Bất động sản thời giá xuống không phanh

Nhà đất về giá trị thực là cơ hội cho người có nhu cầu mua nhà ở.

“Thủng túi” vì “lướt sóng”

Cách đây gần 4 năm, anh Sơn, một công chức kiêm “vận động viên lướt sóng”… bất động sản quyết định xuống tiền đầu tư lô đất 100m² ở khu đô thị Tân Tây Đô, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội, với giá 10 triệu đồng/m². Bỏ quên đến đầu năm 2011, khi cơn sốt đất đang ở giai đoạn cao trào, có người trả tới 55 triệu/m² nhưng anh vẫn không đồng ý vì… hy vọng giá sẽ còn cao hơn. Nhưng, càng chờ thì giá lại… càng xuống, khiến anh Sơn “chết đứng như Từ Hải” vì “mới đây nhất, có người trả tôi 40 triệu đồng/m², quá bị mất cắp, thôi đành chờ vậy”.

Nhưng dù sao anh Sơn vẫn còn may bởi không phải vay tiền ngân hàng để đầu tư nên còn có thể "đắt bán chơi, rẻ để đấy". Với những người đi vay ngân hàng để đầu tư thì đúng là gặp phải "sóng thần" khi mà lãi suất ngân hàng cao ngất ngưởng mà giá đất thì giảm từng ngày.

Sở dĩ giá đất tại các dự án ở khu vực này giảm mạnh như vậy ngoài lý do suốt thời gian dài đã bị đẩy lên quá cao còn có một nguyên nhân khác đó là chủ đầu tư dự án Vân Canh là Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) chính thức ra hàng. Với mức giá gốc chủ đầu tư đưa ra là 31 triệu đồng/m bao gồm xây thô. Giao dịch chênh lệch trên thị trường hiện ở mức trên 40 triệu/m².

Nhưng, vào thời điểm thị trường ảm đạm như hiện nay thì dù dự án Vân Canh được đánh giá là dự án đẹp và mức giá khá hấp dẫn, nhưng giao dịch cũng trầm lắng. Lý giải điều này, các văn phòng nhà đất đều cho rằng ngoài khó khăn chung của thị trường thì còn có nguyên nhân tâm lý của các nhà đầu tư khi thời gian gần đây đã xảy ra không ít vụ lừa đảo bất động sản có liên quan tới dự án Vân Canh.

Không chỉ riêng các dự án trên đường 32, thời điểm này, hầu hết các dự án đều trong tình trạng ế ẩm. Theo thống kê của Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý II/2011, phân khúc biệt thự nhà liền kề đều sụt giảm về số lượng giao dịch thành công. Savills ghi nhận, trong tổng số 37.132 biệt thự và nhà liền kề từ 110 dự án tại Hà Nội có 80 dự án đang được bán dưới dạng hợp đồng mua bán, 30 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên, trong quý II/2011, có rất ít các giao dịch thành công so với các quý trước. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai đứng đầu với mức giá chào thứ cấp trên 6.000 USD/m². Hai huyện xa trung tâm là Mê Linh và Quốc Oai là nơi có mức chào thứ cấp thấp nhất, từ 1.000 USD/m² tới 1.400 USD/m². Mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 300.000 USD tới 2,2 triệu USD, mức trung bình cho một căn nhà liền kề từ 200.000 USD tới 700.000 USD.

Về lý thuyết, nguồn cầu biệt thự/nhà liền kề được đảm bảo bởi cơ cấu dân số phù hợp, tốc độ tăng dân số cao, lượng người nhập cư lớn cũng như xu hướng giảm quy mô hộ gia đình tại khu vực đô thị. Nhưng thực tế nguồn cầu đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao (từ 20% đến 25%/năm) và chính sách thắt chặt tín dụng trong năm 2011 của Chính phủ. Do đó, thị trường biệt thự/nhà liền kề đang rơi vào tình trạng trầm lắng.

Việc Ngân hàng Nhà nước kiên quyết thắt chặt tín dụng, đặc biệt lĩnh vực phi sản xuất giảm 22% vào tháng 6 và tiếp tục giảm xuống còn 16% vào cuối tháng 12 càng làm nguồn vốn đầu tư vào bất động sản khan hiếm. Không chỉ người dân mà các doanh nghiệp cũng gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn.

Vì thế, mới đây Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng đã kiến nghị cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, với các biện pháp như: Không tính tín dụng bất động sản hoặc một số danh mục tín dụng bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất; cần có chỉ đạo đối với các tổ chức tín dụng không tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản nhưng điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản.

Và khuyến mại "khủng"

Không chỉ đất nền tại các dự án xa trung tâm mới giảm giá mà tại các dự án chung cư, các chủ đầu tư cũng phải giảm giá. Theo khảo sát của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE trong quý 2/2011, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận một lượng cung tương đối dồi dào với hơn 7.500 căn hộ, tương đương một nửa nguồn cung của cả năm 2010, trong đó có đến 1/3 đến từ dự án Times City của Tập đoàn Vincom.

Khảo sát của CBRE cho thấy, giá chào bán đã giảm hầu hết trên địa bàn các quận, huyện trong thành phố trong quý II. Trong đó, có đến 70% dự án tại Hà Nội đã giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với quý trước.

Một số chủ đầu tư lớn đã đưa ra các hình thức ưu đãi không chỉ với người mua tiềm năng mà cả những khách hàng đã mua căn hộ.

Vì thế nếu như những năm trước, với phần đông người mua nhà, để mua được hàng từ chủ đầu tư là điều không tưởng và hầu hết đều phải mua lại với giá tiền "chênh" từ vài chục tới vài trăm triệu đồng/ căn hộ thì thời điểm này có thể đàng hoàng được làm "vua" với rất nhiều lựa chọn và nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Để đẩy hàng, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chiêu bán hàng, khuyến mại.

Nếu như Tập đoàn Vincom áp dụng hình thức chiết khấu từ 5 - 7% giá trị hợp đồng cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Times City thì Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long, chủ đầu tư tổ hợp Usilk City thuộc Khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông) lại có chiêu khuyến mại "độc" cho 200 khách hàng đã nộp tiền mua căn hộ tại dự án này. Theo đó, nếu khách hàng vì theo tiến độ nhiều lần như cam kết sẽ được thụ hưởng diện tích sàn thương mại tại Trung tâm Thương mại Usilk City, với 3 mức: những hợp đồng mà giá trị phải nộp còn lại trên 2 tỉ đồng, khách hàng nộp tiền ngay sẽ được tặng miễn phí 35m² sàn thương mại; Với những hợp đồng còn lại từ 1,2 tỉ đến 2 tỉ đồng, khách hàng được tặng 25m² sàn thương mại và những hợp đồng còn lại từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỉ đồng sẽ được nhận 18m² sàn thương mại.

Mới đây nhất, chủ đầu tư Flamingo Đại Lải Resort vừa tung ra chương trình bán hàng "Flamingo Villa Share 2" (FVS2). Theo quảng cáo của chủ đầu tư thì khi khách hàng đầu tư từ 4 tỉ đến 6 tỉ đồng sẽ "không chỉ được tận hưởng đến 30 ngày nghỉ/năm miễn phí tại biệt thự 5 sao, mà còn được tham gia đầu tư tài chính an toàn, hiệu quả nhận ngay lợi nhuận với mức lãi suất luôn cao hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng và lên đến 30%/năm và được bảo lãnh bởi ngân hàng uy tín. Hơn nữa, chủ sở hữu FVS2 còn được hưởng thu nhập khoảng 430 triệu đến hơn 750triệu/năm từ chương trình cho thuê biệt thự và 70% mức tăng giá biệt thự hàng năm".