Bất động sản vẫn đóng băng nếu kiểm soát tín dụng

Giao dịch giảm mạnh

Trong báo cáo của mình, Bộ Xây dựng cho hay, tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản và không thông qua sàn giao dịch bất động sản (mua, bán nhà ở của người dân) đều chững lại trong năm 2011, đặc biệt là giao dịch trong quý III/2011 rất thấp.

Thị trường bất động sản hàng hóa của Việt Nam còn nhỏ bé (Ảnh: S.Đào)

Tại Hà Nội, nguồn cung tăng mạnh trong năm 2010, các doanh nghiệp mở bán hàng mới sau tết Nguyên đán, tình hình giao dịch có khá hơn, nhưng trong quý II, quý III năm 2011 giao dịch bất động sản có chiều hướng giảm mạnh. Theo báo cáo của các sàn giao dịch tại khu vực Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2011 có khoảng 2.700 giao dịch thành công, trong quý III/2011 chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công.

Trong khi đó, tại TP HCM, tình hình giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2011 và cả trong quý III/2011 tiếp tục trầm lắng, nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này do không có khách hàng. 6 tháng đầu năm 2011 có khoảng 1.400 giao dịch thành công, trong quý III/2011 chỉ có khoảng 500 giao dịch thành công.

Năm 2011, thị trường cũng chứng kiến sự biến động về giá bất động sản. Tại Hà Nội, từ đầu năm 2009 đến đầu năm 2010 giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40%. Trong năm 2010 giá căn hộ chung cư đứng ở mức cao nhưng tới thời điểm tháng 10/2011 giá căn hộ chung cư giảm từ 3-8% so với cuối năm 2010. Giá căn hộ chung cư khu vực Quận Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m²; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m². Giá đất nền tháng 10/2011 của hầu hết các dự án đều giảm từ 10 - 20% so với tháng 12/2010, cá biệt có dự án giảm hơn 20%, tuy nhiên, so với giá thời điểm tháng 1/2010 thì vẫn chưa giảm.

Giá đất nền khu vực huyện Gia Lâm trung bình khoảng 55-65 triệu đồng/m²; tại khu vực Quận Hà Đông từ 45-50 triệu đồng/m², cá biệt có dự án 90-95 triệu đồng/m².

TP HCM, giá chung cư và đất nền từ tháng 6 đến nay giảm khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho hay, kết quả kinh doanh quý III/2011 của 33/62 công ty cổ phần có liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì có 7 công ty báo lỗ, có 14 công ty báo lãi nhưng tỷ lễ lãi thấp hơn nhiều so với quý III/2010, 12 công ty khác kinh doanh bình thường. Trong khi tại thời điểm quý 3/2010 thì hầu hết các công ty nói trên đều báo lãi, chỉ có 2 công ty báo lỗ với số lỗ nhỏ.

Nguy cơ "bong bóng" thấp

Trong khi đó, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm 31/12/2010 có mức tăng 23,5% so với 31/12/2009 và đã giảm tại thời điểm tháng 9/2011.

Tính tới 30/9/2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 203.598 tỷ đồng giảm 13,46% so với 31/12/2010 (trong khi đó tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống khoảng 12%), chiếm khoảng 9,25% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Nợ xấu khoảng 4,14%.

Bộ Xây dựng phân tích, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm số tuyệt đối so với cuối năm 2010 (giảm hơn 31.000 tỷ đồng), tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản có sự tăng, giảm bất thường; tín dụng cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, đặc biệt là cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (đầu cung) tăng cao tới 76,60%, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (đầu cầu) lại giảm nhiều tới 26,97%. "Có thể tiêu chí thống kê còn chưa rõ, dẫn đến số liệu chưa chính xác, nhưng hiện tượng thiếu vắng người mua trên thị trường cũng đã phản ánh phần nào sự mất cân đối trong tín dụng bất động sản" - báo cáo này cho hay.

Bộ Xây dựng khẳng định, dư nợ có đảm bảo bằng tài sản chiếm tới 97% , trong đó dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư nợ cho vay bất động sản, về lý thuyết, độ an toàn đối với các khoản vay bất động sản hiện nay là khá cao.

Cũng theo báo cáo này, thị trường bất động sản hàng hóa của Việt Nam còn nhỏ bé so với thị trường bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" bất động sản là thấp .

Nhận định giá bất động sản giảm về gần giá trị thực là tín hiệu tốt để người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận, nhưng Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp..., khi thị trường trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế.

"Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới bất động sản gần đây cũng là những cảnh báo cần được xem xét" - Báo cáo cảnh báo.

Về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đóng băng dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thà nh và không có khả năng trả nợ ngân hàng.