Bất động sản: Quyền lực thuộc về người mua

Được giảm giá vẫn quay lưng

“Bên em có chương trình khuyến mại gì không?” Đó là câu mà môi giới bất động sản thường được nghe từ khách hàng trong thời nhà đất ế ẩm như hiện nay. Vy – một nhân viên kinh doanh bất động sản ở Quận 1 chia sẻ: “Khách hàng đi xem căn hộ phần lớn chỉ đến để tham khảo, khách có nhu cầu thực rất ít và việc chốt hợp đồng rất khó khăn”.

Trường hợp gần đây nhất, Vy gặp một khách hàng từ Hà Nội muốn mua căn hộ ở TP Hồ Chí Minh để ở khi vào công tác. Sau khi dẫn khách hàng đi tham quan một lượt các dự án căn hộ cao cấp ở gần trung tâm, anh này cũng đã chọn được một căn hộ diện tích vừa phải gần văn phòng anh làm việc. Vấn đề còn lại là giá bán và tiến độ thanh toán. Anh muốn giảm giá xuống 2.000$/m2 và thanh toán trong 1 năm trong khi giá bán trên bảng giá là 2.200$/m2 và khách hàng thanh toán trong 6 tháng. Sau nhiều lần thương lượng với khách hàng không đi đến thống nhất, Vy đã trao đổi với Giám Đốc và nhận được sự đồng ý. Tuy nhiên, gọi điện cho khách hàng thì chỉ nhận được lời cám ơn hờ hững và “khi nào vào lại Sài Gòn anh sẽ gọi lại cho em”. Câu trả lời cho những cuộc gọi sau đó là “anh đang đi công tác”…và rồi “em nói sếp em giảm xuống 1.600 $/m2 được không?”.

Kinh tế vĩ mô chưa cải thiện, chưa thể xác định đáy thị trường

Việc khách hàng đòi giảm giá trong tình huống trên cũng như một lời từ chối khéo. Nhiều trường hợp khác, sau khi xem xét dự án khách hàng chỉ chốt lại đại ý: “Sản phẩm của bên em cũng được, nhưng thời điểm này chưa phù hợp em ơi”. Tâm lý chờ đợi của khách hàng càng đẩy thị trường đi xuống, giao dịch càng ảm đạm.

Gần đây, trên các phương tiện truyền thông, có những ý kiến trái chiều về giá trị thực của bất động sản và đâu là đáy thị trường. Nhiều chủ đầu tư bất động sản đã và đang muốn bán cắt lỗ nhưng vẫn không bán được, người có nhu cầu thực thì mong đợi giá tiếp tục giảm, nhà đầu tư nghe ngóng tín hiệu tích cực, một số chuyên gia thì đánh giá doanh nghiệp vẫn còn lãi mà chưa xét kỹ chi phí vốn, chi phí bôi trơn, quá trình hình thành và phát triển dự án cụ thể. Khi một dự án phải bán cắt lỗ thì giá đó đã phải là giá trị thực hay chưa?

Trong cơ cấu khách hàng mua bất động sản trước đây có một điểm dễ nhận thấy là tỉ lệ nhà đầu tư thường chiếm đa số so với người có nhu cầu thực. Chính vì sức mua của người có nhu cầu thực rất hạn chế nên giá trị thực trên thị trường phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý nhà đầu tư theo từng thời điểm. Điều quan trọng nhất đối với nhà đầu tư là khi mua sản phẩm họ phải bán lại được với giá cao hơn để có lợi nhuận.

Ở thời điểm mà thị trường vẫn đang trong chiều hướng đi xuống, kinh tế vĩ mô chưa có tín hiệu tích cực như hiện nay, dòng tiền đầu tư vào bất động sản hầu như vắng bóng. Do vậy trong thời điểm hiện tại quyền lực vẫn thuộc về bên mua.

Để thị trường bất động sản hồi phục rất cần sự trở lại của dòng vốn đầu tư. Các chủ đầu tư bất động sản khó có thể tự mình cứu mình nếu thiếu các chính sách hỗ trợ, sự cải thiện các yếu tố vĩ mô để thông qua đó lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư. Khi niềm tin chưa được phục hồi thì giao dịch vẫn đóng băng và đáy thị trường vẫn chỉ là khái niệm chưa thể xác định.