Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM: Cái khó vẫn bó cái khôn

Đủ kiểu vướng

Đó là trường hợp của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Sản xuất Dân Sinh (Công ty Dân Sinh) với đề xuất sẽ tự bỏ tiền xây chung cư cũ thành mới để đổi cho dân được ở tại chỗ. Tuy nhiên, để nhận được cái gật đầu của chính quyền địa phương thì đang quá gian truân.

Ông Ngô Triều Vân, Tổng giám đốc công ty này cho biết, trước đây Công ty Dân Sinh được Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh ký hợp đồng cho thuê lô đất 4.356m2 đất tại địa chỉ 168/11 Lạc Long Quân, phường 3, quận 11. Thời hạn cho thuê 50 năm, tính từ tháng 1.2015 đến năm 2065. Công ty cũng đã thống nhất với phương án mà chính quyền đưa ra là sẽ dùng quỹ đất tại đây để đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, công ty sẽ xây dựng một chung cư trên miếng đất này, và cho người dân ở các chung cư cũ khác về tạm cư khi công ty Dân Sinh xây các chung cư cũ thành mới trên địa bàn quận 11. Sau khi xây mới xong, công ty Dân Sinh sẽ đưa dân về lại chung cư mới rồi tiếp tục “quay vòng”. Theo ông Vân, hiện công ty đang xin đập xây mới 8 chung cư cũ ở quận 11, gồm: chung cư Nhà đèn, Lý Thường Kiệt, Liêu Thị Hương, Âu Cơ, Nguyễn Thị Nhỏ, Phó Cơ Điều, Tân Khai và Vĩnh Viễn. 7 chung cư hạng B, C, riêng chung cư Vĩnh Viễn hạng D.

Tuy nhiên, mọi việc đang diễn ra khá bế tắc vì vướng đủ kiểu. Cụ thể, theo ông Võ Đức Thanh, Phó Chủ tịch UBND quận 11, mảnh đất 168/11 Lạc Long Quân của công ty Dân Sinh được Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cấp “giấy đỏ” là “đất xây dựng cơ sở giáo dục”.

Nay công ty muốn xin xây chung cư để tạm cư cho dân thì phải xin Sở TNMT cho chuyển mục đích thành đất ở. Mà muốn thành đất ở thì phải được UBND quận 11 duyệt dự án xây chung cư. Mà theo quy hoạch dân số của quận 11 đến năm 2020 là 250.000 người, nhưng tới giờ đã là 236.000 người. Như vậy nếu cho công ty Dân Sinh làm dự án thì sẽ phá vỡ quy hoạch dân số. Cho nên muốn làm được thì quận phải xin Sở Quy hoạch Kiến trúc điều chỉnh quy hoạch dân số thì mới cấp phép dự án cho công ty Dân Sinh được. Đây là một vòng luẩn quẩn với công ty Dân Sinh dù lãnh đạo quận ủng hộ việc công ty xin xây lại chung cư cũ. Mà không chỉ công ty Dân Sinh, hiện cũng có thêm 5 công ty nữa cũng đang vướng ở quận 11”, ông Thanh lý giải.

Loay hoay giữa giải pháp và thực tế thực hiện

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thời gian qua, trong số 14 chung cư kiểm định loại D thuộc diện bắt buộc xây mới thì có 4 chung cư hư hỏng cấp độ nguy hiểm, 10 chung cư hư hỏng nặng. Tuy nhiên, đến nay chưa có quận nào lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, sửa chữa.

“Đi thực tế thấy cũng có cái khó là nếu chung cư có chủ sở hữu là Nhà nước thì ngân sách phải chi, nhưng giờ Nhà nước đã bán, căn hộ thuộc sở hữu tư nhân. Cái khó là ban quản trị và địa phương phải phối hợp tuyên truyền, vận động chủ sở hữu căn hộ tham gia như thế nào để có kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư” - ông Trọng Tuấn khẳng định.

Lãnh đạo một số quận - huyện cũng cho biết, hiện nay, vướng mắc lớn khiến chương trình cải tạo chung cư cũ ách tắc là việc thỏa thuận, đền bù cho chủ sở hữu. Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, do đó thường có diện tích 24 m2/căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 lần diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới với giá bất động sản hiện nay. Do đó, họ thường đòi mức đền bù cho diện tích thực và với mức giá cao hơn, nhất là ở các căn hộ tầng 1, hoặc những khu chung cư có vị trí “đất vàng”. Còn về phía các nhà đầu tư khi tham gia cải tạo chung cư cũ, ngoài mục tiêu xã hội, còn có mục tiêu lợi nhuận. Nếu đền bù mức giá cao, trong khi các dự án chung cư cũ thường ở nội đô, bị hạn chế chiều cao và số lượng dân cư, sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Do đó, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với chương trình cải tạo chung cư cũ.

Để tháo gỡ vướng mắc này, UBND TP.HCM vừa đưa ra một giải pháp mới. Cụ thể, UBND TP. HCM vừa giao Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất phương án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang đô thị Khu dân cư - Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (phường 13, quận 3) và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn quận 3. Với giải pháp này, lãnh đạo thành phố kỳ vọng những khúc mắc về tỷ lệ bồi thường sẽ được công khai, minh bạch thông qua đấu thầu. Nhờ đó, chủ sở hữu chung cư cũ sẽ được lợi khi chọn được nhà thầu trả giá cao nhất, còn doanh nghiệp cũng không mất thời gian thỏa thuận với từng hộ dân.

Nhận xét về giải pháp này, lãnh đạo một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM vừa tham gia cải tạo và xây dựng mới 2 dự án chung cư cũ tại quận 1 cho biết, chưa rõ cách thức đấu thầu ra sao, nhưng nhìn chung, đây là phương án hay cho nhà đầu tư. Bởi lẽ, họ sẽ ước chừng được khả năng thu hồi vốn, cũng như tính toán được bài toán lợi ích khi đầu tư cải tạo chung cư cũ như thế nào ngay từ đầu. Tuy nhiên, quan trọng là phải đưa ra được mức giá khởi điểm phù hợp, bởi nếu đấu thầu giá quá cao, thì chắc chắn cũng không có doanh nghiệp nào tham gia.

Chưa kể, quy trình đấu thầu để triển khai chung cư cũ không giống đấu thầu để mua lại một dự án. Do đó, cần rõ ràng để tránh việc các doanh nghiệp tham gia xong lại vướng luật, ảnh hưởng tới không chỉ tiến độ dự án, mà còn thương hiệu của cả doanh nghiệp.