BĐS Đông Anh: Thông cầu liệu đất có thông?

Sốt vì cầu, đầu cơ “lên tiên, xuống tớ”

Từ năm 2009, khi dự án xây dựng cầu Nhật Tân được triển khai, giá đất trên địa bàn huyện Đông Anh bắt đầu lên cơn sốt. Cơn sốt ấy khiến cho nhiều xã, vốn thuần nông, nghèo xác xơ và dân trí thấp, bỗng chốc xuất hiện dày đặc các trung tâm môi giới nhà đất dọc theo đường làng.

Đến cuối năm 2010, bằng cách "bơm hơi”, “thổi phồng" của giới đầu tư, giá đất tại thôn Ngọc Chi (xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh) tăng lên gấp ba, thậm chí năm lần so với trước đó. Thực tế đã có thời điểm, giá đất tại đây được đẩy lên 80 đến 90 triệu đồng/m2, ở vị trí mặt đường dẫn lên chân cầu Nhật Tân. Giá đất trong làng, ngõ rộng, chào bán khoảng 60 triệu đồng/m2, ngõ nhỏ hơn 50 triệu đồng/m2.

Cây cầu sẽ nối liền khu vực phường Phú Thượng, quận Tây Hồ với đường Nam Hồng (huyện Đông Anh).

Tại thời điểm “sốt giá” năm 2011, giá bất động sản ở huyện Đông Anh tăng chóng mặt, lên đến 50-60% so với năm 2009. Tại xã Vĩnh Ngọc, mảnh đất bám mặt đường ôtô vào được giá khoảng 80 triệu/m2. Còn với những mảnh đất gần đường dẫn lên cầu Nhật Tân, giá đã ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thời gian này, giới đầu tư đã "ngập túi" sau đợt "làm giá" đất tại khu vực cầu Nhật Tân đi qua. Thiệt hại nhất vẫn là những nhà "lướt sóng" phía sau. Họ đã phải ngậm ngùi khi "cơn sốt" lắng xuống. Nhiều người chấp nhận cắt lỗ để bán nhưng “mỏi mắt” mà không thấy người mua. Thậm chí, từ cuối năm 2011 đến nay, bất động sản tại khu vực này đã đóng băng khiến cho nhiều nhà đầu tư gần như trắng tay vì chót “đánh bạc” với sự đầu tư “đón lõng” này.

Qua tìm hiểu tại một số thôn như Cổ Điển, Cổ Dương thuộc xã Hải Bối, hay thôn Phương Trạch, Ngọc Chi, Ngọc Giang thuộc xã Vĩnh Ngọc cho thấy, giá những mảnh đất có diện tích khoảng 40 đến 70 m2, đường rộng từ 3 đến 4 m hiện đang được chào bán rất nhiều, với mức hơn kém từ 10 đến 25 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Có thể thấy, dù giá đất tại Hải Bối đã giảm từ 15 đến 25 triệu/m2, nhưng vẫn trong tình trạng ế ẩm.

Chị Nguyễn Thị Hoa, trú tại phường Phú Thượng cho biết, nhà chị dưới chân cầu Nhật Tân phía bên giáp đường Lạc Long Quân, năm 2010, sau khi dự án được triển khai, nhà chị nằm trong diện giải tỏa được đền bù chung cư. Dự đoán đầu cầu bên kia giá đất sẽ tăng, nên chị đã bỏ ra 2 tỉ đồng mua một miếng đất rộng 100m2, với kỳ vọng sau này được giá sẽ bán để kiếm lời. Đầu năm 2011, có vài người đã trả chị đến 50 triệu đồng/m2. Do không cần tiền lắm, cộng với hi vọng sau khi thông cầu vào năm 2014 sẽ bán được với giá cao hơn nên chị đã từ chối. Nhưng từ thời điểm cuối năm 2011 đến nay, không còn ai hỏi mua nhiệt tình nữa, dù giá đã giảm đến 20 triệu/m2. Bỏ cả đống tiền sau 3 năm coi như hòa vốn, chị Hoa than vãn.

Thực tế, khi kinh tế suy thoái, từ năm 2012 cho đến nay, giá những mảnh đất này đã rớt thê thảm, giảm mạnh khoảng 30-50% tùy từng khu vực, giao dịch vẫn không có. Tuy nhiên, từ tháng 4/ 2014 trở lại đây, sau khi hợp long cầu Nhật Tân, tình hình giao dịch tại huyện Đông Anh đã có chiều hướng ấm lên chút ít, giá đất đã nhích lên khoảng 10 - 20%.

Theo anh Phan Anh, một nhân viên môi giới nhà đất tại khu vực Hải Bối cho biết, hiện giá nhà đất ở thôn Vĩnh Thanh, xã Vĩnh Ngọc dao động từ hơn 20 triệu đồng/m2 đến khoảng 40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, mặt đường rộng khoảng 3-5m; Thôn Ngọc Giang khoảng 20-22 triệu đồng/m2, mặt đường rộng khoảng 3-5m. Khu vực đắt nhất vẫn là mặt đường gom lên cầu Nhật Tân ở thôn Ngọc Chi, giá chào bán 68-70 triệu đồng/m2, đất ở trong làng khu vực này khoảng trên 30 triệu đồng/m2, làng Vĩnh Thanh khoảng 25 triệu đồng/m2. Khu vực Hải Bối mặt bằng giá chung khoảng 16-20 triệu đồng/m2. Khu vực Phương Trạch ở trục đường 6 cây có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, trong làng đường 3m, giá dao động khoảng 17-18 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản nhận định, do giá đất tại huyện Đông Anh trước đó bị đẩy lên quá cao, nên tại thời điểm này, tuy giao dịch có khởi sắc, nhưng vẫn không thấm vào đâu. Hơn nữa, tại thời điểm này hàng loạt chung cư thương mại giá mềm, thậm chí chung cư thu nhập thấp ở khu vực nội đô bung hàng với những gói vay hết sức dễ chịu. Vì thế, người mua nhà hiên giờ có xu hướng chọn chung cư nội đô hơn là mua đất nền ở xa như Đông Anh.

Cầu thông liệu đất có thông?

Lâu nay, việc sốt đất theo quy hoạch không phải chuyện hiếm trên thị trường bất động sản Hà Nội. Trên thực tế đã diễn ra rất nhiều hiện tượng bong bóng giá đất như khu vực Ba Vì, trục Láng - Hòa Lạc, hay như mới đây, việc tăng giá đất bất thường một số xã khu vực Sóc Sơn nhờ thông tin quy hoạch các trường đại học.

Theo quy hoạch, Đông Anh là khu vực sẽ phát triển mạnh trong vài năm tới. Bởi theo thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ, tuyến Nhật Tân đến Nội Bài sẽ được quy hoạch thành trục đô thị hiện đại, tạo điểm nhấn cho Thủ đô, do đây là tuyến trục chính, cửa ngõ đối ngoại của Thủ đô.

Tầm nhìn dài hạn là vậy, còn thực tế, hiện thị trường bất động sản ít được nhà đầu tư quan tâm do xu hướng giảm giá đang tác động khá mạnh vào tâm lý cả người bán và người mua. Với những nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính, chắc không e ngại, nhưng với nhà đầu tư "lướt sóng", bài học cơn sốt đất tại khu vực này hồi đầu năm 2011 chắc vẫn còn nguyên giá trị.

Nếu so sánh giá đất hai đầu cầu Nhật Tân mới thấy sự chênh lệch quá lớn, một bên là xã Phú Thượng sầm uất và nhộn nhịp, lại nằm gần nội đô. Hệ thống đường sá, trường học, bệnh viện đầy đủ, giá đất cũng chỉ tương đương với nơi đắt nhất bên kia đầu cầu. Bởi vậy, giá đất Vĩnh Ngọc muốn ngang bằng Phú Thượng thì hẳn những người mua cần phải nhìn lại thực tế về mọi mặt. Thậm chí, để tăng bằng giá đất Phú Thượng còn phải có thời gian và nếu như hạ tầng xã hội và hạ tầng cơ sở không phát triển thì cầu có thông, đất khu vực xã Vĩnh Ngọc cũng khó mà tăng.

Liệu cầu Nhật Tân đi vào hoạt động có cứu nổi thị trường BĐS Đông Anh?

Việc cây cầu dây văng đẹp nhất Việt Nam chuẩn bị đi vào hoạt động đang dậy lên tâm lý đi trước đón đầu thông tin, khiến nhiều nhà đầu tư BĐS lại nhấp nhổm. Nhưng hiện nay, theo đánh giá chung của họ, tâm lý mua bán theo đám đông giờ đã không còn và các cò đất khu vực Đông Anh không còn cơ hội đẩy giá để trục lợi như trước đây. Thêm nữa, theo ý kiến của nhiều chuyên gia bất động sản, chỉ có những người có nhu cầu thực sự mới giao dịch thời điểm này. Họ sẽ không mua đất tại đây do thị trường trước đó đã quá nóng và giá đất đã bị đẩy lên quá cao.