng tập trung dân số do dịch chuyển từ các địa phương lân cận”, Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng nói.

  • 15 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2016

    15 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2016

    Tài chính - Chứng khoán  -  28/12/2016 4:17 PM

    CafeLand - Tính đến thời điểm 26/12, cả nước có 2.556 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được cấp phép đầu tư với vốn đăng ký đạt 15 tỷ USD, tăng 27% về số dự án nhưng giảm 2,5% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2015, theo Tổng cục Thống kê.

  • Quỹ đầu tư Nhật rót 100 triệu USD vào SonKim Land

    Quỹ đầu tư Nhật rót 100 triệu USD vào SonKim Land

    Thị Trường  -  22/12/2016 9:05 AM

    CafeLand – Quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản Lemon Grass Master Fund tiếp tục đầu tư 100 triệu USD vào SonKim Land, trong đó, việc giải ngân đợt một 46 triệu USD đã được thực hiện vào ngày 21/12. Đợt giải ngân thứ hai 54 triệu USD dự kiến được thực hiện trong Quý 1 năm 2017.

  • 62.000 tỷ xây dựng tuyến metro số 3a

    62.000 tỷ xây dựng tuyến metro số 3a

    Hạ tầng  -  21/12/2016 8:31 AM

    CafeLand - UBND TP.HCM vừa kiến nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét, lựa chọn dự án tuyến đường sắt đô thị số 3a (Bến Thành – Tân Kiên) được sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Eco Lake View 1,449 - 2,205
Mon Central 3,440 - 7,840
EcoLife Tây Hồ 2,193 - 3,264
Ecohome Phúc Lợi 759 - 1,782
Golden Field 1,820 - 3,304
One18 2,079 - 2,943
FLC Star Tower 1,239 - 2,436
Coco Center House 420 - 700
The Grande (Thuộc DA Phú Mỹ Hưng Midtown) 5,000 - 18,043
The Golden Palm 2,300 - 4,856
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.