Căn cứ xác định giá đất thị trường

Nhưng làm thế nào để xác định được giá đó, khi thị trường luôn biến động từng ngày, và bất động sản còn mang nặng yếu tố đầu cơ, thưa ông?

Thông tư mới xác định bằng hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau. Thứ hai, thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập. Tất nhiên tiêu chuẩn của giá thị trường ở đây phải được mua bán bình thường, không có đầu cơ.

Nếu vậy Nhà nước sẽ phải chạy theo giá thị trường, chạy theo giới đầu cơ, thưa ông?

Theo quy luật nền kinh tế thị trường, người nào có quỹ hàng hóa trong tay lớn, người đó kiểm soát thị trường. Cho nên không phải Nhà nước chạy theo thị trường, chạy theo giao dịch của tư nhân, mà Nhà nước có thể điều tiết giá thông qua quỹ đất đai. Điều quan trọng nhất, khi thị trường chấp nhận ở mức giá A thì Nhà nước không thể bán thấp hơn, vì như vậy ngân sách nhà nước thất thu, và cuối cùng người dân chịu thiệt.

Nếu dự án, công trình nào cũng thuê thẩm định giá để xác định giá thị trường sẽ rất tốn kém và thực tế lực lượng thẩm định hiện nay của cả nước chỉ có trên 40 đơn vị?

Để tháo gỡ khó khăn trên, chúng tôi đã có quy định một số trường hợp không phải thuê thẩm định giá, căn cứ trên giá trị đất ở từng khu vực. Đối với đất dưới 5 tỉ đồng (cấp huyện), 10 tỉ đồng ở cấp tỉnh và vùng khó khăn, 15 tỉ ở thành phố lớn. Trong trường hợp giá đất không quá ngưỡng trên thì không phải thuê thẩm định giá mà sẽ do Hội đồng ủy ban gồm Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên - Môi trường định giá rồi trình UBND quyết định. Còn giá đất vượt ngưỡng, DN sẽ phải thuê thẩm định giá.

Thời gian qua rất nhiều hộ gia đình không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất chỉ vì không có hướng dẫn phần đất vượt hạn mức phải tính tiền sử dụng đất, thông tư mới quy định như thế nào?

Đối với các hộ gia đình, cá nhân khi có đất làm nhà ở chưa được hợp pháp hóa, chưa đóng tiền sử dụng đất, đối với phần trong hạn mức thì thu theo quy định hiện hành do giá ủy ban nhân dân quy định công bố hằng năm. Đối với phần ngoài hạn mức, thu 100% giá đất. Giá này do ủy ban nhân dân quyết định. Ở đây cần phải hiểu, có 2 loại giá của ủy ban nhân dân. Thứ nhất, giá do UBND cấp tỉnh quy định là bảng giá đất công bố ngày 1.1 hằng năm. Bảng này là giá áp chung, theo từng mục đích sử dụng đất, vị trí… Thứ hai, giá của UBND quyết định là giá cá biệt. Giá này áp cho từng lô đất cụ thể dựa trên cơ sở thẩm định giá độc lập, hoặc do hội đồng liên ngành quyết định. Giá chỉ dùng cho lô đất, nhà cụ thể.

Cụ thể, cách xác định phần tiền sử dụng đất vượt hạn mức đối với hộ gia đình xác định như thế nào?

Trong trường hợp bảng giá quy định áp vào nhưng thấp, không sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì sẽ áp dụng giá do UBND quyết định để tránh thất thoát. Thông tư có quy định cách xác lập hệ số điều chỉnh giữa hai loại giá đó. Ví dụ, khi tính giá đất ở đường Bà Triệu (Hà Nội) hay một khu tập thể ở Mai Hắc Đế, chỉ cần lấy một vài nhà làm mẫu thôi. Sau đó, do tính phổ biến của đường đó, khu tập thể đó giống nhau, UBND sẽ cho ra một hệ số giữa giá quy định và quyết định để áp chung. Cách làm này sẽ giúp người dân không phải thuê thẩm định giá, giảm và tiết kiệm được chi phí.