Bất động sản tồn đọng: 7 năm có “xài” hết 70.000 căn hộ?

140.000 tỷ đồng "chôn” cùng bất động sản

Giải pháp cứu thị trường bất động sản đang trong cảnh chạm đáy như hiện nay vẫn đang là một bài toán khó, khiến cả nhà quản lý lẫn các doanh nghiệp đau đầu. Mấu chốt vấn đề vẫn nằm ở nguồn vốn. Nhưng trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế kéo dài, khi cả người mua lẫn nhà đầu tư không còn mặn mà với bất động sản thì thị thì trường này chỉ còn cách bất động.

Vốn đâu để cứu bất động sản, khi nơi đây cũng là nơi chôn vốn kinh hoàng nhất. Theo tính toán với 70.000 căn hộ này, nếu mỗi căn hộ có giá là 1 tỷ đồng, thì lượng bị tồn kho ở đây đã lên đến 70.000 tỷ đồng, còn nếu mức giá là 2 tỷ đồng thì số vốn bị "chôn” lên tới 140.000 tỷ đồng. Tuy nhiên đây cũng chỉ mới là thống kê tại 2 đầu tàu kinh tế, trong khi đó, hàng nghìn dự án khác tại các thành phố khác chưa được nhắc tên. Do vậy, trên thực tế, số vốn bị găm tại bất động sản còn ghê gớm hơn rất nhiều. Và gây hệ lụy nghiêm trọng đến các ngành nghề khác, trong đó, tác động trực tiếp tới ngân hàng – nhà đầu tư lớn nhất, đổ tiền nhiều nhất vào bất động sản.

Cũng theo bản báo cáo Dragon Capital đưa ra tại diễn đàn kinh tế mùa thu 2012, nếu thống kê sơ bộ từ 69 công ty bất động sản niêm yết cho thấy, đến quý 4 – 2011, các công ty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỷ đồng. Song đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý 4 đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Cũng có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012. Nhưng lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm. Mối tương quan này cho phép xác định lượng nợ xấu thực rất lớn, đang và sẽ tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hệ thống ngân hàng.

Trước đó, vào hồi đầu tháng 8, ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng khẳng định, kinh doanh bất động sản lợi nhuận không đủ để trả lãi vay. Dù thị trường đóng băng nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải trả 40 ngàn tỷ đồng tiền lãi ngân hàng mỗi năm.

Trả giá

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh chia sẻ, tồn kho hiện đang là rào cản khiến doanh nghiệp khó phục hồi sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, mấu chốt của tồn kho không phải là tồn kho hàng hóa mà là tồn kho bất động sản. Nếu tính cả bất động sản vào hàng tồn kho thì con số tồn kho trong nền kinh tế sẽ đáng sợ hơn nhiều. Phần lớn tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Khi tồn kho bất động sản nhiều, thị trường èo uột thì nợ xấu, trong đó nợ xấu bất động sản lại tăng cao.

Vậy, giải quyết vấn đề tồn kho này thế nào? ông Ánh cho biết, cần quyết liệt hơn nữa, có thể hạ giá, chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn, kích thích sức mua... Cũng theo nhận định Dragon Capital nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay. Nghĩa là thời điểm đích cho việc giải quyết nợ xấu bất động sản vẫn còn khá xa.

Thực ra, mọi sự bất ổn bất động sản đều bắt đầu từ đầu năm 2011, khi đó kinh doanh bất động sản nóng như rang. Làn sóng đầu tư ồ ạt vào bất động sản với số lượng doanh nghiệp kinh doanh hàng năm đều đặn tăng 20-50%. Không chỉ các doanh nghiệp trong ngành mà cả các đơn vị ngoài ngành cũng dồn vốn và tham gia vào lĩnh vực này với quy mô vốn muôn hình vạn trạng. Nguyên lãnh đạo của Bộ Tài nguyên &Môi trường, nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trao đổi: Hiện cơ cấu loại hình sản phẩm bất động sản không cân xứng. Trong khi nhà thương mại, chung cư cao cấp đang thừa quá nhiều thì nhà thu nhập thấp, căn hộ giá trung bình vẫn có sức mua. Bản thân toàn ngành bất động sản cần phải cơ cấu lại.

Ông Võ cho rằng, nếu muốn nhanh chân đẩy tồn kho thì các doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ, bán dưới giá.