BĐS có dấu hiệu tan băng đã bát nháo: Ai tiếp tay?

Sở Quy hoạch cho phép, chủ đầu tư bỏ túi trăm tỷ

Theo thiết kế ban đầu, dự án toà nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê và nhà ở tại số 1, phố Nguỵ Như, Kon Tum, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội (Hei Tower) có quy mô 25 tầng, từ tầng 1 đến tầng 2 là trung tâm thương mại, từ tầng 3 đến tầng 5 là văn phòng, hội trường cho thuê và từ tầng 6 đến tầng 25 là căn hộ để bán.

Tổng số căn hộ để bán của dự án là 300 căn (được thiết kế từ 81m2 đến 177,7m2) trên tổng diện tích 54.701m2 sàn.

Chủ đầu tư dự án Hei Tower - Công ty cổ phần Đầu tư Điện lực Hà Nội đã lấy lý do khó khăn về tài chính, trong thời gian vừa qua đã đơn phương chuyển đổi gần 4.500m2 sàn văn phòng thuộc 3 tầng (3, 4, 5) của dự án sang diện tích căn hộ để bán, nâng tổng số căn hộ để bán của toà nhà lên khoảng 361 căn hộ.

Trả lời câu hỏi báo chí việc quyết định chia nhỏ khu văn phòng và hội trường cho thuê thành các căn hộ để bán, chủ đầu tư đã căn cứ vào quy định nào của pháp luật để tiến hành, ông Nghiêm Xuân Dục - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Điện lực Hà Nội cho biết, Công ty cổ phần Điện lực Hà Nội đang làm việc với các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục chuyển đổi công năng 3 tầng văn phòng, hội trường thành nhà ở theo đúng các thủ tục mà Luật pháp đã quy định.

"Chúng tôi chỉ thực hiện chuyển đổi khi có đầy đủ các điều kiện về pháp lý", ông Nghiêm Xuân Dục nói.

Tự ý điều chỉnh công năng sử dụng của dự án Hei Tower, chủ đầu tư đã thu về một khoản lợi nhuận lên tới khoảng 130 tỷ đồng.

Cũng theo ông Nghiêm Xuân Dục, để được chấp thuận việc chuyển đổi công năng 3 tầng văn phòng và hội trường thành căn hộ, chúng tôi phải giải trình, chứng minh sự đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Tòa nhà phục vụ 300 căn hộ hiện có và 61 căn hộ bổ sung trước sự yêu cầu, giám sát chặt chẽ của các Cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Theo tìm hiểu, đề xuất chuyển đổi, điều chỉnh công năng của chủ đầu tư đã được TP Hà Nội đồng ý vào ngày 6/5/2014 và Sở Quy hoạch và Kiến trúc có công văn chấp nhận, cho phép chuyển đổi công năng tầng 3, 4 và 5 của tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê và nhà ở thuộc Tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ Hei Tower (số 1, Ngụy Như Kon Tum, Thanh Xuân, Hà Nội) sang căn hộ để bán.

Hiện, 61 căn hộ tại 3 tầng của dự án với tổng diện tích 4.500m2 vẫn đang được chào bán trên thị trường với mức giá trung bình từ 29 – 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, với việc chuyển đổi mục đích sử dụng tại 3 tầng của toà nhà, ước tính Công ty CP đầu tư điện lực Hà Nội sẽ bỏ túi một khoản tiền “kếch xù” lên tới khoảng 130 tỷ đồng.

Ai làm ngơ để lách luật, trốn thuế, tính chênh diện tích?

Bất động sản vừa có dấu hiệu tan băng, dấu hiệu thanh khoản cũng xuất hiện trở lại với nhiều dự án nhà ở thương mại được chào bán có giá thậm chí rẻ hơn mức giá nhà ở xã hội. Dư luận phần nào đã kỳ vọng, bất động sản đang trong cuộc đua trở về giá trị thực.

Tuy nhiên, trên thị trường lại xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư phá vỡ hợp đồng, chuyển đổi công năng sử dụng so với cam kết trước đó với khách hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư bất động sản còn dùng các chiêu bài lách luật, trốn thuế và nhập nhèm trong cách tính diện tích nhà khi hợp đồng tính theo thông thủy song giá bán lại tính theo tim tường...

Nếu 1.936 căn hộ của dự án Green Star hoàn thành, đã có khoảng 400 tỷ tiền chênh hoàn toàn nằm ngoài sổ sách.

Cụ thể, theo quy định của Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, từ ngày 8/4/2014, khi mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được tính theo diện tích thông thủy thay vì cách tính tim tường (tính cả diện tích tường căn hộ, trụ và hộp kỹ thuật của khu chung cư).

Phản ánh trên Giao thông vận tải, anh Hà - khách hàng đang cân nhắc mua căn hộ tại tòa B4, dự án Green Star cho biết, anh định mua căn hộ 66,8m2 (tính theo tim tường) song nhân viên bán hàng lại cho biết, nếu tính theo diện tích thông thủy, căn hộ chỉ có diện tích 60,2m2, nhưng phần diện tích này chỉ được ghi vào hợp đồng, còn khi trả tiền, anh vẫn phải trả theo diện tích tim tường.

Chủ đầu tư của một số dự án thừa nhận rằng, tới thời điểm này, các chủ đầu tư vẫn áp dụng cách tính tim tường thay vì áp dụng theo thông thủy như quy định của Bộ Xây dựng.

Trước đó, hồi cuối tháng 2, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khi đề cập đến cách tính diện tích theo thông tư 16 đã khẳng định, dù tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống, và ngược lại, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên. Và tổng giá bán căn hộ của hai trường hợp này đều không thay đổi.

Ông Nguyễn Trần Nam khẳng định, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi đồng thời khẳng định Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 là đúng luật và phù hợp, không có chuyện Bộ phải xin lỗi.

Thứ trưởng Nam còn thông tin thêm, trong Thông tư 16 Bộ đưa ra hai cách tính diện tích, thì nay trong Thông tư 03 chỉ có duy nhất một cách tính diện tích nhằm đảm bảo tính thống nhất.

Không những thế, thời gian vừa qua còn xuất hiện tình trạng chênh giá lên đến 150-200 triệu đồng/căn tại dự án Green Star (đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội) trong khi toàn bộ số tiền chênh này, nhân viên môi giới thu mà không giao cho khách bất cứ một hóa đơn, chứng từ nào.

Như vậy, với mức chênh này, nếu 1.936 căn hộ của dự án Green Star hoàn thành, đã có khoảng 400 tỷ tiền chênh hoàn toàn nằm ngoài sổ sách. Số tiền chênh, nhân viên bất động sản được 5-6 triệu đồng, tùy diện tích căn hộ còn lại sàn bất động sản và chủ đầu tư ăn chia với nhau.

Ngoài dự án Green Star, khách hàng tại Hà Nội cũng đang phải trả tiền chênh hàng trăm triệu đồng như chung cư Viện 103 Văn Quán giá chênh 50 - 150 triệu đồng/căn; dự án căn hộ cao cấp Trung Yên Plaza, Lancaster chênh lên tới 200 triệu đồng/căn, dự án Diamon Flower chênh 50-100 triệu đồng/căn...