BĐS Việt Nam: 6 “nút thắt” khiến nhà đầu tư ngoại gặp khó

Vẫn còn nhiều rào cản gây khó cho nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong báo cáo mới đây của Nhóm Công tác đất đai vừa gửi đến Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam thường niên năm 2015 đã cho thấy những “bất bình đẳng” với các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo nhận định của nhóm Công tác đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam đã tích cực trở lại, trong đó có sự góp phần lớn từ các chính sách về Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) và Luật Nhà ở 2014 (LNO). Tuy nhiên, vẫn còn nhiều rào cản khiến nhà đầu tư ngoại gặp khó khăn. Trong đó chủ yếu xoay quanh 6 vấn đề chính:

Thứ nhất, các hạn chế về nguồn vốn

Điều 69 LNO và Điều 19 Nghị định 99 đưa ra một danh sách các nguồn vốn cho dự án nhà ở. Danh sách này làm hạn chế các nguồn vốn cho nhà đầu tư dự án nhà ở. Điều này cũng làm giảm khả năng của nhà đầu tư bất động sản trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của nhà đầu tư đó. Do đó, nhóm này đề xuất bổ sung quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài và vốn từ các nguồn khác không bị pháp luật ngăn cấm.

Thứ hai, sự bất bình đẳng trong chính sách

Theo Điều 11 LKDBĐS, nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất để bán trong khi nhà đầu tư bất động sản Việt Nam lại được phép thực hiện như vậy. Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư bất động sản Việt Nam là 70%. Nhóm này đề nghị, xóa bỏ mọi sự khác biệt trong chính sách áp dụng cho nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam để bảo đảm sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Thứ 3, công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Điều 93.3(b) của Luật Nhà ở 2005, hợp đồng nhà ở trong đó có một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng. Tuy nhiên, theo Điều 122 của LNO, mọi hợp đồng liên quan đến mua bán nhà ở đều cần phải công chứng/chứng thực. Quy định này đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết với bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần phải được công chứng/chứng thực. Tuy nhiên, Điều khoản này trái với Điều 17.2 của LKDBĐS quy định rằng việc công chứng/chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên, trong khi hợp đồng bất động sản ký giữa các cá nhân/hộ gia đình thì bắt buộc phải được công chứng/chứng thực. Do đó gây nên sự không đồng nhất trong việc xác định mọi hợp đồng liên quan đến mua bán nhà ở đều phải được công chứng hay không, bao gồm cả hợp đồng mà một trong các bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thứ 4, kinh phí bảo trì

LNO quy định nhà đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Giá trị này được tính theo giá bán căn hộ với giá trị cao nhất của nhà chung cư đó. Do có nhiều loại căn hộ với thiết kế và diện tích sàn khác nhau trong một nhà chung cư, nên sẽ có sự khác biệt lớn về giá của căn hộ. Do đó, quy định này là không thực tế và gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư. Ngoài ra, chưa có cơ chế xử lý khoản tiền nộp cho mục đích này trong trường hợp căn hộ được bán đi sau đó.

Thứ 5, nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam

LNO cho phép các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường. Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở. Ngoài ra, những quy định về khu vực cấm, quyền gia hạn sở hữu không rõ ràng. Do đó, nhóm kiến nghị nên bãi bỏ các hạn chế bổ sung được đưa ra trong Dự thảo Nghị định.

Thứ 6, thời hạn góp vốn

Điều 48.2 và 74.2 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định rằng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải nộp đầy đủ phần vốn góp của họ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Nhà đầu tư phải góp vốn trong thời hạn ngắn, bất kể là việc thực hiện dự án có thể được tiến hành trong một thời gian gia hạn dài hơn. Tuy nhiên quy định này là không hợp lý. Thay vào đó, nên cho phép góp vốn theo tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó cũng cần có sự linh hoạt hơn đối với thời gian gia hạn thực hiện việc tiến hành góp vốn trong các dự án quy mô lớn.