Căn hộ 45m2 cho một người: Khó đủ đường

Công ty CP Đầu tư & Thương mại Hà Nội (Hanco) đã đề xuất làm thí điểm tại Dự án nhà ở tại phường Phú La, quận Hà Đông. Ngay khi công khai, tương lai của loại sản phẩm "lai tạp" đã rất mù mờ.

Hiện nay, diện tích bình quân tại đô thị là 26,4m2/đầu người. Thậm chí, có nhiều hộ gia đình vẫn sống trong các căn hộ chỉ hơn chục mét vuông. Bản tin Tài chính & Kinh doanh, phát trên VTV1 ngày 10/2 đặt vấn đề với tiêu chí chỉ dành cho một người, căn hộ 45m2 sẽ khó lòng được chào đón.

Cụ thể, với những cá nhân, hộ gia đình trẻ, việc mua và ở trong các căn hộ 45m2 chỉ thỏa mãn nhu cầu ở của một người – thay vì cho hai vợ chồng, con nhỏ. Ngoài ra, nếu chỉ dành cho một người ở (như tiêu chí nêu), thì căn hộ chỉ cần diện tích 25m2 là đủ.

Trở ngại từ thực tế

Quả thực, chưa cần tới chuyên gia trong ngành phân tích, tính hiệu quả áp dụng vào cuộc sống của sản phẩm căn hộ 45m2 rất dễ bóc tách. Từ góc độ khách hàng, bỏ ra số lượng tiền nhất định (giả thiết dưới 1 tỷ đồng/căn) và chỉ bản thân được ở thì không khác gì cho người đó mua xe máy nhưng không được chở thêm người khác.

Ở Việt Nam thời gian 2-3 năm qua, thị trường phía Nam đã chứng kiến lác đác một vài DN triển khai dự án căn hộ studio. Mới nhất, là trường hợp căn hộ Studio Block Diamond Sunview Town (quận Thủ Đức) của Tập đoàn Đất Xanh. Ngoài ra, còn có Novaland với dòng căn hộ Studio, Office – Tel tại khu vực trung tâm Tp.HCM (căn studio diện tích 25-50m2, có giá khoảng 1,3 tỷ đồng)..

Ở Hà Nội, một trường hợp "hiếm" về thành công của căn hộ studio là Lancaster Núi Trúc (hiện có giá thứ cấp khoảng trên 3 tỷ cho căn 45m2 1 ngủ, 1 tắm)…

Lợi nhuận kinh doanh - điều DN chú trọng trước hết, đến từ căn studio chỉ cho 1 người ở được đánh giá là cực tiểu.

Về góc độ DN, chi phí đầu tư cho sản phẩm này sẽ giảm hẳn so với căn hộ chung cư thông thường (không vách ngăn, ít chi tiết hạng mục nội thất...) dẫn đến giá thành rẻ và dễ thanh khoản.

Nhưng với tiêu chí "chỉ một người ở", rõ ràng căn hộ này rất khó tìm đầu ra, đặc biệt là với giao dịch mua bán. "Chẳng ai dại gì bỏ tiền mua căn hộ kiểu đơn thân tuyệt đối. Nếu được thuê dài hạn với giá ưu đãi, may ra vợ chồng tôi mới tiến hành giao dịch và tiếp tục tiết kiệm tiền để mua chung cư đúng nghĩa cho gia đình" – chị Hạnh Nguyên, nhân viên bưu chính tại quận Thanh Xuân chia sẻ.

Nửa nạc, nửa mỡ

Đặt giả định: Diện tích trải từ trên 30 m2 tới dưới 70m2, giá trị khoảng dưới 1 tỷ đồng (có hoặc chưa nội thất), dự án căn hộ studio phần nào "lai" giữa chung cư mini và chung cư thương mại thông thường.

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian chờ ban hành quy chuẩn dành riêng (Việt Nam chưa có quy chuẩn cho căn hộ studio), khi thực hiện chủ đầu tư phải báo cáo các Sở, Ban, ngành Tp.Hà Nội để được hướng dẫn thực hiện. Tạm hiểu, thời gian tới, Hanco sẽ triển khai căn hộ dự án tại Phúc La trong tâm thế "vừa làm, vừa xin ý kiến chỉ đạo".

Ngoại trừ những hạn chế về hiệu quả sử dụng, căn hộ studio – được các Ban ngành chỉ đạo sát sao, sẽ không lo lắng về vấn đề chứng nhận sở hữu – mối lo muôn thuở của chung cư mini.

Theo một DN tạo lập nhà ở diện tích nhỏ ở Thủ đô, việc Bộ quy định chỉ cho 1 người ở đối với căn hộ 45m2 thể hiện sự lo ngại của nhà quản lý đối với áp lực chất tải hạ tầng.

"Ngăn ngừa hình thành khu ổ chuột, gia tăng sức ép hạ tầng giao thông lẫn hạ tầng kỹ thuật và độ bền vững của công trình, đó là tầm nhìn xa của chính sách nhà ở. Tuy nhiên, bài toán thị trường, hay nói khác đi là lợi nhuận kinh doanh mới là điều DN chú trọng trước hết" – lãnh đạo này cho hay.

Ông Huy, đại diện một đơn vị chuyên tư vấn thiết kế nhà ở thương mại, đề xuất khá táo bạo: Nên chăng, thay vì "trói" căn hộ 45m2 cho 1 người sử dụng, Bộ nên cởi gỡ cho DN được "tận dụng" những phần diện tích không đủ căn hộ thông thường để làm căn studio trong dự án nhà thương mại.

Giống như trong Tp.HCM, dự án của Đất Xanh là minh chứng với nhiều loại hình sản phẩm. DN chỉ cần đảm bảo yêu cầu về an toàn chịu lực, hài hòa cảnh quan, tuân thủ quy hoạch thì dự án sẽ được phê duyệt.

Trên thị trường BĐS, dự án kiểu "tổ hợp nhà ở" hoặc liên hợp KĐT đã xuất hiện nhiều. Tuy vậy, tất cả đều áp dụng cung cách phân bổ các hạng mục nhà ở khác nhau (chung cư cao tầng, liền kề, biệt thự…) cho từng phần đất riêng biệt trong dự án.

Còn lại, kết hợp theo dạng "tranh thủ" diện tích gần cầu thang bộ, vận thăng, tầng kỹ thuật để tạo nên căn hộ studio thì rất hiếm. Hiếm hơn nữa là xây dựng dự án thuần căn hộ studio kiểu Hanco ở Hà Nội mới được chuẩn y.