Bất động sản: Tương lai chưa thể sáng

Mô hình tiết kiệm nhà ở, hướng đi mới?

Một sự kiện được quan tâm nhiều vào cuối tuần qua, khi Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Schwabisch Hall (Đức) tổ chức một cuộc hội thảo tại Hà Nội về mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, có sự tham gia của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản.

Thực ra, từ năm ngoái, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ đề án thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở và thí điểm thực hiện tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Không những thế, trong quá trình nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cũng đã đưa điều khoản về ngân hàng tiết kiệm nhà ở vào
luật.

Trong tương lai, sự ra đời của ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ giúp người mua nhà có thêm một chọn lựa tốt để vay vốn

Nếu được cho phép ra đời, mô hình ngân hàng này sẽ hướng vào đối tượng cụ thể là người dân có nhu cầu mua nhà, góp phần đáp ứng cho nhu cầu về vốn của người dân.

Là một tổ chức tín dụng đặc biệt, ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ huy động nguồn vốn nhàn rỗi của người dân để cho người có nhu cầu mua hoặc sửa chữa nhà ở vay. Người có nhu cầu về nhà ở và có thu nhập trung bình sẽ khó tiếp cận được nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại, nhưng nếu họ kết hợp lại với nhau thì mọi chuyện sẽ khác.

Lúc ấy, nó giống như việc nhiều người cùng bỏ tiền tiết kiệm vào một quỹ để sau đó dùng quỹ tiết kiệm này chi cho các khoản vay với mục đích xây dựng hoặc mua nhà ở của các cá nhân tham gia.

Theo giới chức của Bộ Xây dựng, nội dung tiết kiệm nhà ở sẽ được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và một số điều luật khác để trình Quốc hội
xem xét vào kỳ họp đầu tiên của năm tới.

Nếu được thông qua, thì khoảng năm 2017, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ chính thức được triển khai và áp dụng trên phạm vi cả nước.

Nhưng nếu chỉ sử dụng nguồn vốn của nhiều người tham gia mà không tìm cách sinh lợi từ nguồn vốn đó thì ngân hàng cũng sẽ không giúp được nhiều người.

Bởi vậy, những tổ chức tín dụng đặc biệt này vẫn được phép đầu tư vào các loại trái phiếu có mức tín nhiệm cao như trái phiếu chính phủ để tránh rủi ro. Các ngân hàng tiết kiệm nhà ở cũng không đặt mục đích kinh doanh đầu cơ từ nguồn tiền huy động.

Là một mô hình khép kín gồm tiết kiệm và cho vay nhà ở, nên ngân hàng tiết kiệm nhà ở được cho là không chịu tác động của thị trường vốn, do không phụ thuộc vào hoạt động tái cấp vốn từ thị trường tài chính, nên có thể tồn tại cả trong những giai đoạn kinh tế khó khăn.

Một khi loại hình ngân hàng này ra đời, những khó khăn, trở ngại trong việc vay vốn của người có thu nhập thấp sẽ có thêm một hướng để giải quyết. Vừa có thể dễ dàng vay vốn hơn, người mua nhà vừa có thể vay vốn với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thị trường.

Tuy nhiên, như đã nói, một chính sách còn ở thì tương lai và nếu trở thành hiện thực cũng không biết có phát huy được tác dụng không, dĩ nhiên không thể giúp đỡ thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Hãy còn mờ mịt…

Theo những dự báo từ vài tháng trước, lượng kiều hối vào nước ta ước khoảng 11 tỉ USD trong năm nay và sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2014. Tuy nhiên, có một thực tế là phần lớn khoản tiền này được đưa vào các hoạt động sản xuất kinh doanh chứ không đổ vào thị trường bất động sản như các doanh nghiệp lĩnh vực này chờ đợi.

Người mua nói chung và nhà đầu tư nói riêng vẫn có tâm lý thờ ơ với bất động sản. Khi không còn dòng tiền đầu tư, thị trường chỉ là nơi của những
nhu cầu thực, cho những người mua để ở.

Chính vì vậy mà những khó khăn của thị trường lâu nay, sản phẩm tồn đọng, thanh khoản kém… vẫn chưa có hướng giải quyết. Doanh nghiệp nào chất chồng những sản phẩm diện tích lớn, giá cao vẫn sẽ tiếp tục “bất động”.

Nhiều người bi quan còn cho rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện đã “sức cùng lực kiệt” và quá trễ để các chính sách trong năm tới có thể giúp đỡ được thị trường. Một sự “ra đi” hàng loạt của các doanh nghiệp địa ốc nếu xảy ra trong năm tới cũng không có gì là ngạc nhiên.

Dù vậy, những người và doanh nghiệp lạc quan vẫn… hy vọng và chờ đợi, mong các ngành chức năng tiếp tục triển khai các biện pháp hỗ trợ, điều tiết thị trường bất động sản.

Trong dài hạn, sẽ là tiến hành triển khai các biện pháp hỗ trợ khác như xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường cho vay thế chấp với nguồn vốn trung dài hạn có lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường, hình thành các tổ chức tài chính trung gian, điển hình là công ty tái cho vay thế chấp nhà ở, cho phép các tổ chức tín dụng triển khai các sản phẩm tiết kiệm nhà ở,…

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ thị trường rõ rệt, mà điển hình là gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng. Dù không phải là sự giải cứu mà chỉ là góp phần tái cơ cấu thị trường bất động sản, nhưng gói tín dụng này cũng được kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường hồi phục và phát triển
cân bằng hơn.

Thay vì chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp và trung cấp ít có nhu cầu thực, khiến cho hàng chục ngàn căn hộ bị tồn đọng, nay các doanh nghiệp được khuyến khích quan tâm hơn đến việc tạo ra nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

Gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng chính là nhằm góp phần thay đổi cơ cấu nguồn cung này. Theo kế hoạch, 21 ngàn tỉ đồng sẽ được dành cho người có thu nhập thấp mua nhà, 9 ngàn tỉ đồng dành cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế, phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ cũng đứng trước nguy cơ có thể bị người mua ghẻ lạnh, bởi những dự án này thường ở quá xa trung tâm thành phố, không thuận tiện cho người mua ổn định cuộc sống và công việc.

Khi người mua với mục đích kinh doanh, người ta có thể ít quan tâm đến điều đó, mà chỉ nghĩ rằng sẽ có cơ hội bán lại với giá cao hơn. Còn khi mua cho chính nhu cầu ở của mình, người ta phải tính toán cẩn thận.

Nếu lựa chọn giữa việc vay tiền mua căn hộ ở xa trong khi khả năng trả nợ bấp bênh với việc thuê nhà ở gần trung tâm, nhiều người sẽ chọn phương án thứ hai.

Tuy nhiên, thị trường không phải lúc nào cũng chỉ có màu xám. Tin tưởng vào những tín hiệu lạc quan thời gian qua, một số doanh nghiệp vẫn khởi động các dự án được cho là thuộc phân khúc “đóng băng”, là biệt thự và nhà liền kề.

Như trong tháng 12 này, chỉ riêng tại TP. Hồ Chí Minh đã có hàng chục dự án thuộc phân khúc này đang được chào bán và dù tỷ lệ giao dịch còn thấp, chỉ dưới 10% nhưng giới kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng đây là phân khúc sẽ khởi sắc trong năm sau, khi kinh tế khá hơn.

Đó là thời điểm những người có thu nhập cao sẽ tham gia phân khúc này của thị trường.