Cải tạo chung cư cũ: Liệu có “dễ’ hơn?

Chiều cao tòa nhà là mấu chốt khiến các DN lâu nay muốn nhưng khó thực hiện cải tạo chung cư cũ. Trong ảnh: Chung cư cũ C7 Giảng Võ đang được xây dựng lại. Ảnh: Hoài Anh

“Hấp dẫn” hơn?

Công tác cải tạo chung cư cũ trên cả nước thu hút sự quan tâm của dư luận, không chỉ bởi ảnh hưởng của nó đến cuộc sống của nhiều hộ dân tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, mà còn do quá trình này thời gian qua còn chậm trễ do gặp nhiều khó khăn, thể hiện sự bất cập trong cơ chế thực hiện.

Từ giữa tháng 2-2015, dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Theo nội dung dự thảo, tới đây, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có căn hộ tại chung cư cải tạo sẽ được tham gia lựa chọn DN kinh doanh BĐS để xây dựng lại nhà chung cư, được tham gia góp vốn (bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án) cùng DN để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư...

Cũng theo dự thảo Nghị định, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Quy định này được xem là cơ chế “mở” và cánh cửa sẽ rộng hơn cho các DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo cung cư cũ bị “vướng” khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến lợi nhuận khiến các DN không mặn mà.

Tuy nhiên, dưới góc độ DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng cải tạo chung cư cũ luôn xảy ra mâu thuẫn, người dân luôn muốn tái định cư tại chỗ với diện tích lớn hơn, còn chủ đầu tư vì phải tự bỏ vốn để kinh doanh, muốn có lãi phải xây cao tầng, mà cao tầng lại mâu thuẫn với quy hoạch của thành phố và cơ sở hạ tầng không đáp ứng được.

Theo ông Hiệp, Bộ Xây dựng muốn tạo cơ chế thoáng cho DN để các DN có thêm điều kiện thuận lợi, tuy nhiên điều này không dễ bởi việc nâng tầng còn phải phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt của khu vực dự án triển khai. Quy hoạch này là do địa phương quyết định, tùy từng khu vực địa phương có quy định số tầng tối đa của dự án.

Về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật BASICO cho rằng việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất là điểm mới, mở thêm một cánh cửa cho DN nhưng vì phải theo quy hoạch nên vẫn bị vướng.

Phải đảm bảo cơ sở hạ tầng xã hội

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, những mâu thuẫn trong cải tạo chung cư cũ phải có giải pháp giải quyết hài hòa và có cơ chế đặc thù.

“Để cải tạo chung cư cũ, nếu chỉ nghĩ cho DN cũng không được và phải chia sẻ với các nhà quản lý đô thị, khi việc nâng tầng sẽ gây áp lực lên giao thông nội đô. Vì vậy, cần phải có những hướng dẫn mang tính chất định hướng của Nhà nước, theo đó phải quy định hệ số đền bù cho từng khu vực, có tính toán cụ thể để các DN tham gia cải tạo, xây dựng lại sẽ có mức lợi nhuận hợp lý khi cải tạo chung cư cũ”, ông Hiệp nhận định.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, giải pháp quan trọng tốt nhất là liên quan đến chi phí, diện tích của chung cư. Cần có một lộ trình thích hợp của việc nâng tầng, bởi nếu việc nâng tầng liên tục diễn ra thì không tốt cho xã hội. Hiện tại có thể chấp nhận giải pháp nâng tầng nhưng tương lai phải có giải pháp khác.

Trên thực tế, nếu tăng số tầng, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật Quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân. Vì vậy, theo KTS Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia tư vấn độc lập, dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội phải được đảm bảo cho người dân.

“Việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của các TP. Chính quyền TP phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả các chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, chung cư nào giữ nguyên tầng; chung cư nào khi di dời đi thì di dời toàn bộ, để lại đất đó làm hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội cho người dân”, KTS Nguyễn Thị Hiền cho biết.

Góp ý cho vấn đề này, đại diện HealthBridge, một tổ chức phi chính phủ cho rằng trong toàn bộ dự thảo Nghị định không đề cập tới mật độ xây dựng, nên có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất, như vậy diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng lên khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát. Vì vậy, cần bổ sung các điều khoản quy định về mật độ xây dựng và các điều khoản liên quan khác để đảm bảo mật độ dân số của các chung cư mới xây dựng lại được kiểm soát và có đủ các cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu.

Để có thể hài hòa lợi ích của người dân, DN và Nhà nước là không hề dễ nếu như không có sự vào cuộc của Nhà nước với vai trò trung tâm để điều tiết việc tái thiết các chung cư cũ một cách đồng bộ và hợp lý.