BĐS năm 2012: Sẽ vẫn dậm chân tại chỗ?

Nhìn lại diễn biến của thị trường BĐS từ năm 2011 đến nay, TS. Trần Kim Chung từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đúc rút, thị trường BĐS hiện nay có thể nói tóm tắt lại trong hai từ "vẫn chưa".

Hàng loạt diễn biến cũng như giải pháp, kiến nghị đang treo lơ lửng. Mặc dù thị trường thu hút sự chú ý của đông đảo nhưng đây lại là lĩnh vực ít được quan tâm nhất. Nhận diện thị trường lúc này là không đơn giản.

Quan sát của TS. Kim Chung, bên cạnh sự suy giảm giao dịch, giá cả, sự thoái vốn khỏi lĩnh vực BĐS của nhiều doanh nghiệp, hàng loạt công trình chậm tiến độ..., thì nhiều cảnh báo thị trường đổ vỡ với nhiều hệ lụy liên đới đã được đưa ra từ năm 2011.

Tuy nhiên, cho đến tháng cuối cùng của quý I/2012 này, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn chưa phá sản. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường.

Số dư tín dụng toàn hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200.000 tỷ tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Thị trường chứng khoán đã tăng trưởng, chỉ số Vn-Index đã tăng 25% nhưng vẫn chưa chốt lời để chuyển sang thị trường BĐS.

Các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời. Quỹ tín thác BĐS vẫn chưa có khung pháp lý. Quỹ tiết kiệm (tương hỗ) BĐS vẫn còn đang chờ tín hiệu chính sách.

Ngân hàng chuyên doanh về BĐS được đề nghị thành lập nhưng vẫn chưa được đồng thuận. Các căn hộ nhỏ (được thiết kế lại từ các căn hộ lớn) vẫn chưa được thông qua về mặt chủ trương. Các công trình chuyển đổi công năng vẫn chưa được phê duyệt.

Nguyên nhân trực tiếp của tình trạng đình trệ trên là hiện không có dòng tiền vào thị trường BĐS. Nguyên nhân sâu xa là thị trường đã được mở rộng quá lớn về quy mô, nhất là hai thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Khó định dạng

Diễn biến của thị trường BĐS năm 2012 theo các chuyên gia, sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền tham gia thị trường này. Cơ sở của nó gồm các yếu tố quyết định như tình hình kinh tế thế giới, vấn đề nợ công của các nước châu Âu; tình hình kinh tế vĩ mô trong nước; chính sách tiền tệ thuận lợi khi hệ thống ngân hàng được tái cấu trúc lành mạnh; sự chủ động, tự nhìn nhận, cải tổ mình của các doanh nghiệp...

Có 3 phương án diễn biến có thể xảy ra trên thị trường BĐS 2012 được TS. Kim Chung mạnh dạn đưa ra. Trong đó, phương án tốt nhất, đáp ứng được kỳ vọng của nhiều nhóm là thị trường khởi sắc xem ra có vẻ khó nhất.

Điều kiện của phương án này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm.

Kèm với đó, một số công cụ tài chính như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ ra đời. Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3-9/2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp BĐS. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu.

Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng của phương án này là thấp.

Chiều hướng diễn biến thứ hai đó là trường hợp không có bất cứ điều gì tốt đẹp của kịch bản thứ nhất xảy ra. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn lớn. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường. Các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ, nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng và cần một thời gian khá dài để phục hồi.

Kịch bản cuối cùng, được cho nhiều khả năng xảy ra nhất, đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số doanh nghiệp tiếp tục thu hẹp sản xuất.

Cũng từ Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, TS. Võ Trí Thành cho rằng, BĐS năm 2012 vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, cạm bẫy đối với các nhà đầu tư nóng vội tham gia thị trường do sự mập mờ và thiếu thông tin.

Ở góc độ vĩ mô, sự quan tâm dành cho BĐS vẫn xếp sau các nhiệm vụ hàng đầu hiện nay là ổn định vĩ mô, ngăn chặn lạm phát, tập trung cho thanh khoản ngân hàng yếu kém, ổn định sản xuất kinh doanh. Chính sách năm nay dù có được nới hơn năm ngoái nhưng vẫn sẽ còn rất chặt chẽ. Vì thế chưa thể mong cứu được thị trường BĐS.

TS. Kim Chung nhận định, vùng đáy đang được tạo ra trên thị trường hiện nay sẽ tạo đà để thị BĐS đi lên và đạt đỉnh vào khoảng cuối năm 2014, đầu 2015. Từ nay đến lúc đó, thị trường này phải vượt qua được sức ỳ của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa.