Cấm chia lô, bán nền: Thà một lần đau?

Trong Báo cáo Tình hình thị trường và đề xuất một số cơ chế, giải pháp chống đầu cơ, thao túng giá, ổn định thị trường gửi Thủ tướng Chính phủ hôm 12/5, Bộ Xây dựng đã kiến nghị xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị; chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng. Đây cũng là vấn đề đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều từ các nhà phát triển dự án bất động sản (BĐS).

Nỗi lo về vốn

Ở góc độ doanh nghiệp, các ý kiến quan ngại, phản đối đề xuất nêu trên hiện khá chủ đạo. Không khó để thấy rằng, biện pháp này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn thực hiện dự án của các chủ đầu tư.

Bởi lẽ, theo ông Nguyễn Văn Minh, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản VN, có đến 90% doanh nghiệp BĐS hoạt động dựa vào nguồn tín dụng từ các ngân hàng. Hiện nay, trong bối cảnh siết tín dụng đối với BĐS, doanh nghiệp càng trông chờ vào nguồn vốn huy động được từ khách hàng.

Nay, việc cấm chia lô, bán nền, bán nhà xây thô chẳng khác nào bóp nghẹt thêm đầu vào về vốn này trên thị trường. Không ai khác, chính các chủ đầu tư là đối tượng hứng chịu khó khăn đầu tiên khi dự án triển khai giảm sự thu hút, có nguy cơ đổ vỡ vì đòi hỏi một lượng vốn lớn hơn để hoàn thiện trong khi lại bất lực vì thiếu vốn. Hệ luỵ là, nguồn cung và nguồn cầu đều sụt giảm, thị trường đối mặt với nguy cơ đóng băng.

ộ Xây dựng kiến nghị xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị (ảnh minh họa)

"Việc ràng buộc chủ đầu tư cam kết làm dự án phải hoàn thiện toàn bộ sản phẩm, có cái khó là đẩy suất đầu tư của chủ đầu tư lên rất lớn. Trong khi đó chưa rõ chính sách nới lỏng, hỗ trợ cho chủ đầu tư về vốn trong bối cảnh hiện nay. Có thể khẳng định ở Việt Nam, gần như hiếm có chủ đầu tư nào làm được như vậy nếu không có vốn liên doanh từ nước ngoài hoặc không có sự liên kết góp vốn, hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư thứ phát để có thể đủ tiền làm dự án từ lúc bắt đầu đến khi hoàn chỉnh - ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nhận xét.

Tích cực nhiều hơn tiêu cực

Mặc dù quan điểm đề xuất của Bộ Xây dựng chưa tháo gỡ được về vốn cho doanh nghiệp thực hiện dự án nhưng không thể phủ nhận nhiều điểm thiết thực đối với thị trường.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc điều hành Công ty CP Phát triển Đô thị Việt Nam, thẳng thắn nhìn nhận, việc cấm chia lô, bán nền đất dự án nếu được thực thi sẽ có những hạn chế như: không khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào BĐS (vì nếu chỉ trông chờ vào nội lực doanh nghiệp thì hầu như không đủ khả năng làm dự án); không hút được khách hàng đầu tư vào dự án, khiến việc phát triển dự án, quy hoạch sẽ gặp khó khăn.

Nhưng bù lại, mặt tích cực dễ thấy là: hạn chế nạn đầu cơ tràn lan như hiện nay; tránh tình trạng hoang hóa đô thị không có người sử dụng; loại bỏ được những chủ đầu tư thiếu khả năng về vốn và quản lý; tránh rủi ro cho khách hàng khi tham gia; tính đồng bộ dự án (thiết kế, kiến trúc, cảnh quan...) được thực thi; không để dòng tiền ứ đọng vào BĐS trong khi nền kinh tế rất cần tiền cho hoạt động sản xuất kinh doanh...

Một cách diễn đạt khác, ông Nguyễn Hữu Cường bổ sung thêm, việc ràng buộc chủ đầu tư phải hoàn chỉnh sản phẩm cuối cùng tới tay người mua sẽ tránh được tình trạng người muốn mua lại không quen chủ đầu tư, không mua được đất ở giá gốc; hoặc người mua không có nhu cầu sử dụng để đất hoang hóa, nhà xây thô không có nhu cầu để ở nên không hoàn thiện, dẫn tới sự lãng phí, méo mó trong tổng thể cảnh quan.

"Nếu được thực hiện, biện pháp này sẽ phát huy tác dụng đối với chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, bằng nhiều hình thức tiết lộ thông tin bán trước khi được phép; hoặc chủ đầu tư không có kinh nghiệm kết hợp với nhà đầu tư thứ phát, không giữ đúng cam kết, lộ trình dự án để huy động vốn - ông Cường nói.

Thà đau một lần?

Qua phân tích nêu trên thấy rằng mặt tích cực nhiều hơn mặt hạn chế. Vị Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, chắc chắn khó khăn cho doanh nghiệp là có nhưng cũng cần thiết phải "đau một lần nhằm sàng lọc ngay từ đầu hàng trăm nhà phát triển dự án không đủ tiềm lực để hoàn thiện sản phẩm. Làm được như vậy, người mua cuối cùng sẽ được hưởng lợi với một sản phẩm trọn vẹn, đúng chất lượng, thiết kế cũng như tiến độ.

Cũng cho rằng, theo logic việc cấm phân lô bán nền là đúng nhưng ông Lê Quốc Hưng vẫn căn cơ, trong bối cảnh đẩy mạnh đô thị hoá ở Việt Nam hiện nay, nếu cấm hình thức này thì việc phát triển dự án sẽ rất khó khăn. Do đó cần có giải pháp hài hòa giữa việc thả lỏng như hiện nay và việc cấm như dự kiến.

Phương án khả thi và giảm "sốc" hơn mà Bộ Xây dựng có thể đưa ra, theo ông Hưng là: vẫn cho phép phân lô bán nền nhưng giám sát chặt các dự án có đủ pháp lý mới được huy động (bỏ huy động 20% như hiện nay vì đây chính là kẽ hở cho chủ đầu tư huy động trước mà chẳng biết là bao nhiêu %); đưa ra chế tài đủ mạnh như thu hồi đất đối với chủ đầu tư dự án và người mua nếu không thực hiện đúng cam kết về thời gian, tiến độ hoàn thiện công trình cũng như việc chuyển tới sinh sống...

Theo các chuyên gia xây dựng, việc chấm dứt huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà nước trước hết phải hoàn thiện khung pháp lý, hạn chế rủi ro cho người mua và doanh nghiệp tham gia thị trường. Để chống đầu cơ hiệu quả trong bối cảnh hiện tại, việc cần làm là các cơ quan chức năng khẩn trương nghiên cứu, ban hành chính sách thuế đủ mạnh đối với việc đầu tư, kinh doanh BĐS, đặc biệt là những sản phẩm nhà đất không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý xã hội.