Cà phê cuối tuần: Đất ngoại ô và câu chuyện “người Hà Nội giàu ngầm nhiều lắm”

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô.

Trải qua thăng trầm của sự nghiệp cùng những giai đoạn chuyển mình của bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô, dường như cả hai đang vào độ chín. Khi nhu cầu thị trường được định hình và anh cùng đội ngũ cũng tìm được hướng mới.

"Cà phê cuối tuần" kỳ này giới thiệu chia sẻ của ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô. Anh Trung cũng từng là cổ đông sáng lập của Công ty Archi Việt Nam – đơn vị chủ đầu tư một số Resort ở Hòa Bình, Ba Vì như Ivory, Rose villas…

Ông Trung nói: - Tôi làm bất động sản từ 2006 đến nay, bám đúng vào khu vực ngoại ô, chưa bao giờ làm việc gì khác. Hồi đầu thì cũng rất là thích nhưng có giai đoạn ở giữa thì cũng khá mệt mỏi do thị trường nó xuống và bị thất bại. Nhưng từ lúc nhận ra hướng đi mới, có khả năng đem lại sự khác biệt thì cá nhân tôi và toàn bộ đội ngũ đang cực kỳ hưng phấn.

Có thể nói, chúng ta đang trong thời kỳ bình thường mới, chưa phải hậu Covid, đang chuẩn bị để bước sang thời kỳ hậu Covid được kỳ vọng sẽ đến sớm. Hậu Covid đem đến nhiều sự thay đổi trong thói quen người dùng. Biến cố xảy ra khiến các làn gió đổi chiều và sinh ra làn gió mới tích cực.

VIỆT NAM CÓ NHIỀU CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhưng tôi quan sát thấy các dự án nghỉ dưỡng nhỏ ở ngoại ô Hà Nội dường như không mấy thành công?

Điều đó có thể đúng ở góc độ đem lại lợi nhuận từ cho thuê, thời gian trước đây tôi thấy tỷ suất tài chính thu lại từ các dự án không được cao, nhưng tăng giá vẫn tốt. Toàn bộ khu vực Hòa Bình, Ba Vì vừa rồi không có ở đâu mà không tăng từ 10-20% cả. Nó tăng đều, kể cả trong dịch Covid. Khu Ba Vì của chúng tôi mỗi một căn bán 1,9 tỷ vào cuối 2018, vừa rồi có khách bán lại 4,2 tỷ.

Còn chuyện cho thuê hiệu quả chưa cao phần lớn là do người Hà Nội vẫn bị thói quen "cá nhân hóa" ngôi nhà của mình. Khi đó, việc cho thuê sẽ kén khách, đồng thời chi phí để bảo trì bảo dưỡng lớn khiến lợi nhuận thu về không được cao.

Ông Nguyễn Thành Trung: Khi thị trường nóng là hầu hết các nhà đầu tư dễ bị say nắng, sợ mất cơ hội là cứ đến mua. Nhưng đừng để say nắng trong thị trường có nhiều gió.

Một số đã có cách nhìn khác, mang tiêu chuẩn nghỉ dưỡng để đầu tư các cụm biệt thự đồng bộ, đồng nhất tiêu chuẩn, tăng tiện ích, dịch vụ chung; thuê đơn vị quản lý,… đang đem lại hiệu suất cho thuê tốt hơn rất nhiều. Và điều đó cũng khiến giá bất động sản tăng trưởng tốt hơn.

Quan điểm đầu tư bất động sản hiện nay là "không để bất động sản bất động". Nó phải sinh ra tiền thì tự thân giá trị của bất động sản cũng sẽ tăng theo.

Có người nói kinh doanh bất động sản "không đâu dễ như ở Việt Nam"?

Đây có thể chỉ là một câu nói đùa thôi. Ở Việt Nam, là đất đất nước đang phát triển - nơi cơ sở hạ tầng các vùng ven được cải thiện liên tục và kéo theo sự tăng giá của bất động sản. Nó diễn ra ở phạm vi rất rộng. Nên cơ bản đó là một điểm đúng. Việt Nam có rất nhiều cơ hội đầu tư bất động sản tốt ngay cả khi thị trường chung đang khó khăn.

NHÀ ĐẦU TƯ GIỜ RẤT CẨN THẬN

Là chủ đầu tư một số dự án bất động sản ven đô, ông thấy đặc điểm của nhà đầu tư là gì?

Tôi thấy đặc trưng rõ nét là nhà đầu tư đang đề cao sự an toàn. Họ chơi rất cẩn thận. Ngày xưa người ta vẫn cân đối giữa khả năng mạo hiểm và khả năng sinh lợi. Giờ họ nghiêng về khả năng an toàn là chính.

Hiện nay, thường thời gian để hoàn tất một giao dịch kéo dài, mức độ thận trong của khách hàng cao. Có thể là từ những thất bại của một số nhà đầu tư trong quá khứ.

Nhìn ở điểm tích cực thì đúng ra bây giờ là nhịp thoái trào của thị trường theo quy luật nhưng hiện nay thị trường vẫn đang giữ nhịp được, nhà đầu tư chỉ chuyển sang tâm lý đầu tư có đề phòng, cẩn thận hơn.

Nhà đầu tư hiện nay đặc biệt ở ngoại ô cũng đề cao việc bất động sản tạo ra dòng tiền cho thuê tốt hơn. Giảm nhu cầu cá nhân hóa; thay vì muốn khu vườn rộng thì khách hàng đề cao hơn dịch vụ và không gian chung. Đây là điểm tích cực tạo nên thị trường nghỉ dưỡng chuyên nghiệp.

Và theo đó, khách hàng cũng rất đề cao đơn vị quản lý vận hành về lâu dài để tạo nguồn thu ổn định.

Ông làm bất động sản thế có ai ủng hộ không?

Tôi cùng làm với ba anh em, tôi là em út. Chúng tôi lấy vợ khi cố định nghề nghiệp rồi nên lấy luôn cả sự thất bại, phải cùng đồng hành luôn.

Trước đây, có thời kỳ gặp khó khăn, tôi phải bán hết nhà cửa, bán cả nhà của bố mẹ luôn.

Năm 2012 - 2015, tôi ở trạng thái gần như phá sản, chỉ tập trung cơ cấu các khoản đầu tư, cơ cấu khách hàng,...

Khi đó, chứng khoán nó "down", khách hàng không mua thêm mà đòi rút hợp đồng về khiến chúng tôi như bị "Đốt nhà hai đầu", nên bị mất cân đối. Dự án không thể triển khai được nữa.

Rồi khó khăn cũng tạm qua. Đến bây giờ chúng tôi làm không vay ngân hàng. Làm tất cả các dự án trên đất mình đã mua. Tôi thấy đây là thuận lợi vì cực kỳ an toàn.

HÀ NỘI NHIỀU NGƯỜI GIÀU NGẦM LẮM

Nhà đầu tư mua dự án của các anh chủ yếu là từ đâu?

Mua dự án của chúng tôi chủ yếu là người Hà Nội, Tp.HCM ra, còn Hòa Bình gần như chưa. Người Hòa Bình có vẻ chưa quen với "món ăn" mới này.

Đợt này có "sóng" ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên xuống cả Hòa Bình đi mua đất. Quan điểm của chúng tôi là muốn bán cho những người sử dụng chứ thời kỳ đầu thì có đến 70% là mua đi bán lại.

Mà người mua sử dụng chính đến từ Hà Nội, những người mong muốn tìm nơi lui về sau những ồn ào, khói bụi của nội đô.

Ông thấy nhà đầu tư ở Hà Nội thế nào, có nhiều tiền không?

Tôi thấy người giàu ở Hà Nội nhiều lắm, nhiều người giàu ngầm lắm. Chuyện đi xe máy ôm vài cục tiền đi mua nhà là thường xuyên.

Đợt này tôi thấy chứng khoán tốt, nhưng về lâu dài theo tôi bất động sản vẫn là tốt, bất động sản vẫn là số 1. Ở Việt Nam bất động sản vẫn là món ngon. Với lại tiền nhiều, không phải ai cũng đầu tư được.

Tôi thấy thời gian đầu vẫn là đầu tư ngắn hạn, còn lại tư tưởng chung vẫn là tìm được một căn nhà thứ hai "Second Home". Còn nếu nhìn chung thì đa số vẫn là đầu tư dài hạn.

Có một đặc điểm khá quan trọng là khách hàng hiện nay thường bị cảm giác hợp lý đánh lừa, thực trạng này đang cực kỳ nhiều. Second home là dành cho người giàu về thời gian và tiền bạc. Phải là đồ tiêu tiền thì mới là second home. Riêng từ home (không phải house) đã hàm chứa tính cá nhân, thoả mãn nhu cầu cá nhân. Second home luôn mang tính cá nhân cực cao, còn cao hơn cả nhà thông thường vì second home chỉ để tận hưởng hưởng thôi.

Nếu nghĩ rằng mua xong dùng mà vẫn tăng giá để bán dễ dàng thì là sai lầm lớn nhất. Vì khi đã đầu cơ tăng giá thì phải tối thiểu tiền đầu tư, còn người second home bán lại thì cần tìm người cùng gu mới bán được, thanh khoản cũng kém.

Khách mua mới không đánh giá được bộ sofa Ý cao cấp 300 triệu đồng. Họ chỉ đánh giá đất bao nhiêu tiền một mét vuông, nhà xây lên mất bao nhiêu tiền…. Giá trị đầu tư cho cảm xúc không được định giá, khiến các giá trị đã đầu tư vào second home khi bán bị gạt đi.

Bên cạnh đó, đừng nghĩ vừa dùng vừa cho thuê hiệu quả, mặc dù vẫn có những sản phẩm đáp ứng được. Vì nếu muốn vận hành cho thuê hiệu quả cần tính đồng bộ và bỏ bớt đi tính cá nhân, phải đúng mục đích thuê.

Với góc độ cá nhân, theo kinh nghiệm của tôi, cần cân nhắc khi đầu tư second home. Do đặc thù thị trường đa dạng nên các nhà đầu tư tham gia cố gắng tỉnh táo để tránh bị trúng gió.

MONG NHÀ ĐẦU TƯ ĐỪNG "TRÚNG GIÓ"

Quan sát tôi thấy trên thị trường nhà đầu tư không mua chung cư mà lại cứ đổ xô ra mua đất ngoại ô?

Vừa qua, xu hướng đầu tư ven đô là khá cao, vì đây là khu vực có tỷ suất tăng trưởng cao hơn các khu vực khác. Những người đầu tư trung - dài hạn thì không mua chung cư, họ chủ yếu tập trung vào đất nền. Sau một thời gian dài mua chung cư không thấy tăng. Với tôi, mua bất động sản chỉ đứng yên đã lỗ rồi.

Thứ nữa, là có nhiều "Key" và Hòa Bình là tỉnh phát triển tốt quanh Hà Nội. Bởi Hòa Bình không chỉ là đất vùng ven đơn thuần mà còn sở hữu thiên nhiên hoang sơ, tươi đẹp và nét văn hóa bản địa đặc sắc. Phù hợp với đầu tư nghỉ dưỡng.

Sau dịch Covid thì mọi người có xu hướng đi tìm một nơi nghỉ dưỡng và Hòa Bình được hưởng lợi.

"Trước đây, có thời kỳ gặp khó khăn, tôi phải bán hết nhà cửa, bán cả nhà của bố mẹ luôn".

Dịch Covid-19 vừa qua ảnh hưởng như thế nào đến các ông?

Sau Covid-19 là người Hà Nội đi tìm mua đất ngoại ô, trong đó Ba Vì và Hòa Bình đều nóng lên. Vì vậy, theo tôi là thị trường hiện hay khá tốt, thậm chí hơn ở biển vì giá đang còn thấp, nhu cầu lại lớn và dễ tiếp cận.

Tuy nhiên, tôi đánh giá Covid chỉ là một tác động không cốt lõi. Cái cốt lõi là nhờ hạ tầng giao thông. Từ 2017 cao tốc Hoà Bình - Hoà Lạc thông xe, đánh dấu bước chuyển mình rất lớn của bất động sản Hoà Bình. Nguyên thuỷ của phát triển bất động sản là sự cải thiện về hạ tầng, thay vì mất 2,5 tiếng từ Hà Nội theo quốc lộ 6 thì nay đi chỉ mất 1 tiếng 15p đi bằng ô tô là lên đến trung tâm Hoà Bình. Đây là lý do chính khiến bất động sản Hoà Bình tăng trưởng nhanh.

Covid-19 khiến thị trường bất động sản nơi này như cơn áp thấp chuyển thành bão. Covid thúc đẩy 8 triệu dân Hà Nội hình thành tâm lý cần một nơi để lui về, nhất là khi thấy ngột ngạt trong thủ đô, do đó, nhu cầu tăng trưởng mua bất động sản nhanh chóng.

Ngoại ô chỉ có vài nghìn phòng resort thôi, và các khu có dịch vụ tốt không nhiều. Các thị trường về resort ở quanh Hà Nội gần như không có.

Tôi vẫn quan niệm "Bò gần chuồng thì dễ dắt hơn là ở xa". Đi du lịch hiện nay cứ dưới 2 tiếng đi là rất nhiều người có nhu cầu, có nhiều khách hàng.

Vậy tại sao vừa rồi có một đơn vị tư vấn bất động sản nước ngoài vẫn đưa ra cảnh báo nguy cơ thất bại khi mua đất ở tỉnh lẻ?

Cái đánh giá của đơn vị đó tôi cho rằng đó là nói chung về diện rộng thị trường tỉnh lẻ. Còn tôi muốn nói ở đây là thị trường ngách, nghỉ dưỡng ven đô.

Nói thế thôi chứ các ông lớn vẫn tập trung ở biển, thưa ông?

Tôi thấy hiện nay thì lại đang tập trung về núi. Ví dụ như ở Hòa Bình thì có SunGroup, Geleximco, Lã Vọng, Lạc Hồng…, Phú Mỹ Hưng cũng về Hòa Bình. Đây là một sự chuyển dịch.

Thị trường nghỉ dưỡng ngoại ô có cơ hội để ghi nhận chi tiêu đầu người đến khu nghỉ dưỡng rất cao, chính xác là mức sẵn sàng chi trả cao. Điều này rất quan trọng vì chi tiêu đầu người càng cao thì khả năng doanh thu sẽ càng tăng lên.

Thay vì trả tới 2-4 triệu đồng cho vé máy bay đi Nha Trang, Đà Nẵng trong khi mức chi cho chuyến đi là có hạn thì người đi du lịch ven đô sẵn sàng chi nhiều tiền hơn cho bữa ăn chất lượng hơn khi có thể tiết kiệm hàng triệu đồng chi phí di chuyển.

Ông có sợ sẽ "mất chỗ đứng" khi loạt ông lớn bất động sản sắp đổ bộ?

Chúng tôi đã chuẩn bị cho kịch bản đó. Cách chúng tôi là tạo ra dòng sản phẩm riêng, gọi vui là hàng "handmade" có thiết kế khác biệt và dịch vụ cao cấp. Chúng tôi tạo nên dòng nghỉ dưỡng có dịch vụ cao cấp lấy sự thân thiện làm tiêu chí hàng đầu. Bởi thị trường ngoại ô hướng đến việc quay trở lại nhiều lần nên dạng sản phẩm "công nghiệp" sẽ không bền. Thay vào đó các khu nghỉ dạng Boutigue sẽ là điểm sáng.

Cùng đó, chúng tôi cũng dẫn đầu và tuyên truyền cho xu hướng xây dựng thân thiện môi trường. Các mẫu nhà của chúng tôi đều áp dụng công nghệ xây dựng mới, không can thiệp vào địa hình và cây xanh tự nhiên tạo sự bền vững trong xây dựng và vận hành.

Mặt khác, đáp ứng việc khu nghỉ không bị nhàm chán, chúng tôi đã nghiên cứu giải pháp thiết kế riêng lớp áo ngoài nhà với chỉ chưa đầy 5% chi phí thi công và dễ dàng thay đổi theo định kỳ tạo nên diện mạo khu nghỉ có sự biến đổi, luôn làm mới mình trong mắt cộng đồng khách hàng nội đô.

Lợi thế của chúng tôi là 15 năm đi đầu về nghỉ dưỡng ngoại ô, chúng tôi hiểu rõ nhu cầu đi nghỉ ngoại ô của người thành thị để "gãi đúng chỗ ngứa" của họ. Giúp họ thỏa mãn để vui vẻ bỏ tiền.

Ông có cảm thấy tự tin khi làm nhà đầu tư bất động sản ngoại ô?

Cơ bản tôi là người làm nghề đi lên, cặm cụi làm. Khi khởi nghiệp thì chẳng ai nghĩ mình sẽ làm lớn đến nhường nào, giờ làm chủ đầu tư rồi thì cứ làm thôi.

Giờ tôi thấy nhà đầu tư nhiều, chỉ mong rằng nhà đầu tư "đừng để trúng gió". Khi thị trường nóng là hầu hết các nhà đầu tư dễ bị say nắng, sợ mất cơ hội là cứ đến mua. Nhưng đừng để say nắng trong thị trường có nhiều gió.

Yếu tố nhất thời có thể sẽ qua đi, như di chuyển ra ngoại ô và mong muốn không gian lui về, thậm chí là thói quen nghỉ dưỡng có thể mất đi khi hậu Covid hình thành. Tuy nhiên, yếu tố bền vững sẽ thành xu hướng lâu dài và bền vững.