Cần lựa chọn phân khúc nhà ở để đáp ứng tổng cầu

Cần đánh giá khả năng tăng trưởng của các phân khúc nhà ở để đảm báo đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.

NƠXH: Đóng vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở giá rẻ

Năm 2013, Chính phủ đã đưa ra 3 chính sách cơ bản để phát triển NƠXH. Một là không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án NƠXH. Hai là cấp tín dụng ưu đãi với gói 30 nghìn tỷ đồng cho cả bên cung và bên cầu. Ba là xem xét việc điều chỉnh các dự án nhà ở thương mại sang NƠXH. Phân khúc nhà ở này đã đóng vai trò quan trọng trong phát triển khu vực giá rẻ mặc dù cũng đã gặp một số bất cập trong triển khai.

Đến năm 2014, Chính phủ đã có những điều chỉnh rất quan trọng để phát triển phân khúc NƠXH được đưa vào Luật Nhà ở 2014 như đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH không chỉ gồm các dự án NƠXH (gồm cả người mua NƠXH) mà gồm cả những người thu nhập thấp, người nghèo có nhu cầu cải tạo nhà ở; phát triển NƠXH bằng ngân sách nhà nước phải gắn với việc phát triển phân khúc cho thuê; phát triển NƠXH là trách nhiệm không chỉ của nhà nước mà còn là trách nhiệm chung của mọi người.

Từ những điều chỉnh chính sách như vậy, số lượng người được thụ hưởng gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng tăng hơn, lượng cung nhà nhiều hơn và bảo đảm được chỗ ở cho nhiều người lao động thiếu chỗ ở. Theo GS Đặng Hùng Võ, nếu tiếp tục đẩy nhanh tiến độ, phân khúc nhà ở giá rẻ có thể sử dụng hết gói tín dụng ưu đãi này trong năm 2016 hoặc kéo hạn thêm 1 năm nữa. Việc kéo dài thêm thời hạn giải ngân đối với gói 30 nghìn tỷ đồng là cần thiết vì gói tín dụng này có tác dụng tích cực đối với phân khúc giá rẻ. Điều này cũng có thể làm như Chính phủ đã điều chỉnh về thời hạn cho vay, các nhóm đối tượng được vay như trong những năm qua đã làm…

Phân khúc nhà ở giá trung bình và giá trên trung bình: Luôn có sức sống

Thực tế cho thấy, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá trên trung bình luôn có sức sống vì tính thị trường cao hơn, hàng hóa tự do hơn và phù hợp với yêu cầu chỗ ở ngày càng cao hơn. Tại đô thị, thu nhập tại đô thị hiện nay cũng hướng tới được phân khúc này. Tuy nhiên, giá cả của phân khúc này hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện hạ tầng, dịch vụ công cộng, môi trường, dân trí.

Hiện nay, khá nhiều dự án mới mở thuộc phân khúc này và nhà đầu tư rất tin cậy vào khả năng cung cấp nhanh ra thị trường. Sự thực, mối quan tâm của người tiêu dùng lúc này đã khác xưa, không phải là nhà ở mà là chỗ ở tại một không gian đô thị. Nhà đầu tư cần quan tâm tới các giá trị BĐS bên ngoài không gian ở mang lại.

Nói đến cầu trong phân khúc này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: Chúng ta cần thấy quá trình đô thị hóa ở ta mới được 30% mà phải hoàn thành tới mức 70% trong một tương lai khá gần và tiếp tục ở mức 80% hay 90% trong những năm tiếp theo. Quá trình này cũng là do quá trình tăng dân số và lao động khá nhanh ở các đô thị. Điều này cho thấy triển vọng lớn của phân khúc giá trung bình và trên trung bình trong những năm tiếp theo…

Nhu cầu nhà ở cho thuê luôn luôn cao

Bàn về phân khúc nhà ở cho thuê, ông Đặng Hùng Võ nhận định: Nhà ở cho thuê có tầm quan trọng đặc biệt trong giải quyết nhà ở cho người nghèo. Chúng ta đã có chính sách để phát triển nhưng chưa mang lại hiệu quả trong thực tế. Người nghèo ở đô thị vẫn chưa có thể tiếp cận được nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 đã dựng được khung pháp lý khá tốt bằng cách tiếp cận quyền đối với cả bên thuê và cho thuê nhà ở. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ của người nghèo đô thị vẫn luôn cao. Vấn đề còn lại là cần có tín dụng dài hạn để có vốn đầu tư phát triển phân khúc cho thuê. Chúng ta vẫn cần một thời gian đáng kể để có chính sách phù hợp nhằm phát triển nguồn nhà ở cho thuê.

Nhà chung cư sẽ chiếm tới 80% nguồn nhà ở, nhưng hiện nay vấn đề lớn đang diễn ra là câu chuyện cải tạo các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng hoặc gần hết mà đến lúc phải quy hoạch lại. Khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn rất nhiều vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất để giải quyết là sử dụng đất chung cư có thời hạn đã bị bỏ rơi khi thông qua Luật Nhà ở.

Mặc dù các phân khúc nhà ở trên được nhận định là điểm nhấn và tạo đột phá của thị trường BĐS nhưng một số DN cho rằng, một thị trường BĐS phát triển bền vững không có chỗ cho sự “ăn xổi ở thì”, chụp giật mà cần nhất là sự am hiểu thị trường, nhận biết khách hàng đang cần nhất sản phẩm gì để đầu tư vào phân khúc sản phẩm đó. Từ đó, nguồn cung sẽ luôn đảm bảo được tổng cầu trên mọi phân khúc nhà ở…