Căn hộ có thời hạn:Người mua thiệt?

Mua mà hóa ra thuê

Chiêu thức mới toanh trong kinh doanh nhà đất được các chủ đầu tư bất động sản trên địa bàn TP.HCM thời gian gần đây áp dụng đó là hợp đồng mua bán nhà có thời hạn từ 6 đến 12 năm. Thoạt đầu, người có nhu cầu nhà ở cảm thấy choáng ngợp với mức giá được nhà đầu tư chào bán cực kỳ hấp dẫn.

Cụ thể, dự án do một Tập đoàn có tên tuổi đầu tư nằm trên đường B1 và B2, phường 4, Tân Bình, TP.HCM với diện tích 30m2, giá chỉ dao động từ khoảng hơn 150 đến hơn 290 triệu đồng tùy vào thời hạn sử dụng. Nếu người mua có nhu cầu diện tích khoảng 65m2, giá cũng chỉ dao động từ hơn 400 triệu đến hơn 700 triệu đồng.

Nền móng khá đơn giản của dự án căn hộ lắp ghép mà một chủ đầu tư tại TP.HCM vừa chào bán

Bên cạnh mức niêm yết giá được xem là “bèo” như trên, điều làm người mua không khỏi chú ý đó là thời hạn sử dụng căn hộ sau khi mua quá ngắn, chỉ từ 6 đến 12 năm. Có mặt tại buổi chào bán dự án này mới đây, chị Hoài Thu (quận Phú Nhuận) tỏ ra ngạc nhiên: “Tôi không ngờ thời gian sở hữu căn hộ lại quá ngắn như vậy, 6 năm hay 12 năm chỉ trôi qua trong nháy mắt. Mặc dù đang có nhu cầu về nhà ở và cũng vừa đủ túi tiền, nhưng tôi cũng phải suy nghĩ lại là có nên mua hay không”.

Đồng tình với chị Thu, anh Khởi (quận Gò Vấp) chia sẻ: “Chúng tôi là những người có thu nhập trung bình thấp, tích góp lắm mới có đủ tiền mua căn hộ với mức giá này. Tuy nhiên, ở không được bao lâu thì căn hộ sẽ không còn thuộc sở hữu của mình nữa. Sau khi hết thời hạn, nếu giá nhà đất lên vùn vụt thì tiền đâu chúng tôi mua tiếp hay gia hạn hợp đồng!”.

Với mức giá khá mềm, thậm chí còn hấp dẫn hơn cả những căn hộ tái định cư được UBND TP.HCM dự định mua lại từ những dự án tồn đọng trước đây. “Với hàng loạt chiêu thức kinh doanh không ngờ tới của chủ đầu tư trong thời kỳ bất động sản đóng băng, việc đưa ra mức giá bán quá rẻ chưa chắc là điều đáng mừng cho người mua”, một chuyên gia môi giới có nhiều năm trong nghề nhận định.

Mấy ngày gần đây, giới đầu tư nhà đất trên địa bàn TP.HCM bàn tán sôi nổi về chiêu thức mua bán nhà có thời hạn. Nhiều người tỏ ra băn khoăn và đặt câu hỏi: Ai sẽ hưởng lợi từ những hợp đồng mua bán kiểu này?

Trong khi đó, nhiều dự án thuộc phân khúc trung bình – thấp khác vẫn đắp chiếu vì không có người mua

Lợi vẫn thuộc về người bán

Nhiều người trong nghề, thăng trầm với bất động sản nhiều năm trở lại đây đều cho rằng, đối với những dự án trung bình – thấp, với mức giá từ 12 – 16 triệu đồng/m2 vẫn tồn kho la liệt, người mua không thèm để mắt tới, cộng thêm tâm lý chờ giá xuống tiếp.

Nếu làm một phép tính đơn giản, những dự án căn hộ được xem là giá thấp nhưng sở hữu có thời hạn như trên cũng có giá từ 6 – 12 triệu đồng/m2 tùy vào thời gian sử dụng 6 hay 12 năm. Như vậy, cũng cùng mức giá 12 triệu đồng/m2 người mua vẫn có thể dễ dàng sở hữu một căn hộ vĩnh viễn.

Trong khi đó, đối với những dự án mà hợp đồng mua bán có thời hạn, để giảm đến mức tối đa chi phí đầu tư, nhiều chủ đầu tư chỉ thuê đất có thời hạn từ 20 – 30 năm. Thậm chí một số dự án chỉ xây nhà lắp ghép bằng dầm thép chứ không xây bằng bê tông cốt thép vĩnh cửu.

Đơn cử, dự án 2 lốc chung cư trên đường B1 và B2, phường 4, Tân Bình, TP.HCM, chủ đầu tư thuê lại miếng đất từ một đơn vị quân đội với thời gian 20 năm. Hai lốc chung cư 5 tầng này cũng được xây dựng bằng phương pháp lắp ghép, thời gian từ khi khởi công đến khi hoàn thiện dự kiến chưa đầy 5 tháng.

Theo giới quan sát, việc thuê đất và xây dựng bằng phương pháp lắp ghép sẽ giảm đáng kể chi phí cho chủ đầu tư như chi phí lập dự án, chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi phí đền bù giải tỏa… “Với mức giá chào bán từ 6 – 12 triệu đồng/m2 – tương đương mức giá thị trường tại cùng thời điểm – nhà đầu tư dễ dàng thu hồi vốn ngay tức thời”, một chuyên gia nhận định.

Hơn nữa, sau khi hết thời hạn hợp đồng mua bán, tức từ năm thứ 6 trở đi (hoặc năm thứ 12 trở đi) nhà đầu tư có quyền thu hồi dự án và chào bán cho người khác với mức giá thị trường tại thời điểm đó. Đây là một lợi thế rất lớn cho chủ đầu tư đối với hình thức mua bán này. Và tất nhiên, thiệt thòi vẫn thuộc về người mua.