Bất động sản, chứng khoán, giá trị doanh nghiệp, giá trị ngân hàng… những tài sản được “thổi” bằng đòn bẩy tài chính các năm trước, trở thành bong bóng, đang hao hụt dần và gây nên sự trì trệ của nền kinh tế. Bong bóng đó sẽ xẹp từ từ hay vỡ và nếu vỡ nó sẽ để lại hệ lụy mức nào?

Vẫn đang có một niềm tin mơ hồ rằng bất động sản là thị trường quá lớn để đổ vỡ.

Giao dịch sân sau

Công ty Chứng khoán Saigontourist là cái tên chẳng mấy quen thuộc với các nhà đầu tư, nhưng báo cáo tài chính quí 3-2012 của nó (được đăng tải trên trang web của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước) lại khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Theo đó, đến cuối quí này chi phí hoạt động môi giới chứng khoán của công ty vọt lên 169 tỉ đồng so với mức 96 triệu đồng của đầu quí. Ở trang 17 của báo cáo, công ty có các khoản phải thu khác 2.559,3 tỉ đồng và được chú thích “trong đó repo cổ phiếu của Ngân hàng TMCP Sài Gòn SCB 2.139 tỉ đồng”. (Repo là mua bán chứng khoán của chính mình trong một khoảng thời gian nhất định với công ty chứng khoán). Một đơn vị có vốn chủ sở hữu 391,5 tỉ đồng như Chứng khoán Saigontourist lấy đâu ra tiền để có thể repo một lượng cổ phiếu lớn chừng ấy nếu không được sự hỗ trợ của một/nhiều ngân hàng nào đó?

Chứng khoán Saigontourist không phải là công ty duy nhất thực hiện các giao dịch cho một số tổ chức tín dụng. Nhiều công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ là nơi diễn ra các giao dịch ủy thác đầu tư, mua bán trái phiếu doanh nghiệp với các khoản phải thu, phải trả hàng ngàn tỉ đồng. Về bản chất đó có thể là các công ty sân sau của các ngân hàng, nơi trung chuyển của dòng vốn ảo, của sở hữu chéo.

Những giao dịch sân sau bộc lộ ngày càng rõ trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn khi tài sản “bốc hơi”. Tài sản không gói gọn trong chứng khoán, bất động sản, mà bao trùm hơn là giá trị các doanh nghiệp. Hiện tại không dễ để đánh giá chính xác giá trị doanh nghiệp, ngay cả với các chuyên gia trong lĩnh vực mua bán và sáp nhập (M&A) vì độ tin cậy của số liệu trong các bản báo cáo tài chính cần phải nhìn nhận dưới nhiều góc độ. Số liệu ảo tạo nên giá trị ảo và người ta khó tìm ra những số liệu thật của một hình mẫu thật để so sánh, đối chiếu.

“Trong số các dữ liệu ảo, ảo nhất có thể là vốn ngân hàng” - ông Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa Fund tại Hồng Kông, nhận xét - “Hầu hết vốn của các ngân hàng cổ phần được cổ đông đóng góp bằng nguồn vay chính giữa các tổ chức tín dụng với nhau. Vì thế không thể cân đong đo đếm chính xác vốn thật của ngân hàng. Nó là mớ hỗn độn, tạo nên bởi sở hữu chéo, giao dịch sân sau, cho vay qua lại. Nếu không sàng lọc và làm rõ có thể gây ra những hệ lụy nhức nhối, làm cho tái cơ cấu nền kinh tế thêm nặng nề”.

Nợ xấu bất động sản

Chứng khoán là thứ tài sản đầu tiên lâm vào tình trạng “ngủ đông” sau khi giá cổ phiếu rớt triền miên, rẻ mạt và giờ gần như không có thanh khoản.

Khác chứng khoán, thị trường bất động sản đóng băng một thời gian dài và mãi tới năm ngoái giá mới bắt đầu lao dốc. Thực chất sức ép lên bất động sản đã luôn hiện hữu từ vài năm trước nhưng nó bị che mờ bởi những thủ thuật kế toán, những khoản nợ lòng vòng và một niềm tin mơ hồ rằng bất động sản là thị trường quá lớn để đổ vỡ. Điều đó đã giúp bong bóng bất động sản được duy trì, nhưng đến một thời điểm nhất định, khi những sợi dây níu kéo duy trì đứt dần, khi những khoản vay treo không thể đảo nợ lần nữa, bong bóng sẽ vỡ.

“Thông thường ở các nước, với những điều kiện giống như ở Việt Nam hiện tại, bong bóng bất động sản đã vỡ. Việt Nam thì khác. Quả bóng đã căng gần hết mức, nó có thể vỡ, nhưng không biết khi nào, phụ thuộc vào động thái can thiệp của Nhà nước” - chuyên viên một quỹ đầu tư nước ngoài nói - “Trong khi chưa vỡ, nó kéo mọi thứ trì trệ”.

Sự trì trệ tiêu biểu là tăng trưởng tín dụng. Không ai có thể ngờ tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân 25-30%/năm trong mười năm qua đã bị “đo ván” thảm hại. Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm nay đến ngày 19-10-2012 chỉ có 2,77% theo Ngân hàng Nhà nước vừa công bố. Tăng trưởng tín dụng lùi bao nhiêu, nợ xấu tiến bấy nhiêu. Trích nguyên văn trả lời chất vấn Quốc hội ngày 21-8-2012 của Thống đốc NHNN: “Từ năm 2008 trở lại đây nợ xấu tăng nhanh chóng. Tốc độ tăng trưởng nợ xấu năm 2008 là 74%; năm 2009 khoảng 27%; năm 2010 là 41%; năm 2011 hơn 64% và sáu tháng đầu năm nay 47%”.

Tác động của nợ xấu đến đâu? Hiện tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng khoảng 2,8 triệu tỉ đồng, tương đương 135 tỉ đô la Mỹ, bằng 135% GDP. Với lãi suất 15%/năm, mỗi năm nền kinh tế phải trả lãi 420.000 tỉ đồng, tức 20 tỉ đô la Mỹ để tạo ra 100 tỉ đô la Mỹ GDP. Có doanh nghiệp nào, nhà sản xuất nào kiếm được lợi nhuận mức đó để trả lãi vay? Không trả được, nợ sẽ phình dần ra.

Nợ xấu giống như hòn đá tảng kéo chân ngân hàng. Thêm nữa bất động sản là tài sản thế chấp chủ yếu đảm bảo cho các khoản vay. Giá trị của chúng “tan chảy” so với thời điểm vay, nhưng giá trị khoản vay thì không. Giá trị khoản vay còn chồng chất do cộng lãi, do cộng phạt trả nợ không đúng hạn. Nợ làm biến dạng giá trị doanh nghiệp khi tổng nợ lớn hơn tổng tài sản, vốn chủ sở hữu.

Cho đến nay không có một đánh giá xác thực hiện trạng nợ của doanh nghiệp nhà nước. Bản thân các đơn vị quốc doanh, cơ quan chủ quản cũng khó nắm rõ được nợ ở mức độ nguy cấp nào. Và khi không nắm rõ, người ta chờ đợi. Tâm lý chờ đợi khiến sự trì trệ lây lan.

Tiền bạc và niềm tin

Có hai thứ để ngăn chặn sự tan vỡ của bong bóng tài sản, để tháo gỡ sự trì trệ và giải tỏa tâm lý đợi chờ. Cái thứ nhất là tiền bạc, cái thứ hai là lòng tin. Chính phủ đang rất nỗ lực tìm một sự can thiệp bằng cơ chế chính sách, nhưng tiền bạc eo hẹp nếu không muốn nói là không còn dư địa. Bội chi ngân sách theo Tổng cục Thống kê, đến giữa tháng 9-2012 đã vượt mức 6,8% trong khi Quốc hội cho phép 4,8% và nguồn thu đang giảm vì doanh nghiệp điêu đứng. Đến thực hiện kế hoạch tăng lương cơ bản mà Bộ Tài chính còn phải thốt lên “chỉ còn cách in thêm tiền!”, thì tiền đâu can thiệp vào bong bóng tài sản?

Còn niềm tin để làm chỗ dựa cho bong bóng tài sản ngay từ đầu đã định hình không rõ. Phải thấy rằng chịu ảnh hưởng trực tiếp khi quả bóng tài sản nổ là tầng lớp trung lưu, là giới đầu cơ, nhà đầu tư chứ không phải đa số dân chúng. Người dân có một căn nhà để ở, giá lên hay xuống họ cũng ở đó. Không vì giá biến động mà họ mua bán. Phần lớn họ cũng không sở hữu cổ phiếu, hay công ty hay là cổ đông ngân hàng. Tuy nhiên với họ, bong bóng tài sản vỡ chắc chắn sẽ khiến đời sống gian nan hơn, thu nhập có thể giảm, thất nghiệp có thể gia tăng.

Gần đây mối quan tâm của các bộ, ngành đến thị trường tài sản dường như có phần thiết thực. Bộ Xây dựng cho điều tra, khảo sát số thực căn hộ tồn kho để tìm cách xử lý. NHNN vừa thông báo nợ xấu giảm 36.000 tỉ đồng và sẽ trình Chính phủ đề án thành lập công ty mua bán nợ trước ngày 15-11-2012. Song, cái mớ bòng bong nguy hiểm sở hữu chéo và giao dịch sân sau vẫn chưa được đụng đến.

Cách duy nhất để bong bóng xẹp có lẽ là giá. Đáy của bất động sản, của giá trị doanh nghiệp, ngân hàng, vì thế, có khả năng vẫn đang ở phía trước!

Theo Hải Lý (TBKTSG)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.