Thị trường bất động sản mấy ngày qua thực sự được hâm nóng bởi những thông tin giảm giá “sốc” từ nhiều dự án, nhất là các dự án trong TP. HCM. Chưa biết thực hư các dự án này thế nào, nhưng ngay lập tức, nó tác động của nó tới thị trường bất động sản một cách mạnh mẽ.

Hoả mù?


Gây “sốc” nhất thời gian gần đây, có lẽ phải nói tới dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL). Với việc công bố sẽ giảm giá gần 30%, từ hơn 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu/m2, PVL đã làm thị trường bất động sản vốn trầm lắng suốt một thời gian dài trở nên “náo loạn”.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá đó “vẫn là chưa đủ” vì, thực tế theo nhẩm tính của họ, giá thành xây dựng, giá đất, cộng với mọi khoản chi phí (kể cả phí bôi trơn), lợi nhuận định mức... thì giá bán ra của căn hộ cũng chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, mức giảm gần 30% để cắt lỗ và tuyên bố nếu bán với giá đó, PVL chấp nhận lỗ đã khiến không ít những nhà đầu tư BĐS nghĩ tới một viễn cảnh trong tương lai gần “các dự án trong thời gian tới sẽ còn giảm giá mạnh hơn nữa”, và vì vậy các giao dịch mua bán trên thị trường gần như ngừng hẳn.

Phải chăng, chính tâm lý chờ đợi mức giảm giá “sốc” hơn nữa trong thời gian tới, đã khiến cho buổi mở bán căn hộ Petro Vietnam Landmark của PVL diễn ra sáng 8/11 đã diễn ra không được như kỳ vọng.

Theo đại diện PVL, trong buổi bốc thăm và đấu giá quyền mua 15 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, chỉ có hai khách hàng tham dự. Trong khi đó, theo quy chế, phải có 25 khách hàng đăng ký, PVL mới tổ chức bốc thăm và đấu giá để tìm ra chủ nhân của 15 căn hộ.

BĐS giảm giá “sốc”: Nói một đằng, làm một nẻo?
Thị trường bất động sản "náo loạn" sau nhưng công bố giảm giá "sốc"

Còn theo giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá gây sốc của PVL còn nhiều điểm mâu thuẫn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc PVL công bố giảm giá bán gần 30% và chập nhận chịu lỗ 30%, nếu đúng như vậy, thì đây là tín hiệu tốt cho người mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tiễn, công ty này lại không “hành xử” như công bố ban đầu. Vì nếu 1 công ty đang gặp khó khăn tài chính, sẽ tung sản phẩm ra bán gấp và mọi người sẽ được mua với giá như công bố, nhưng công ty này chỉ đưa ra bán đợt 1 có 15 căn và công bố đó là giá sàn.

“Đây là 1 phương thức kinh doanh, và vì thế thực tiễn thực hiện khác biệt với tuyên bố ban đầu của công ty. Điều này đã đến một tín hiệu xấu trên thị trường, làm thị trường ngộ nhận, ảnh hưởng tới hoạt động giao dịch bất động sản. Hiện phân khúc nhà có giá trung bình vẫn đang giao dịch được trên thị trường, nhưng từ khi có thông tin của PVL, đã ảnh hưởng rất xấu đến tâm lý người mua”, ông Châu nhận định.

Cũng theo ông Châu, nhiều DN bất động sản định tung hàng ra ở thời điểm này, nhưng sau khi có công bố của công ty Cổ phần địa ốc Dầu khí thì đều phải dừng lại.

Không chỉ ở TP. HCM, tại thị trường Hà Nội, nơi cách TP.HCM hàng nghìn km, “sức nóng” của việc giảm giá “sốc” cũng khiến nhiều dự án chuẩn bị tung ra thị trường và lên kế hoạch quảng cáo trên báo chí thì đều dừng lại hết.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cho biết, việc giảm giá của PVL này đã ảnh hưởng rất xấu đến tâm lý của người mua. Thời điểm này, chính là cơ hội để khách hàng có thể mua được những sản phẩm với mức giá hợp lý nhất, nhưng việc đưa ra mức giảm giá như PVL đã khiến thị trường náo loạn, còn người mua thì lầm tưởng “sẽ còn giảm giá nữa”.

“Giờ có thông tin như vậy, nhiều dự án chuẩn bị tung ra bán cũng sẽ dừng lại hết, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn tuyên bố, không có chuyện giảm giá hay chiết khấu gì nữa”, vị giám đốc này nhấn mạnh.

Có nên mua nhà thời điểm này?

Thời gian gần đây, có thể thấy, phân khúc bất động sản trung bình khá ở thị trường Hà Nội thường được chào bán với mức trên dưới 20 triệu đồng/m2. Đây là mức giá có thật và nhiều khách hàng đã mua được những căn hộ với mức giá như vậy. Câu hỏi đặt ra, mức giá này đã là giá chấp nhận được chưa?

Theo tính toán của giới trong nghề, để xây thô 1 chung cư trên 20 tầng, thì chi phí xây thô khoảng 8 triệu đồng/m2, 3 triệu đồng tiền hoàn thiện, như vậy, giá thành xây dựng là khoảng 11 triệu đồng/m2 cho chung cư trung bình khá.

Chi phí cho tiền đất (tính theo giá đất thị trường) ít nhất 3 – 4tr/m2. Như vậy, giá mỗi m2 khoảng 14 triệu đồng.

Nếu bài toán chỉ đơn giản tính chi phí sản xuất thì rõ ràng giá thành còn có thể giảm xuống thấp hơn nữa.

Tuy nhiên, đại đa số các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư xây dựng, gần như không có doanh nghiệp nào đủ tiềm lực tài chính để bỏ ra 100% vốn, nguồn vốn phải đi vay ít nhất là 50%, với mức lãi suất hiện tại là 25%/năm.

Một dự án xây dựng trong vòng 2 năm, nên mất 50% tiền lãi suất. Ví dụ, giá thành xây dựng là 14 triệu đồng/m2 thì đi vay 50% vốn, tức là sẽ mất thêm 7 triệu đồng/m2. Mức lãi suất là 25%/năm, 2 năm là 50% của 7 triệu đồng, tức là 3,5 triệu đồng/m2. Tính chung lại với chi phí xây dựng, như vậy mỗi m2 có giá thấp nhất là 17,5 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, bài toán kinh doanh còn phải tính thêm các chi phí khác như chi phí cơ hội, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng,…

Do vậy, theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, thị trường trầm lắng với mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đối với các dự án trung bình khá đã là mức giá tối thiểu có thể giảm. Thời gian tới, thị trường nếu tiếp tục đi xuống, thì phân khúc này vẫn không thể giảm.
Theo Châu Anh (VTC News)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An