Biến chung cư cũ thành cao ốc: Cần xem xét kỹ lưỡng

Hà Nội vừa đưa ra đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thực hiện gồm 2 phương án.

Vinaconex đưa ra 2 phương án cải tạo khu tập thể Thanh Xuân Nam gồm 6 tòa chung cư với chiều cao từ 35-50 tầng

Theo phương án 1, Vinaconex đề xuất sẽ xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư. Ưu điểm của phương án này là tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao. Tuy nhiên, phương án này không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới, cũng như không đủ chi phí để đầu tư hoàn vốn.

Tại phương án 2, khu tập thể Thanh Xuân Nam vẫn được xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao các tòa này là từ 35-50 tầng. Với phương án này, diện tích sàn và dân số sẽ tăng lên khoảng 1,8 lần so với phương án 1. Bên cạnh đó, ưu điểm của phương án là đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới mà vẫn đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao và chủ đầu tư có hiệu quả dự án. Tuy nhiên, việc tăng chiều cao các khu chung cư này từ 35-50 tầng lại không tuân thủ quy hoạch phân khu.

Hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có 1.579 tòa chung cư cũ; trong đó, 81% là các tòa nhà thuộc cụm chung cư. Tòa nhà đơn lẻ chiếm tỷ lệ rất ít, chỉ có 19% với 306 tòa. Các tòa chung cư đã xuống cấp, hư hỏng có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2, nhưng số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã cải tạo bằng cách xây mới trong suốt mười mấy năm qua chỉ có 14 tòa.

Ông Nguyễn Chí Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Cụ thể, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này.

Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo không được tăng chiều cao, yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng.

Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến - Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch bởi trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Thêm nữa, hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải cũng không thể đáp ứng được yêu cầu nếu các tòa cao ốc mọc lên.

Theo ông Chiến, để đảm bảo quy hoạch và lợi ích của nhà đầu tư thì thành phố phải có phương án khác, chẳng hạn như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể ven đô… để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn. Việc xây nhà cao tầng hay thấp tầng còn phụ thuộc vào thiết kế đô thị chứ không thể tùy ý thay đổi được.

“Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phải phá vỡ quy hoạch, từ quy hoạch nhà 9 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30-40 tầng, đất cây xanh teo lại, đất trường học cũng không còn, hạ tầng quá tải gấp mấy lần trước khi cải tạo thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai không xa. Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải mạnh dạn hơn trong ban hành, điều chỉnh chính sách” – ông Chiến bày tỏ quan điểm.

Đồng quan điểm, Kiến trúc sư Nguyễn Tấn Vạn - Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, quy hoạch Hà Nội là vấn đề toàn cục, phải vì lợi ích chung của đất nước không nên để thành phố được tự chủ tầng cao, quy hoạch dân số trong việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn. Việc này cần được xem xét kỹ lưỡng và phải có thẩm định đến từ nhiều cơ quan khác nhau.