Hơn 10 năm tiến hành cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ xây dựng lại được 16/1.516 tòa chung cư cũ và việc cải tạo chung cư cũ từng được ông Nguyễn Thế Thảo, nguyên Chủ tịch UBND TP. Hà Nội ví von là “khó như húc đầu vào đá”.
Hàng trăm chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng, cần được cải tạo lại . Ảnh: Dũng Minh
Nhiều tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng
Theo báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam hiện có hơn 3 triệu m2 mặt sàn các khu tập thể cũ, được xây dựng trước năm 1991, là nơi sinh sống của hơn 100.000 hộ gia đình, với khoảng 300.000 nhân khẩu.
Riêng tại Hà Nội, theo khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội, Thành phố hiện có 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Các công trình này tập trung ở 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng) với 935 công trình.
Sau hàng chục năm sử dụng, do áp lực về diện tích ở và sự yếu kém về quản lý, 100% các khu chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất lưu không, sân chung. Cùng đó, việc cải tạo, sửa chữa tùy tiện đã dẫn đến thấm dột khu vệ sinh, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của kết cấu công trình...
Cụ thể, các công trình đang rơi vào tình trạng lún nghiêng với các mức độ khác nhau gồm nhà A2 Ngọc Khánh, A - B Ngọc Khánh, E6 - E7 Quỳnh Mai, A7 Giáp Lục - Tân Mai... Nhiều công trình bị thấm ẩm, han gỉ, nứt vỡ bê tông, như nhà B1 Giảng Võ, nhà E6- E9 Thành Công.... Nhiều tòa xuống cấp trầm trọng, đặc biệt là các nhà xây thấp tầng mái ngói, như khu Kim Giang (Thanh Xuân), khu Đức Giang (Long Biên)…
Tại một số khu chung cư cũ, tình trạng úng ngập khi mưa bão xảy ra khá thường xuyên và phần lớn các tòa chung cư cũ không có hệ thống phòng cháy chữa cháy...
Theo thống kê, đến thời điểm hiện tại, mới có khoảng 1% số chung cư cũ được cải tạo hoặc di dời và với tiến độ như vậy, Hà Nội sẽ phải mất 100 năm mới có thể hoàn thành kế hoạch cải tạo, xây mới hệ thống các chung cư cũ.
Vẫn phải chờ
Lý giải về nguyên nhân chậm trễ trong việc cải tạo chung cư cũ, các chuyên gia đưa ra nhiều nguyên nhân, trong đó quan trọng là vướng mắc về tư cách pháp nhân. Trong dự án kinh doanh chỉ thừa nhận vai trò của chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng công trình, không thừa nhận vai trò của người quyền sử dụng đất hợp pháp.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khi có chủ trương xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp chỉ lựa chọn những vị trí đẹp, đất vàng tại đô thị để cải tạo từng block chung cư cũ đơn lẻ, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Tại nhiều dự án, cư dân không được tham gia vào quá trình lập dự án đầu tư, kiểm tra, giám sát thực hiện dự án đầu tư, gây ra tranh cãi, phản đối của người dân.
Ngoài ra, cơ chế đền bù chưa hợp lý cũng khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp khó. Cụ thể, theo quy định, người dân được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do Thành phố quy định là 1,3 và hệ số chuyển tầng K.
Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, thường có diện tích 24 m2/căn hộ. Hiện nay, mức tối thiểu là 12 m2/người, nên để đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới với giá bất động sản hiện nay. Trong khi đó, tại nhiều vị trí đất vàng, cư dân cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ có tỷ suất lợi nhuận từ 400 - 500%.
Ông Nguyễn Trí Dũng, đại diện Sở Xây dựng cho biết, cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ là việc lớn, liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ phải đặt ra trong bài toán kết hợp hài hòa giữa các lợi ích xã hội - Nhà nước - người dân và nhà đầu tư.
Để tháo gỡ vướng mắc cho công tác cải tạo chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, trong đó có nhiều thay đổi tích cực, như trao quyền chủ động cho các cư dân tòa nhà để được tham gia, có quyền lợi và gắn liền trách nhiệm, nghĩa vụ sau khi chung cư cũ được cải tạo. Đồng thời, cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép…
Tuy nhiên, dù Nghị định đã có hiệu lực, nhưng thị trường vẫn đang chờ Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nên những vướng mắc trong việc cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thể được tháo gỡ một cách triệt để.
Việt Dương (ĐTCK)
VIP
Nhà giá rẻ Quận 10 P.12 Cao Thắng ngang 9m dài 6m 1 trệt 2 lầu HC đủ.
5 tỷ 600 triệu- 54m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
Bán lô đất 69,3m2 Hoàng Diệu, gần ra mặt tiền đường số. Không quy hoạch. 4,2 tỷ
4 tỷ 200 triệu- 69m2
Quận 4, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906782***
VIP
Cần tiền bán lô đất mặt tiền đường dự án Lê Phong Bình Chuẩn, sổ riêng, c/chủ
2 tỷ 300 triệu- 67.3m2
Thuận An, Bình Dương
Hôm nay
0986836***
VIP
Bán đất đường Đông Thành-Hóa Thành 1,TX. Bình Minh
310 triệu- 98.1m2
Bình Minh, Vĩnh Long
Hôm nay
0907247***
VIP
Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Phan Thiết, Bình Thuận
Hôm nay
0917496***
VIP
BÁN GẤP 10X40=400M2 ĐẤT GẦN KCN SHR GIÁ 195 TRIỆU BAO MỌI PHÍ SANG TÊN
195 triệu- 400m2
Chơn Thành, Bình Phước
Hôm nay
0938889***
VIP
Nhà gần chợ Bình An, làng đại học Quốc gia HCM, đường ô tô thông, 1074 Dĩ An
3 tỷ 300 triệu- 60m2
Dĩ An, Bình Dương
Hôm nay
0982882***
VIP
Suất nội bộ giá chỉ từ 6,3tỷ, thanh toán chỉ 289tr/6 tháng duy nhất tại đây
125 triệu- 76m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0962930***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
