Bất động sản thời phục hưng: "Ăn nhau" ở hạ tầng

Quý IV năm 2014, xu thế dự án mượn cao tốc, metro để kích cầu khách hàng đã phổ biến rõ rệt ở thị trường phía Nam. Có thể kể hàng loạt tên tuổi "đi tắt đón đầu" ở Tp.HCM như Công ty CP địa ốc và Xây dựng SSG2 (dự án khu phức hợp Thảo Điền Pearl quận 2); Công ty Thảo Điền Investment (dự án khu dân cư Masteri Thảo Điền); Công ty Nhà Hòa Bình (dự án The Ascent phường Thảo Điền) hay Tập đoàn SSG (SSG Tower), Vingroup (Vinhomes Central Park).

"Việt vị" vì hạ tầng

Thực tế chứng minh trái ngọt đầu mùa của những dự án "bám" tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên. Ghi nhận, tới cuối năm 2014, hầu hết sản phẩm của SSG2 đã "hết veo" chỉ sau 1 năm bàn giao.

Hoành tráng hơn, là kết quả bán hàng đáng mơ ước của Vinhomes Central Park (hết hàng CTR01 và CTR03 sau khi mở bán ít ngày)… Thậm chí, tới doanh nhân "gai góc" như ông Nguyễn Văn Đực cũng thừa nhận khái niệm "cận trạm metro" sẽ gia nhập vào công thức "cận thị, cận giang, cận lộ" để tăng tính hấp dẫn cho BĐS.

Trở lại thị trường phía Bắc, giới tạo lập địa ốc đã thuộc nằm lòng kim chỉ nam "hạ tầng quyết định giá" để triển khai kế hoạch kinh doanh. Từ 2014 đến nay, dòng sản phẩm dự án thương mại đã… không hẹn mà gặp ở khu vực có tuyến đường sắt đô thị đi qua, hoặc địa bàn dọc trục Lê Văn Lương – Tố Hữu (cộng hưởng từ một số đồ án giao thông quanh trục Đại lộ Thăng Long).

Từ ngã tư Lê Văn Lương – Khuất Duy Tiến đi xuống Tố Hữu và mở rộng sang Đại lộ Thăng Long, rất nhiều dự án đã được ra đời, hồi sinh, hối hả công trường để hút khách trở lại sau quãng thời gian im ắng. Nhưng hạ tầng đô thị ở hai quận Nam – Bắc Từ Liêm còn khuyết thiếu khá nhiều.

Điển hình, một loạt dự án giao thông chưa rõ ngày về như Dự án nâng cấp, mở rộng đường 70; đường nối từ Đỗ Đức Dục sang Mễ Trì; tuyến đường từ Tố Hữu đến đường 70 mở rộng… đã vô tình gây khó cho kế hoạch bán hàng của nhiều dự án chung cư thương mại.

Với khách hàng cẩn trọng, họ đa phần chờ đường sắt "chạy" rồi mới xuống tiền

Đơn cử, The Pride Lê Văn Lương, Gleximco Lê Trọng Tấn, VOV, Splendora, C14 Bộ Công An... Cá biệt, trường hợp DreamTown (COMA6 tạo lập ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm) trầy trật bán hàng suốt 3 năm qua với các bà mối như Đất Xanh Miền Bắc, Hội quán BĐS.

Nguyên nhân cốt lõi khiến khách hàng chưa "kết" quần thể này, chính là trục đường 70 kết nối với Đại lộ Thăng Long chưa hoàn thiện, cộng thêm nhiều trạm trộn bê tông và nhà máy sứ vệ sinh thường xuyên gây tiếng ồn khó chịu mỗi khi mở cửa căn hộ.

Mỗi dự án, tổ hợp ở Tố Hữu, ven Đại lộ Thăng Long đều có ưu, nhược điểm riêng. Đắt khách như CT2 Trung Văn (năm 2014) cũng gặp phàn nàn về con kênh dẫn nước ngay cổng KĐT được chất đầy VLXD, phế thải.

Ngay mặt đường Tố Hữu, ghi nhận giá chênh, tấp nập cư dân như Bắc Hà, Huyndai Hillslate, C37 Bộ Công an thì không tránh được e ngại về đường dây diện cao thế giăng phía trước…

Ăn theo đường sắt, đừng tưởng bở!

Đường sắt đô thị đóng vai trò rất lớn trong kế hoạch phát triển hạ tầng, đảm bảo an sinh và góp phần quan trọng giải quyết "nạn" tắc đường ở Hà Nội. Người Hà thành hy vọng, tin tưởng vào hiệu quả của đường sắt trên cao bao nhiêu thì giới kinh doanh BĐS kỳ vọng giá trị sản phẩm địa ốc sẽ được cộng thêm nhiều gấp bội.

Những tai nạn thảm khốc trong thi công tuyến đường sắt đoạn qua Nguyễn Trãi – Hà Đông xảy đến, ì ạch công tác GPMB, đền bù, thậm chí cả vấn đề cây xanh (xà cừ) bị chặt hạ trên cung đường này gây bức xúc dư luận… cũng chẳng làm giá trị của nhiều dự án "gần đường sắt" bị sụt giảm.

Điển hình những dự án được "nhờ" đường sắt phải kể tới là Sapphire Palace, PCC1 Complex, HomeCity Trung Kính… Về Hồ Gươm Plaza, dù chưa hoàn thiện 100%, cư dân phàn nàn về chất lượng phục vụ của thang máy, vật liệu xây dưng tập kết rải rác trong nội khu, nhưng thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận số lượng khách hàng lớn tìm tới quần thể này từ trong năm 2014 tới quý I/2015. Royal City thì càng rõ nét, nhất là khi Hà Nội vừa khởi công dự án mở rộng tuyến cầu đường Láng – Ngã tư Sở.

Còn rất nhiều dự án khác "lên đời" nhờ đường sắt thời gian gần đây. Tuy nhiên, về mặt ứng dụng hạ tầng kỹ thuật vào đời sống, lợi thế "gần metro, cận đường sắt đô thị" chưa hoàn toàn quyết định cuộc sống thuận tiện của người dân.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Đức, một kỹ sư cầu đường làm việc nhiều năm ở Singapore, hệ thống metro/đường sắt đô thị chỉ hiệu quả khi hoàn thiện đồng bộ. Ngoài ra, cần lưu ý yếu tố tiếng ồn sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới những quần thể tiệm cận.

Nói như vậy để thấy, từ khớp nối hạ tầng tới phục vụ hiệu quả vẫn còn là một chặng đường dài. Với khách hàng cẩn trọng, họ đa phần chờ đường sắt "chạy" rồi mới xuống tiền, lãnh đạo một sàn BĐS ở Trung Yên thừa nhận.