Bất sản nghỉ dưỡng sẽ có cú lội ngược dòng vào cuối 2023?

Dù giai đoạn 2024-2025 có trở về thời điểm “nóng” của khách du lịch khi đạt 19 triệu du khách vào năm 2019 thì tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi lớn.

Báo cáo về thị trường bất động sản trong quý 2.2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ghi nhận, ở phân khúc nghỉ dưỡng có 17 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền. Hàng loại dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán.

Tuy nhiên, theo VARS, sản phẩm căn hộ du lịch đang rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023 của Chính phủ.

Trong khi đó, sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2.

VARS cho biết, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỉ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tưmua trước đó.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường.

Về giá bán, theo ghi nhận của VARS, giá bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực miền Bắc và miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80 triệu đồng/m2.

Dự báo về diễn biến của phân khúc này trong thời gian tới, VARS cho rằng, nhiều khả năng nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng. Nếu Nghị đinh 10/2023 được thực thi, rất có thể cuối năm 2023 cả nguồn cung - cầu của phân khúc này sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng ấn tượng.

Theo đó, giá bán sẽ xảy ra 2 kịch bản: Nếu kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10/2023 thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.

Khả năng hấp thụ cũng được dự báo theo 2 xu hướng. Nếu Nghị định 10/2023 thực sự ngấm, giao dịch sẽ trở nên nhộn nhịp hơn và ngược lại.

Trước đó, báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2.2023 do Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) thực hiện cho biết, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đã có giao dịch trở lại sau khi xuống thấp kỷ lục trong quý đầu năm.

Cụ thể, trong quý 2.2023 khoảng 378 căn condotel được mở bán từ 3 dự án, tăng mạnh 90% so với quý trước đó nhưng vẫn giảm khoảng 31% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, lượng tiêu thụ mới cũng nhiều hơn 20 lần so với quý 1 nhưng vẫn thấp hơn 78% so với cùng kỳ năm ngoái khi đạt 122 căn. Tỉ lệ hấp thụ cũng lên tới 32%, vượt trội so với mức 3% của quý 1.

Theo DKRA, phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2% - 4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận,… nhằm kích cầu thị trường.

Trao đổi với PV, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nhu cầu nghỉ dưỡng là có thật, tuy nhiên dù giai đoạn 2024-2025 có trở về thời điểm “nóng” của khách du lịch khi đạt 19 triệu du khách vào năm 2019 thì vấn đề về khả năng trả cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư, hay tỷ lệ nguồn cầu đảm bảo lấp đầy hết các căn condotel… là câu chuyện cần phải bàn.

Theo ông Hiển, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng xây dựng xong và bỏ trống rất lớn. Cung tăng quá nhanh, vượt xa so với cầu, trong khi nền tảng để phục hồi của phân khúc này chưa có. Do vậy, chưa nói đến những vướng mắc pháp lý, tương lai của condotel vẫn là một dấu hỏi rất lớn.

“Nhà đầu tư có thể mua đất nền ở khu vực tiềm năng trong 3 năm tới rồi chờ đợi, tiềm năng sẽ rõ hơn là mua condotel khi những dấu hỏi về sinh lời vẫn chưa được giải đáp”, ông Hiển đánh giá.