Cần có hiệp hội chủ sở hữu để bảo vệ người mua nhà/căn hộ

Đây là một tín hiệu mừng, bởi chỉ tính riêng hai thành phố này, hiện còn hàng trăm ngàn hồ sơ nhà đất đủ điều kiện chưa được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo nhiều luật sư, đây chỉ là biện pháp mang tính tình thế, khó có thể giải quyết triệt để, bởi những quy định của pháp luật hiện nay còn lỏng lẻo, khiến chủ đầu tư của nhiều dự án “quên” luôn nghĩa vụ của mình khi đã bỏ tiền vào túi.

Theo báo cáo tổng hợp từ các địa phương đưa ra tại cuộc họp của Chính phủ mới đây, ở khu vực mới phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận chỉ đạt 19,3% tổng số căn hộ được duyệt, trong đó Hà Nội đạt 9,3%, TP.HCM đạt 30%. Bộ Tài nguyên và môi trường đánh giá, phần lớn các trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận tại các dự án nhà ở là do không có giấy tờ hợp lệ, đang bị vướng mắc, vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng…

Tuy nhiên, khi trao đổi với phóng viên báo Sài Gòn Tiếp Thị, luật sư Trần Đức Phượng – công ty Luật Hợp Việt cho rằng, trong suốt thời gian qua, nhà làm luật mới chỉ quan tâm đến việc làm sao để chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho người mua sử dụng mà chưa chú ý lắm đến vấn đề cấp giấy chứng nhận cho người mua. Theo luật Kinh doanh bất động sản, trường hợp chủ đầu tư giao nhà/căn hộ chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải trả cho người mua nhà/căn hộ một khoản tiền lãi tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường lách luật thông qua những quy định về thời hạn bàn giao trong hợp đồng một cách lập lờ đưa thêm các điều kiện để gia hạn thêm thời gian hoặc thông qua ký kết hợp đồng góp vốn đầu tư. Chính vì vậy, không ít người mua nhà không quan tâm hoặc tìm hiểu kỹ mà đặt bút ký hợp đồng, để rồi sau đó ngậm ngùi.

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua. Nhưng nếu họ chậm trễ cũng không có chế tài. Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường chỉ quy định chung chung và không khi nào đưa ra một thời hạn cụ thể về việc bàn giao giấy chứng nhận, người mua nhà chỉ biết ngồi chờ.

Bản chất trách nhiệm giao giấy chứng nhận cho người mua nhà ở là nghĩa vụ trong quan hệ dân sự, cần phải có các chế tài dân sự tương ứng để điều chỉnh mới có hiệu quả và bảo vệ được quyền của người mua, do vậy, cần quy định bổ sung thêm chế tài phạt hợp đồng về việc chậm bàn giao giấy chứng nhận cho người mua, có thể tính lãi phạt như việc chậm bàn giao nhà ở. Quy định này sẽ giúp giải quyết tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án nhà ở, đồng thời góp phần giảm bớt tình trạng các dự án nhà ở dang dở, kéo dài trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, tại nước ngoài, các hiệp hội Chủ sở hữu (Home Owner Association – HOA) hoặc hội đồng Chủ sở hữu (Owners corporation)… giống như các ban quản trị nhà chung cư tại Việt Nam, được lập ra để hoạt động vì lợi ích của những người mua nhà ở. Tại Việt Nam đã có nhiều hiệp hội bất động sản của các chủ đầu tư nhưng lại chưa có hiệp hội nào của những người mua nhà trong dự án nhà ở, đặc biệt là những người mua căn hộ chung cư. Do vậy, cần nghĩ đến việc thành lập hiệp hội chủ sở hữu để đại diện người mua nhà/căn hộ bảo vệ quyền lợi cho chính họ.