BĐS: Sôi nhưng chưa động

Lê Thành Twin Tower (quận Bình Tân, TP.HCM) mở bán căn hộ từ tháng 4.2012 với chương trình bán hàng hấp dẫn: khách mua căn hộ dự án này chỉ phải đóng 50% giá trị hợp đồng, số tiền còn lại được chính doanh nghiệp cho vay 12% một năm, thấp hơn lãi suất của nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, tình hình tiêu thụ vẫn rất ế ẩm. Cả tháng 4, Công ty chỉ bán được khoảng 20 căn hộ.

Trong 2 tháng tiếp theo, đặc biệt là tháng 6, những kỳ vọng bán hàng của Lê Thành được tiếp tục củng cố khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ và lãi suất cho vay tiếp tục hạ xuống. Công ty cũng tích cực tìm kiếm khách hàng khi tham gia vào chương trình Tuần lễ An Cư. Tuy nhiên, tình hình vẫn không mấy khả quan, thậm chí còn tệ hơn những tháng trước đó. Cả tháng 6 công ty này chỉ bán được có 2 căn.

Không tiêu thụ được hàng, Công ty quyết định thay đổi chiến lược bán hàng. Thay vì hỗ trợ lãi suất 12%/năm, Công ty đã giảm giá bán từ 13,9 triệu đồng/m2 xuống còn 11,9 triệu đồng/m2. “Tôi đang muốn thử các cách để tìm hiểu xem người mua nhà muốn gì”, ông Nghĩa nói.

Cũng mở bán vào đầu tháng 4 và chỉ với 50 căn, nhưng đến nay sau gần 3 tháng, lượng tiêu thụ của Dự án Ngọc Lan cũng không được bao nhiêu, dù đây được đánh giá là dự án có vị trí đẹp và giá mềm. Dự án căn hộ Ngọc Lan, nằm trong Khu dân cư Phú Thuận (quận 7), hiện đã hoàn thành và bán với giá từ 16 triệu đồng/m2 trở lên. Ngoài ra, khách hàng có thể trả trước 40% giá trị của căn hộ để nhận nhà ở, 60% còn lại trả trong vòng 2 năm với lãi suất ưu đãi.

Trong khi đó, với dự án Tân Mai mặc dù chọn thời điểm tháng 6 để tung ra sản phẩm và có những chính sách bán hàng hấp dẫn, nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Bình (TP.HCM) cũng gặp khó trong việc bán hàng. Cụ thể như để nhận được nhà, khách hàng chỉ cần trả trước 35% tổng giá trị căn hộ (mỗi căn có giá từ 900 triệu đồng); số tiền còn lại sẽ được thanh toán trong 36 tháng theo hình thức trả góp với lãi suất do chủ đầu tư hỗ trợ là 9,5%. Trong trường hợp khách hàng trả trước 42% giá trị căn hộ, lãi suất sẽ chỉ còn 7%.

Bà Huỳnh Kim Đoan, Giám đốc Sàn giao dịch Eden Real đang phân phối dự án này cho biết, mặc dù đã tập trung các chiến lược maketing, truyền thông để bán hàng, nhưng đến nay sàn này chỉ bán được 1 căn. Trong khi đó, theo phòng kinh doanh của Công ty Tân Bình, từ khi mở bán đến hết tháng 6, số lượng giao dịch thành công chỉ được 10 căn trên tổng số hơn 60 căn.

Theo bà Đoan, những thông tin vĩ mô hỗ trợ đã rất tốt, chính sách bán hàng của chủ đầu tư cũng đã linh hoạt hơn, nhưng lượng giao dịch vẫn rất hiếm hoi. “Thị trường vẫn còn rất khắc nghiệt và tôi vẫn chưa thể lý giải được điều này”, bà Đoan nói. Nhận định trong báo cáo mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam về tình hình thị trường bất động sản TP.HCM cũng cho thấy điều này.

CBRE Việt Nam nhìn nhận, với việc lạm phát và lãi suất đã giảm, tâm lý thị trường đã dần chuyển biến tích cực hơn. Mặc dù vậy, tâm lý tích cực vẫn chưa tác động rõ rệt đến việc bán hàng, tốc độ bán chỉ tăng nhẹ khoảng 5% so với quý trước. Mới chỉ có những người thực sự có nhu cầu mua để ở quan tâm tới thị trường.

Theo CBRE, trong quý II/2012, tổng cung căn hộ trên toàn thị trường đạt khoảng 47.000 căn, chia đều cho các phân khúc. Tuy nhiên, chỉ có 350 căn hộ thuộc phân khúc bình dân được chào bán mới trong quý. Giá chào bán dao động từ 14-82 triệu đồng/m2 tùy thuộc từng phần khúc. Mức giá này đã giảm nhẹ khoảng 1,1% so với quý trước đó. Còn nếu so với cùng kỳ năm trước, giá đã giảm khoảng 3-8%.

Giải thích cho việc thị trường chưa có nhiều giao dịch, ông Vũ Hữu Hòe, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phước Lộc Thành, cho rằng thị trường bất động sản cần thêm độ trễ ít nhất là khoảng 2 tháng nữa mới có phản ứng với việc hạ lãi suất. “Người có nhu cầu thật sự về nhà ở sẽ tính toán rất chi li trước khi đưa ra quyết định. Họ mong đợi 2 điều, một là giá cả tiếp tục mềm hơn, hai là lãi suất giảm đồng bộ”, ông Hòe nói.

Cùng có quan điểm này, nhưng ông Adam Bury, Quản lý cấp cao mảng nghiên cứu và tư vấn của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cho rằng thị trường cần có thời gian lâu hơn nữa. Ông cũng cho rằng, thị trường nhà ở sẽ không thể chuyển mình sau một đêm hay một quý.

CBRE đưa ra số liệu của bốn năm trước cho thấy phải mất khoảng 6 tháng thì mới có sự tăng trưởng trở lại của thị trường nhà ở như đã thấy hồi giữa năm 2009. Tuy nhiên, ông Bury cũng lưu ý rằng những gì đã diễn ra trong quá khứ không hẳn đã là minh chứng cho những gì sẽ xảy đến trong tương lai. “Nhưng nếu thị trường diễn biến giống như năm 2009 thì chúng ta có thể trông đợi ít nhất sau 2 quý nữa kể từ khi giảm lãi suất, tốc độ tiêu thụ căn hộ sẽ tăng trở lại”, ông Adam Bury nhận định.