Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm nhiệt

Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong quý 3-2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận ba dự án mới, cung ứng 86 căn biệt thực biển, chỉ bằng 5% so với quý 2-2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 67%, chỉ bằng 4% so với quý trước đó. Nhu cầu của thị trường giảm đáng kể so với quý trước, các dự án chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ở phân khúc condotel, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ giảm nhẹ. Thị trường ghi nhận sáu dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 2.605 căn, bằng 68% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 86%, bằng 70% lượng tiêu thụ của quý trước.

Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Ninh Thuận, Khánh Hòa và Đà Nẵng. Đơn vị này dự báo, nguồn cung condotel mới có thể sẽ giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm, trong khi biệt thự biển có xu hướng tăng tốc so với những tháng giữa năm.

Nghiên cứu trước đó của các công ty tư vấn khác cũng cho thấy sự giảm nhiệt ở thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là phân khúc condotel.

Báo cáo của CBRE Việt Nam tại Đà Nẵng, nơi tiên phong của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, cho thấy nguồn cung dự án mới giảm mạnh so với thời điểm thị trường bùng nổ vào năm 2016. Cụ thể, trong sáu tháng năm 2019, thị trường này chỉ ghi nhận 216 căn condotel được chào bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn

Về mặt bán hàng, tỷ lệ bán ở thời điểm cuối quý 2-2019 có sự cải thiện so với cùng kỳ năm trước, tăng 1,7 điểm phần trăm. Tuy nhiên, đà tăng này chậm hơn so với các năm trước do những nghi ngại về tính pháp lý của những dự án condotel. Đặc biệt là trong bối cảnh đã có dự án condotel mà người mua bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay vào đó là sổ có thời hạn.

Diễn biến kể trên cũng sẽ có ảnh hưởng tâm lý tiêu cực với nhà đầu tư, và tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường này có khả năng sẽ tiếp diễn cho tới khi có những chỉ thị cụ thể và rõ ràng hơn của chính quyền về tính pháp lý của những dự án tương tự tại Đà Nẵng.

Trong khi đó, tại một thị trường nổi trội khác là Nha Trang, tình hình cũng không mấy sáng sủa. Theo Savills Việt Nam, trong sáu tháng đầu năm 2019, không có dự án condotel mới nào được mở bán trên thị trường Nha Trang, và chỉ có giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn.

Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Lượng bán ra đạt chưa đến 200 căn, giảm mạnh so với con số 850 giao dịch của cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills TP.HCM, sự trầm lắng của phân khúc này tại Nha Trang là do khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản nghiên cứu và soạn thảo.

Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt nhằm kiểm soát tình trạng xây dựng không đúng pháp luật và quy hoạch.

Tuy nhiên cũng theo bà Trang, việc thị trường căn hộ nghỉ dưỡng trầm lắng không chỉ ở Nha Trang mà còn tại các thành phố biển khác không hẳn là một bước lùi của thị trường mà thậm chí có thể được xem là một bước tiến.

“Bước tiến ở đây là sự quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch và chất lượng sản phẩm. Sau một thời kỳ phát triển quá nóng, căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều đang được các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện. Tất cả cuối cùng vẫn nhằm đến mục đích bảo vệ người mua và nâng cao sự an toàn của kênh đầu tư này”, bà Trang nhận định.

Tuy nhiên, theo giới đầu tư, ngoài những lo ngại về pháp lý thì thời hạn sở hữu cũng là vấn đề khiến cho nhiều người e dè.

Chia sẻ tại một hội thảo, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Công ty Netland, cho biết tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn còn e dè. Hiện tại Việt Nam tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và nếu được thì gia hạn bao nhiêu năm nữa.

Vấn đề nữa là nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng, Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư vỡ trận về cam kết dẫn tới mất niềm tin cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, vấn đề vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải chọn đơn vị vận hành uy tín để tạo sự hấp dẫn của sản phẩm.